廖凡幼        發(fā)表于《房地產(chǎn)評估》2004年第七期 

      在我們深圳，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所做的評估業(yè)務(wù)中，抵押房地產(chǎn)價值評估占了大約 3/4，全國其它地方應(yīng)該與此大同小異。但是我們對于房地產(chǎn)抵押價值 概念的了解是模糊的。房地產(chǎn)的抵押價值是不是就是房地產(chǎn)的市場價值？在這一點上，我認(rèn)為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定是不嚴(yán)密的，也是與評估實踐相脫節(jié)的。這里我們主要以房地產(chǎn)抵押貸款這種典型的債權(quán)及其擔(dān)保形式為例來做一點探討。 

    一、問題的提出  

　 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 642條規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響 ”；第 643條規(guī)定： “房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān) 保時的價值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值 ”?？梢钥闯?，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)的抵押價值就是該房地產(chǎn)在抵押時的市場價值。這里有一個問題，抵押是擔(dān)保的一種形式，而擔(dān)保要求相對應(yīng)。相對應(yīng)有兩重含義，一是擔(dān)保針對的是主合同債權(quán)；二是擔(dān)保與主合同債權(quán)等額。比如，我們貸款 40萬 人民幣，可以用 40萬人民幣存款或相當(dāng)于 40萬人民幣的外幣存款來擔(dān)保，而不用存 50萬人民幣或更多；我們在法院打官司，要求訴訟保全，查封被告方的銀行存款，法院會要求我們提供與查封金額相等的資產(chǎn)作為擔(dān)保，而不用提供超出查封金額的資產(chǎn)。這就是擔(dān)保與債權(quán)的相對應(yīng)?？墒菫槭裁次覀兲峁┦袌鰞r值 100萬 的房地產(chǎn)作為抵押物，卻只能貸到 60-70萬的貸款呢？這里為什么就不對應(yīng)了呢？顯然，在貸款人眼里，市場價值 100萬的房地產(chǎn)其抵押價值只有 60-70 萬，在抵押時， 100萬的房地產(chǎn)與 100萬的銀行存款不等值。沒有哪一個貸款人會按房地產(chǎn)市場價值的 100%貸款給你，為什么？因為房地產(chǎn)的市場價值不是 它的抵押價值。 

     二、房地產(chǎn)抵押價值的內(nèi)涵   

　　那么，房地產(chǎn)的抵押價值到底是什么？我認(rèn)為，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第 642條已經(jīng)把抵押價值的含義包括進(jìn)去了，只是沒有更為肯定地表達(dá)。 從評估理論角度來看，房地產(chǎn)的抵押價值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價值，或者說是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價值?？陀^地看，貸款人為確保貸款本息按時回收，并將風(fēng)險降到最小，必然要考慮到貸款到期時，借款人不愿或不能歸還全部或部分貸款本息時可能發(fā)生 的訴訟、拍賣對抵押物的減值影響以及可能發(fā)生的費用，只能按抵押物市場價值的一定比例來確定其抵押價值，給予相應(yīng)的貸款。實際上，我們也知道，大部分逾期的房地產(chǎn)抵押貸款都要通過司法途徑來解決，被抵押的房地產(chǎn)在拍賣市場上是不可能按其公開市場價值來拍賣的。 

　　從評估實踐來看，我們在為銀行提供的抵押房地產(chǎn)價值評估報告中的表述是： “確認(rèn)估價對象在估價時點的公開市場價值為 ××元 ”，這里并沒有提到抵押價值。我認(rèn)為，這是正確的，因為我們評估的的確不是抵押價值，抵押價值是貸款人在自行考量未來市場風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素后通過確定貸款比例來確定的。在房地產(chǎn)估價制度建立之前，貸款人（主要是銀行）就是憑借經(jīng)驗來做這件事的，目前仍然在做。將來，在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)建立起足夠大 的權(quán)威之后，貸款人會將評估房地產(chǎn)（建議）抵押價值的工作交付給我們。實際上，近兩年來，廣東發(fā)展銀行深圳分行已經(jīng)要求評估報告后要附 “貸款（比例）建議書 ”；交通銀行深圳分行也要求評估機(jī)構(gòu)出具的預(yù)估報告要確定強(qiáng)制變現(xiàn)價值。這在一定程度上就是抵押價值評估了。  

三、房地產(chǎn)抵押價值的評估 

 　　假如真的讓我們評估房地產(chǎn)的抵押價值，那么應(yīng)該注意些什么呢？我認(rèn)為應(yīng)考慮以下幾個因素： 

　　 1、估價時點應(yīng)為貸款到期日，必須考慮貸款存續(xù)期間房地產(chǎn)的市場風(fēng)險因素對抵押房地產(chǎn)的影響； 

　　 2、并非公開市場價值，而是受短期強(qiáng)制處分因素限制狀態(tài)下的價值。實際上與房地產(chǎn)拍賣底價有些類似；  

　　 3、應(yīng)當(dāng)扣除實現(xiàn)抵押權(quán)（拍賣變現(xiàn)）時發(fā)生的費用，包括訴訟費、評估費、拍賣費以及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費等。因為這些稅費最終都可能在房地產(chǎn)拍賣成交價款中扣除； 

