杭州分公司 顏純林

根據(jù)杭州市新近出臺(tái)《杭州市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要》，到2015年末，杭州將初步形成2個(gè)市級(jí)商業(yè)中心（①武林市級(jí)商業(yè)中心，空間范圍：以武林廣場(chǎng)為核心，向南以延安路商業(yè)大街為軸心，連接現(xiàn)有吳山、湖濱、武林三大商圈，向北輻射和延伸至運(yùn)河沿線(xiàn)（湖墅南路）；②錢(qián)江新城市級(jí)商業(yè)中心，空間范圍：以錢(qián)江新城中央商務(wù)區(qū)為核心，南北以富春路為軸心，包括錢(qián)江新城商圈；東西以慶春東路為軸心，包括慶春商圈。東臨錢(qián)塘江，西至秋濤路、南至望江東路，北至鳳起東路、錢(qián)潮路）、3個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心（臨平副城、下沙副城、蕭山江南城）、7個(gè)區(qū)域商業(yè)中心（濱江區(qū)域商業(yè)中心、城西區(qū)域商業(yè)中心、淳安區(qū)域商業(yè)中心、建德區(qū)域商業(yè)中心、桐廬區(qū)域商業(yè)中心、臨安區(qū)域商業(yè)中心、富陽(yáng)區(qū)域商業(yè)中心）、9個(gè)區(qū)域商業(yè)副中心（運(yùn)河新城、大江東新城、瓜瀝新城、臨浦新城、瓶窯、余杭、良渚、之江新城、城東新城）的大格局?！耙恍亩帱c(diǎn)”的格局逐步展現(xiàn)并具備了向多心化發(fā)展的趨勢(shì)。（出處：《杭州市城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展導(dǎo)向性規(guī)劃綱要(2011-2020年)公示稿》）

一直以來(lái)“商住倒掛”的樓市怪象未能改變，同一地段的住宅售價(jià)超過(guò)寫(xiě)字樓甚至商鋪的價(jià)格。杭州作為全省的經(jīng)濟(jì)、金融中心，消費(fèi)能力很強(qiáng)，為其先天優(yōu)勢(shì)，但杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展又是和城市發(fā)展速度、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不成匹配，相對(duì)比較落后。過(guò)去帶商業(yè)性質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目更多的是以住宅的方法在做商業(yè)地產(chǎn)，最近幾年有了新的轉(zhuǎn)變，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都是迎來(lái)一個(gè)很大的契機(jī)。以下就濱江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)狀況做簡(jiǎn)單分析。

一、濱江區(qū)概況

濱江區(qū)通過(guò)滬杭甬、杭金衢、杭寧等高速公路，三小時(shí)交通圈內(nèi)，直達(dá)上海、南京、蘇州、義烏、溫州、寧波等各大城市。在杭州從"西湖時(shí)代"走向"錢(qián)江時(shí)代"的過(guò)程中，濱江區(qū)北承杭州主城區(qū)，南接蕭山區(qū)，被打造成為集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技城。

濱江板塊作為杭州市十年戰(zhàn)略規(guī)劃（決戰(zhàn)東部、旅游西進(jìn)、沿江經(jīng)濟(jì)、跨江發(fā)展）的重點(diǎn)，是眾多房產(chǎn)投資和自住客戶(hù)非市區(qū)區(qū)域的第一選擇。該區(qū)域不僅獨(dú)享錢(qián)塘江壯美的江景資源，還規(guī)劃有多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目（如：地鐵、過(guò)江隧道、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等）。隨著配套的成熟、眾多小區(qū)的交付使用，濱江將成為杭州人的“外灘”。濱江未來(lái)商業(yè)被規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心，與慶春東路、拱宸橋、翠苑組成杭城的四大區(qū)域商業(yè)中心。地鐵1號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通和大型社區(qū)相繼交付，驅(qū)動(dòng)了濱江商業(yè)進(jìn)一步成熟的需要。

二、濱江區(qū)商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)用房、街鋪）的現(xiàn)狀

至2012年，濱江區(qū)有32.48萬(wàn)常住人口，催生了對(duì)商業(yè)配套的大量需求。以濱江區(qū)政府為中心的商務(wù)區(qū)、以高新產(chǎn)業(yè)基地為中心的高新產(chǎn)業(yè)區(qū)，和地鐵經(jīng)濟(jì)成為支撐濱江區(qū)域商業(yè)發(fā)展的三大支點(diǎn)。就目前濱江區(qū)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，可以劃分成東、西兩部分：

