廖凡幼

隨著房地產(chǎn)估價行業(yè)第二個十年的度過，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價機(jī)構(gòu)）的生存問題已經(jīng)解決，估價機(jī)構(gòu)的客觀公正性和權(quán)威性在房地產(chǎn)管理部門和金融機(jī)構(gòu)首先認(rèn)可后，已基本得到社會的認(rèn)可。但是，估價機(jī)構(gòu)的規(guī)模小型化、業(yè)務(wù)單一化、技術(shù)表淺化、評少估多的問題大量存在。所謂規(guī)模小型化，是指雖然有國家一級二級估價機(jī)構(gòu)存在，但是大量的是只有三、五個估價師的小型估價機(jī)構(gòu)；同時，雖然國家一級估價機(jī)構(gòu)要求有注冊房地產(chǎn)估價師16人，但就其每一個分支機(jī)構(gòu)來說仍然是小型的，僅有三、五個估價師；在“寧為雞頭，不為鳳尾”的觀念影響下，估價師也傾向于自己成立新的小型估價機(jī)構(gòu)。所謂業(yè)務(wù)單一化是指大部分中小型估價機(jī)構(gòu)都只有房地產(chǎn)抵押評估這一種業(yè)務(wù)，大型一點的也是以房地產(chǎn)抵押評估為其主要業(yè)務(wù)。所謂技術(shù)表淺化、評少估多是指大部分估價報告只是套用模版，沒有（或者是無法----時間太緊、技術(shù)能力有限等原因）仔細(xì)分析影響估價對象評估價格的各種因素；只知套用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的條文，不會靈活運(yùn)用房地產(chǎn)估價、土地估價、工程造價評估、房地產(chǎn)開發(fā)甚至資產(chǎn)評估的一些原理、方法；只是迎合委托方的要求，放棄了客觀公正的立場，評估價格偏離市場。這些問題的存在將影響估價機(jī)構(gòu)作為價格鑒證機(jī)構(gòu)的權(quán)威性，影響估價機(jī)構(gòu)的生存能力，甚至影響房地產(chǎn)估價行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 

一、估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升的內(nèi)涵

估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升，從機(jī)構(gòu)的層面來說，就是要延攬各種專業(yè)的人才，提高評估報告的專業(yè)水平，不但評估價格要合理，分析測算也要服人；要做大做強(qiáng)，要取得相關(guān)評估資質(zhì)，立足房地產(chǎn)、土地評估，兼做工程造價評估、資產(chǎn)評估，使自己的業(yè)務(wù)范圍大大擴(kuò)展。從估價師層面來說，就是不但要考取各種執(zhí)業(yè)證書，更重要的是學(xué)習(xí)其他評估的原理、方法，運(yùn)用到估價實際工作中。 

二、估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是市場的要求

舉兩個例子。比如在一個房屋拆遷評估項目中，既有征收土地，也有收回土地；既有房屋土地都在收地范圍內(nèi)，需要統(tǒng)一評估的，又有房屋不在收地范圍內(nèi)，需要對收回的那一部分土地單獨評估的；既要評估房屋外的構(gòu)筑物，又要評估房屋內(nèi)的裝飾裝修；既要評估機(jī)器設(shè)備的搬遷費，又要對無法搬遷的設(shè)備評估買斷價；有時還要評估市政工程重置成新價、花木搬遷價、買斷價。一份報告包含了房地產(chǎn)評估、土地評估、工程造價評估、資產(chǎn)評估四個方面的內(nèi)容。拆遷評估委托方當(dāng)然希望一家評估公司完成所有的工作，而不需要委托三到四家評估公司來做這一件事。這就要求我們估價機(jī)構(gòu)具有各方面的專門人才和技術(shù)能力，能夠勝任這樣的復(fù)雜評估項目。又如法院委托評估房地產(chǎn)在建工程項目，如果我們不了解房屋建筑工程的施工程序，不了解工程造價評估的原理和方法，就無法準(zhǔn)確把握在建房屋的成本價值。從技術(shù)角度來看是這樣，市場要求我們一專多能，甚至是多專多能，我們必須適應(yīng)。從市場開拓角度來看更是這樣，金融機(jī)構(gòu)客戶的抵押評估既有房地產(chǎn)、土地評估，又有資產(chǎn)評估，開拓一個金融機(jī)構(gòu)客戶只做一項與三項都做其成本是相近的，而業(yè)務(wù)量和收益則大不同。當(dāng)一個拆遷評估委托人要求我們幾種評估一起做時，難道我們能表示我只能做房屋主體評估，裝修評估和設(shè)備搬遷費評估你另找人？當(dāng)然不能，唯一的辦法就是提升技術(shù)能力，適應(yīng)市場要求。

