廖凡幼

雖然從全國來看，房地產(chǎn)市場價格拐點是否已經(jīng)出現(xiàn)還有爭論，從深圳來看，房價拐點應(yīng)當(dāng)說已經(jīng)出現(xiàn)，深圳房價從2000年的谷底緩慢回升，到2005年下半年突然發(fā)力，到2007年3季度上升到峰值。2007年上半年，深圳房價同比漲幅有5個月維持在10%以上，新建商品房均價從9400元/平方米猛漲至近15000元/平方米，南山區(qū)甚至接連出現(xiàn)售價超過10萬元/平方米的高層住宅。10月份以后，隨著市場交易量的持續(xù)大幅減少，住宅市場由“有價無市”向“量價齊跌”轉(zhuǎn)折，到年底，房價回歸10%左右。

以筆者自住的一套多層住宅為例，1995年建成，2003年曾希望以原購買價4500元/平方米的價格賣出，無人問津，到2007年9月竟?jié)q到16000元/平方米，接近翻兩番，到2008年1月，價格回歸到13000元/平方米。從我們房地產(chǎn)估價師的角度來看這一輪房價飛漲，只能用“瘋狂”和“干炒”來概括。“瘋狂”是說漲得過快，半年翻一番，租金收益率低到只有2-3%，嚴(yán)重偏離正常范圍；參與的人不多，但能量大，由于同時段股市牛氣沖天，股市盈利資金轉(zhuǎn)而進(jìn)入房地產(chǎn)市場，加之房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員也大量參與，銀行房地產(chǎn)抵押貸款的放大效用，于是產(chǎn)生“暴漲”。記得2007年2、3季度，深圳估價機(jī)構(gòu)個人房產(chǎn)抵押貸款評估報告多得做都做不過來，只好大量招人，到年底又少到幾乎為零?！案沙础笔钦f實際上深圳戶籍人口90%以上擁有自己的住房，包括“城中村”在內(nèi)的大量出租房屋基本可以滿足非戶籍人口住房需求，購買商品住房的剛性需求并不大，據(jù)中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，此次房價上漲期間購房的，如果以“購買第二套或以上住房并未自住，原有住房并未轉(zhuǎn)售”為標(biāo)準(zhǔn)界定“投資性買房”，投資性買房占到60-80%。這種虛假的需求是不能長期維持的，真正有購房需求的人會轉(zhuǎn)而租房，因為租房更合算，投資性買房者終將因為房價下跌、出租收益低于按揭款而陷入困境。 

一、深圳本輪房地產(chǎn)市場波動的原因

房地產(chǎn)市場的波動，終極原因依然還是供給與需求不相協(xié)調(diào)。2005～2007年是深圳市住房市場供求關(guān)系比較緊張的時期，由于深圳土地資源的緊缺以及國家土地管理政策的進(jìn)一步嚴(yán)格，深圳市政府開始實施連續(xù)多年的土地供應(yīng)緊縮政策，包括房地產(chǎn)用地在內(nèi)的全市各類建設(shè)用地都進(jìn)行了供應(yīng)總量的嚴(yán)格控制。這期間，每年新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)僅為1平方公里，少于以前每年3平方公里的供應(yīng)規(guī)模，且多位于特區(qū)外。隨著新增供應(yīng)的持續(xù)減少，2005年以來，全市可供應(yīng)的新建商品住房也隨之減少。2005、2006、2007三年，全市每年批準(zhǔn)預(yù)售的住房面積分別下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供應(yīng)規(guī)模的持續(xù)減少，直接引致商品住宅銷售面積的下降，造成2006、2007年連續(xù)出現(xiàn)21%、29%的銷售規(guī)模大幅下降。供應(yīng)量的減少為市場炒作和房價“暴漲”埋下了禍根。深圳本輪房價暴漲大大遲于溫州、杭州、上海，也遲于北京、天津，這里有深圳商品住宅剛性需求不足，市場化程度比較高、投資比較理性，證券市場波動，人民幣升值預(yù)期、港人投資深圳房地產(chǎn)保值等原因，也有特區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)枯竭，特區(qū)外交通、治安均不理想，即使增加土地供應(yīng)，也難解特區(qū)內(nèi)商品住宅供應(yīng)偏緊的狀況的原因。  