西區(qū)以濱盛路商業(yè)街為主，以社區(qū)商業(yè)、生活服務(wù)為主業(yè)態(tài)，發(fā)展比東區(qū)成熟，形成了醫(yī)院、學(xué)校等配套區(qū)域，業(yè)態(tài)定位于社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心；周邊有水晶城、國(guó)信嘉園、彩虹城、江濱花園、太陽(yáng)國(guó)際、之江花園等十多個(gè)中高端住宅項(xiàng)目，是濱江優(yōu)質(zhì)社區(qū)最為集中的一條核心居住帶。因此，濱盛路的沿街商鋪和社區(qū)底商吸引了眾多定位社區(qū)配套的商家，形成了一條繁榮的商業(yè)街，甚至出現(xiàn)一鋪難求的現(xiàn)象，目前濱盛路底商的租金水平已經(jīng)達(dá)到5～10元/天·㎡。

東區(qū)因靠近區(qū)政府所在地，且在地鐵1號(hào)線(xiàn)的輻射區(qū)內(nèi)，其龍頭項(xiàng)目星光大道是目前濱江最具規(guī)模的，集超市、百貨、餐飲、休閑為一體，業(yè)態(tài)定位為消費(fèi)類(lèi)大型商業(yè)區(qū)域，包括麥當(dāng)勞、肯德基、DQ、味千拉面、咬不得等餐飲連鎖，國(guó)美電器、蘇寧電器、超市、中影國(guó)際城、麥嘟KTV、神彩飛揚(yáng)游戲等生活休閑配套?！靶枪獯蟮馈比L(zhǎng)達(dá)1300米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，被打造成一個(gè)商業(yè)“明星”匯聚的展示平臺(tái)，是杭州首個(gè)國(guó)際化體驗(yàn)式主題商街，也是杭州提出的百個(gè)城市綜合體中比較具有代表性的一個(gè)。而地鐵的開(kāi)通，也使周邊沿線(xiàn)商鋪售價(jià)與租金大幅度上海，其出售的底商由原本賣(mài)4萬(wàn)多元/平方米，漲到5萬(wàn)～6萬(wàn)元/平方米，有些房東看著商鋪?zhàn)饨鹕蠞q索性轉(zhuǎn)變態(tài)度只租不售。

三、濱江區(qū)期待走出消費(fèi)困境

目前濱江區(qū)的大型商業(yè)中心僅有星光大道一個(gè)，不足以滿(mǎn)足整個(gè)濱江區(qū)的需求，而濱江的大型居住社區(qū)基本上已交付使用或已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)的階段，再加上地鐵效應(yīng)的推動(dòng)，進(jìn)一步拉動(dòng)了商業(yè)的增長(zhǎng)。近年隨著城市改造、基礎(chǔ)設(shè)施投入力度的加大，整體環(huán)境的改善對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)勢(shì)必具有積極作用。

濱江區(qū)可期待項(xiàng)目：

①星耀城

該項(xiàng)目毗鄰地鐵一號(hào)線(xiàn)江陵路站，是濱江地鐵站中為數(shù)不多的地鐵上蓋物業(yè)，將建成數(shù)碼巨頭品牌聚集的高端數(shù)碼商業(yè)區(qū)，打造杭州新的IT中心。目前星耀城在售酒店式公寓，均價(jià)為25000元/平方米，在售商鋪均價(jià)40000元/平方米，寫(xiě)字樓均價(jià)21000元/平方米。

②世茂中心，位于在錢(qián)塘帝景北面，隔錢(qián)塘江與西湖景區(qū)相望，與錢(qián)江新城遙相呼應(yīng)，項(xiàng)目周邊環(huán)繞著高端住宅區(qū)、高教園區(qū)等，并有阿里巴巴、網(wǎng)易、華為等品牌巨頭近距離分布；其商業(yè)部分定位中高端，商業(yè)建筑面積約7萬(wàn)平方米，共設(shè)6層，分別以生活源、國(guó)際風(fēng)、淑女館、時(shí)尚派、童趣城等為主題；有IMAX院線(xiàn)、親子主題的樂(lè)樂(lè)城、城市精品超市等業(yè)態(tài)進(jìn)駐。

四、結(jié)論

從目前濱江區(qū)的人口絕對(duì)數(shù)量、人口質(zhì)地、消費(fèi)能力等綜合方面看，其潛在基礎(chǔ)很好，需求旺盛，以此為前提，如果新的綜合體在物業(yè)規(guī)劃、硬件配備、招商運(yùn)營(yíng)等各方面運(yùn)作到位，其未來(lái)前景可期。綜合體的建設(shè)，對(duì)于濱江區(qū)未來(lái)城市的發(fā)展非常有益。