三、估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是其自身發(fā)展的要求

各個估價行業(yè)協(xié)會、學(xué)會從行業(yè)管理角度出發(fā)，制定一些市場準(zhǔn)入的規(guī)定無可厚非，但是估價機(jī)構(gòu)要生存、發(fā)展，必須著眼于市場機(jī)制的完善與發(fā)展，不能自我限制。在深圳，我們已經(jīng)看到，承攬估價業(yè)務(wù)已逐漸從依靠人際關(guān)系逐漸向依靠公司資質(zhì)、品牌、既往業(yè)績方向傾斜，逐漸向依靠估價機(jī)構(gòu)技術(shù)能力為客戶解決問題方向傾斜。小型的單一資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)的生存空間已經(jīng)越來越??；而大型的，具有多種評估資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)的發(fā)展空間將越來越大。有關(guān)政府部門在選定拆遷估價機(jī)構(gòu)時，不但要求估價機(jī)構(gòu)具有國家二級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)，參加過哪些拆遷項目評估也是重點考察項目，最終還要通過抽簽來確定估價機(jī)構(gòu)。小型的估價機(jī)構(gòu)就被排斥在外了。金融機(jī)構(gòu)選定定點評估機(jī)構(gòu)時，也要看估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，要看既往合作狀況，新成立的小型估價機(jī)構(gòu)很難找到立足之地。加之工商、稅務(wù)、行業(yè)管理部門的各種管理措施、各種收費，小型估價機(jī)構(gòu)原有的人員少、費用低、主要靠回扣攬業(yè)務(wù)的優(yōu)勢已不復(fù)存在。從市場的角度來看，擁有多種評估資質(zhì)的大型估價機(jī)構(gòu)受到行業(yè)市場準(zhǔn)入限制較少，開拓市場的成本總量較多，但平攤下來反而較少；業(yè)務(wù)量和收益比較穩(wěn)定；利于公司長遠(yuǎn)發(fā)展。從估價技術(shù)角度來看，擁有多種評估資質(zhì)的大型估價機(jī)構(gòu)可以較好地完成大型復(fù)雜的評估項目，可以臨時抽調(diào)較多的人員去應(yīng)付大型項目集中的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)研工作；能夠承攬收費水平較高的政府項目，而不用靠回扣、靠低收費來惡性競爭；可以完善知識積累，留住骨干人才。  

四、估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是估價師自身發(fā)展的要求

隨著每年相當(dāng)數(shù)量的各種估價師進(jìn)入評估行業(yè)，估價師之間的競爭也會越來越激烈，僅僅擁有一個房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的就比不過擁有雙證，甚至多證的；只會做抵押估價報告的就比不過會做多種估價報告，甚至是大型開發(fā)項目報告的；只會在辦公室做報告的就比不上既能做報告，又能完成復(fù)雜項目現(xiàn)場查勘、為委托人提供比較好的評估方案、甚至能夠參與談判，說服各方當(dāng)事人接受估價報告的。舉一個例子，一家國有企業(yè)正在進(jìn)行改制，其上級主管單位委托的估價機(jī)構(gòu)出具的評估報告房產(chǎn)評估價格偏高?？匆幌逻@個評估報告，發(fā)現(xiàn)僅采用了市場法進(jìn)行評估，而且采用了估價時點之后很久的成交案例。評估價格偏高除了可比案例沒有進(jìn)行交易日期修正外，更為關(guān)鍵的是改制企業(yè)房產(chǎn)要考慮其在改制后長期經(jīng)營，不可能賣房分錢散伙的因素，應(yīng)當(dāng)主要采用收益法進(jìn)行評估。在市場波動較大，房價虛高、租售比嚴(yán)重偏離合理范圍的情況下，收益法評估的價格較為合理。推而廣之，在房地產(chǎn)市場波動較大的所謂“一線城市”，即使是房地產(chǎn)抵押評估也應(yīng)當(dāng)主要采用收益法進(jìn)行評估，這樣比較能夠體現(xiàn)“謹(jǐn)慎”原則，幫助金融機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險。又如在一份加油站土地評估報告中，收益還原法評估的整體價值還要進(jìn)行無形資產(chǎn)價值剝離，我們引入了資產(chǎn)評估中的“三分法”確認(rèn)其無形資產(chǎn)價值，受到廣東省土地估價師協(xié)會的肯定和推薦。我們很多估價師只知如何做報告，卻不知如何向客戶解釋報告；只知有技術(shù)路線，卻不知如何靈活地選擇技術(shù)路線；只知道有不同目的的房地產(chǎn)估價，卻不知道同一房產(chǎn)在不同估價目的的房地產(chǎn)估價中有不同的價值?？傊纼r師也要提升自己的技術(shù)能力，擴(kuò)大相關(guān)知識范圍，取得相關(guān)執(zhí)業(yè)資格，才能應(yīng)對競爭環(huán)境，立于不敗之地。 

五、估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大應(yīng)注意的一個問題

估價機(jī)構(gòu)提高綜合技術(shù)能力總是正確的，是沒有問題的。但是，估價機(jī)構(gòu)擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍卻要注意一個問題，那就是要保持估價機(jī)構(gòu)客觀公正的地位，無論是房地產(chǎn)估價、土地估價，還是資產(chǎn)評估、工程造價評估，都是一種客觀公正的價格評估。無論委托人是誰，我們的估價結(jié)果都是要對各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)的。因此，雖然估價機(jī)構(gòu)可以利用自己的技術(shù)能力、知識結(jié)構(gòu)去成立項目策劃、銷售代理公司、項目咨詢顧問公司甚至是拆遷服務(wù)公司，但一定要把這些業(yè)務(wù)與評估業(yè)務(wù)切割開來，因為這些業(yè)務(wù)雖然也是中介服務(wù)，但卻只是對委托人負(fù)責(zé)的，不存在客觀公正的問題；這些業(yè)務(wù)與評估業(yè)務(wù)混在一起，會影響估價機(jī)構(gòu)的社會形象；估價機(jī)構(gòu)管理的有關(guān)規(guī)定也要求我們這樣做。 

綜上所述，估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大和技術(shù)能力提升是行業(yè)發(fā)展的要求，是大勢所趨，相信不久的將來會出現(xiàn)與目前已經(jīng)存在的大型律師事務(wù)所、大型會計師事務(wù)所并駕齊驅(qū)的大型估價機(jī)構(gòu)，這將對估價行業(yè)健康發(fā)展起到很好的推動作用。

作者：廖凡幼   注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師

單位：深圳市國策房地產(chǎn)土地估價有限公司