二、政府對房價上漲的兩難處境

      應(yīng)該說深圳市政府對本次房地產(chǎn)市場波動反應(yīng)比較遲緩，有關(guān)價格調(diào)控政策力度也比較平緩，原來預(yù)期的強(qiáng)制按市場評估價征收營業(yè)稅和土地增值稅的政策沒有出臺。由于多年來，深圳已形成了二手樓買賣陰陽合同的慣例，即二手樓買賣交國土房產(chǎn)局備案的合同寫原值，過戶后的房地產(chǎn)證也寫原值，差價另行支付。如果強(qiáng)制按市場評估價征收營業(yè)稅和土地增值稅，多年來累積的差價所應(yīng)征收的營業(yè)稅和土地增值稅將由最后一次轉(zhuǎn)讓的賣方承受，這將進(jìn)一步推高二手樓轉(zhuǎn)讓價格，同時會使“炒房”成本上升，也會使成交量進(jìn)一步萎縮。

      政府調(diào)控政策的反應(yīng)遲緩和力度平緩是有原因的，從主觀因素來看，深圳市一直是房地產(chǎn)市場化程度最高的城市之一，人均住宅面積排在各大城市前列，住宅空置率多年居高不下，大量“城中村”住宅可供出租，小戶型住宅因為適合市場需求，在2000年左右就大量上市。在此情況下，政府是不是應(yīng)當(dāng)直接干預(yù)房地產(chǎn)市場？干預(yù)的效果有多大？對待房地產(chǎn)市場的周期性是不是應(yīng)當(dāng)更理性一些？此外，深圳房價上漲滯后于華東華北甚至廣州，屬于補(bǔ)漲；房價上漲一定程度上有助于提升城市形象，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級；房價上漲必然提升地價，增加政府出讓土地收入等等，都使得政府出臺政策比較謹(jǐn)慎。從客觀因素來看，深圳特區(qū)內(nèi)確實已沒有多少土地可以用來平抑房價，只有華僑城片區(qū)的紅樹灣和南山商業(yè)中心區(qū)填海區(qū)還有大塊的土地，但都已經(jīng)規(guī)劃為高檔住宅項目用地，不可能滿足90/70指標(biāo)要求。目前有可能出臺政策，鼓勵舊城改造，多層改高層，提高土地集約化利用程度，增加特區(qū)內(nèi)新建商品住宅供應(yīng)量，以緩解供需矛盾。

      總之，地方政府對房價上漲是一種又愛又怕的心理狀態(tài)，歸根到底，房價持續(xù)上漲，甚至居高不下，最終將引起產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，減少財政收入來源，這是地方政府不愿看到的。 

三、房地產(chǎn)市場波動中的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)

在深圳本輪房地產(chǎn)市場波動中，深圳的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或者起著推波助瀾的作用，或者沒有得到合適的組織和引導(dǎo)，沒有發(fā)揮揭示真實價值，幫助當(dāng)事人規(guī)避風(fēng)險的作用。

房地產(chǎn)銷售中介機(jī)構(gòu)，基于其市場地位，在新房銷售中積極協(xié)助開發(fā)商采用各種銷售策略，推高房價賺取更多利潤，其員工也不乏從中贏利者；在房地產(chǎn)三級市場中亦然，甚至出現(xiàn)大規(guī)模倒閉，老板攜款潛逃的現(xiàn)象。 

房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，基于其客觀公正的立場，本應(yīng)當(dāng)發(fā)揮揭示真實價值，幫助當(dāng)事人規(guī)避風(fēng)險的作用，但由于沒有得到房地產(chǎn)管理部門、行業(yè)協(xié)會（學(xué)會）和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的組織、引導(dǎo)，迫于市場競爭壓力，沒有發(fā)揮幫助金融機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險的作用，甚至出現(xiàn)買房人利用評估報告獲得“零首付”的情況，助推了“炒房”風(fēng)，加大了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。如果得到合適的組織和引導(dǎo)，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以發(fā)揮以下作用：

1、利用房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對市場的敏感，及時向房地產(chǎn)管理部門和金融機(jī)構(gòu)反饋市場價格變化、租售比及投資回報率的變化，揭示風(fēng)險所在，提醒有關(guān)部門采取相應(yīng)防范措施；
2、修訂房地產(chǎn)抵押評估的技術(shù)路線，加重收益法評估結(jié)果的權(quán)重，揭示房地產(chǎn)的投資價值和市場價格泡沫的真實狀況，幫助金融機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險。
3、組織房地產(chǎn)市場調(diào)查和專題研究，提前就市場走向和風(fēng)險為有關(guān)管理部門和社會大眾提供參考。 

參考文獻(xiàn)：《2000-2007深圳房地產(chǎn)市場價格運(yùn)行與調(diào)控分析》深圳市房地產(chǎn)研究中心  王鋒
    作者：廖凡幼   注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師