 　　4、無須考慮貸款人所發(fā)生的人工成本和律師費用等，這是因為追索這部分費用于法無據(jù)，法院不支持。從另一個角度看，貸款人實際上已將著部分費用分?jǐn)偟劫J款利息中去了； 

　　 5、應(yīng)謹(jǐn)慎地預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展，較少考慮房地產(chǎn)漲價因素，以降低風(fēng)險；  

　　 6、大宗整體房地產(chǎn)變現(xiàn)困難，其抵押價值應(yīng)低些。但是大宗房地產(chǎn)可以拆零的，其抵押價值應(yīng)當(dāng)與不能拆零的有所不同。 

 　　可以看出，上述 6條基本上都是降低貸款人風(fēng)險，保護(hù)貸款人利益的。為什么這樣，有 4條理由： 

　　 1、貸款市場是開放的，借款人如果認(rèn)為貸款人條件過于苛刻，可以去找其他貸款人，除了銀行以外還有擔(dān)保公司、私人放貸者等等；  

　　 2、當(dāng)貸款合同簽定時，借貸雙方都是誠信的。但當(dāng)借款人不還貸時，他已喪失了誠信，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)誠信者。降低貸款人的風(fēng)險，提高借款人不履行合同的代價，有利于保證貸款合同的完全履行；  

　　 3、在抵押權(quán)實現(xiàn)（即抵押房地產(chǎn)強(qiáng)制快速變現(xiàn)）后，變現(xiàn)款抵扣了貸款本息和其它稅費之后的剩余部分是要返還給抵押人的。在這里，法律保護(hù)了抵押人的合法權(quán)益；  

　　 4、評估房地產(chǎn)抵押價值是要承擔(dān)風(fēng)險的?，F(xiàn)在是由貸款人獨力承擔(dān)這個風(fēng)險，將來房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)這方面的評估，也必然要適當(dāng)承擔(dān)一定的風(fēng)險。  

四、房地產(chǎn)按揭抵押的特殊性  

　　房地產(chǎn)按揭貸款也是一種抵押貸款，但它比較特殊。隨著按揭款的不斷支付，貸款額在不斷下降，房地產(chǎn)的抵押價值卻并不是隨之下降，甚至在按揭款支付一定年限之后，多余的抵押額可以用作另一項貸款的抵押物。因此，除非按揭抵押房地產(chǎn)的市場價值發(fā)生迅速下降的情況，按揭貸款的風(fēng)險是比較小的， 貸款人的利益比較有保障。但是此時的房地產(chǎn)抵押價值也是扣除了首期款后的價值，與上面的論述并無矛盾。 

　五、結(jié)束語 

　　房地產(chǎn)抵押價值的準(zhǔn)確定義，有利于完善擔(dān)保法有關(guān)抵押物價值的規(guī)定；有利于債權(quán)人名正言順地保護(hù)自己的利益；也有利于債務(wù)人了解抵押的風(fēng)險所在，促進(jìn)債務(wù)人嚴(yán)格履行合同。我們不排除有的債權(quán)人同意債務(wù)人按房地產(chǎn)的市場價值為債權(quán)擔(dān)保，但這是不慎重、不安全的，一旦發(fā)生債務(wù)人不履行債務(wù)， 債權(quán)人就要吃虧，受損失。這樣的事例大量存在。抵押貸款作為一種具有長期實踐，比較客觀、比較規(guī)范的典型的債權(quán)及其擔(dān)保形式，其中一些規(guī)律性的東西是我們研究房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)當(dāng)借鑒和參考的。推而廣之，機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn)的市場價值也不是它們的抵押價值，用于質(zhì)押的股票的市場價值的風(fēng)險就更加有目共睹了。  

　　此外，評估房地產(chǎn)抵押價值，除了要求估價機(jī)構(gòu)更加專業(yè)，承擔(dān)更多風(fēng)險外，也要求有一系列的配套措施，包括規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險（例如投保）的措施，收費也應(yīng)相應(yīng)提高，以與承擔(dān)的風(fēng)險相適應(yīng)。  

　　房地產(chǎn)估價制度剛剛建立了十年，許多方面還在不斷地完善中，從長遠(yuǎn)來看，建立估價機(jī)構(gòu)的權(quán)威，提高評估價格的社會認(rèn)可度是我們共同的任務(wù)。完善房地產(chǎn)抵押價值的概念，開展抵押價值的評估將是這個任務(wù)的一部分。