2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（下稱《通知》）。同時，證監(jiān)會發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（征求意見稿）（下稱《征求意見稿》）。根據(jù)《通知》，基礎(chǔ)設(shè)施REITs聚焦重點行業(yè)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點?！锻ㄖ贰ⅰ墩髑笠庖姼濉钒l(fā)布標志千呼萬喚的公募REITs開閘。

今年突發(fā)的疫情對全世界的經(jīng)濟都是沉重的打擊，為了重振經(jīng)濟，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，“新基建”首次進入今年的政府工作報告，從而成為兩會熱詞之一。在政府工作報告中，已經(jīng)大體劃定了新基建的范圍，明確提出“加強新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展新一代信息網(wǎng)絡(luò)，拓展5G應(yīng)用，建設(shè)充電樁，推廣新能源汽車，激發(fā)新消費需求、助力產(chǎn)業(yè)升級?！靶禄ā奔盎A(chǔ)設(shè)施公募REITs的配合推行，有利于為基建企業(yè)提供長期穩(wěn)定的資金，提升該領(lǐng)域直接融資比例，相信將有利于產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展。

原始權(quán)益人、投資人和融資人三方的協(xié)調(diào)是公募REITs市場發(fā)展的基礎(chǔ)。在操作過程中，資產(chǎn)估值定價、治理機制和配套融資工具完善則是三個關(guān)鍵點。資產(chǎn)估值定價是公募REITs的核心問題。目前監(jiān)管層把保護中小投資人放在首位，合理公允的估值是基礎(chǔ)?！墩髑笠庖姼濉穮⒖剂讼愀鄣幕顿Y人制度，引入專業(yè)機構(gòu)投資者參與戰(zhàn)略配售。作為房地產(chǎn)及資產(chǎn)估價師，未來也將隨著公募REITs的發(fā)展獲得更多的相關(guān)業(yè)務(wù)，與此同時也對估價師帶來有較多的考驗。

對于傳統(tǒng)評估來說，估價師習(xí)慣了與委托方單方面進行業(yè)務(wù)溝通，而公募REITs不僅僅是委托方關(guān)心專業(yè)的評估結(jié)果，市場及投資人更關(guān)心資產(chǎn)價值的公允性及合理性，估價結(jié)果的公允性應(yīng)當受到監(jiān)管部門及社會的監(jiān)督。同時傳統(tǒng)的估價更加偏重于現(xiàn)狀下的市場情況，而REITs產(chǎn)品的投資人更關(guān)心未來現(xiàn)金流的所產(chǎn)生的回報情況，這對于估價師來說除了要了解相關(guān)市場的現(xiàn)狀，更要對經(jīng)濟社會發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展、未來的預(yù)測有更深刻的理解及經(jīng)驗判斷，這樣才有助于讓投資人增加對項目的信心，體現(xiàn)估價師的價值。

相信我國的房地產(chǎn)市場和資本市場將進入一個新的時期，市場及投資人將更加依賴專業(yè)的投資價值分析，對于資產(chǎn)及房地產(chǎn)估價師來說是一個機遇也是一個挑戰(zhàn)，需要我們更快地提高自身能力水平，去迎接新的市場和業(yè)務(wù)領(lǐng)域。