廖凡幼      發(fā)表于《房地產(chǎn)評估》2005年第5期 

    建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會日前共同發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第五條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵守獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則。第十五條規(guī)定：在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。這是第一次將謹(jǐn)慎原則引入房地產(chǎn)估價活動，而謹(jǐn)慎性原則長期以來一直是會計行業(yè)、資產(chǎn)評估行業(yè)遵循的原則。因此，要做好房地產(chǎn)抵押估價，我們不但要嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》中的各項具體規(guī)定，還應(yīng)該了解謹(jǐn)慎性原則的含義和其在房地產(chǎn)抵押估價中的應(yīng)用，才能真正為金融機構(gòu)把關(guān)，化解金融風(fēng)險，確立房地產(chǎn)估價機構(gòu)的地位和權(quán)威。

一、會計行業(yè)謹(jǐn)慎性原則的含義

    謹(jǐn)慎性原則起源于中世紀(jì)財產(chǎn)托管人解脫其受托責(zé)任的策略，二十世紀(jì)初至三十年代前是一項占支配地位的會計原則，當(dāng)時主要表現(xiàn)為對資產(chǎn)的低估；經(jīng)濟危機之后，謹(jǐn)慎性原則所體現(xiàn)的內(nèi)容擴大到對收益的確認(rèn)和會計報表披露。隨著會計環(huán)境的變化，會計目標(biāo)從報告經(jīng)管責(zé)任向為信息使用者提供決策有用的會計信息轉(zhuǎn)化，謹(jǐn)慎性原則也逐漸成為對披露具有相關(guān)性和可靠性質(zhì)量特征的會計信息的修訂性原則。我國《企業(yè)會計準(zhǔn)則》中規(guī)定：會計核算應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎性原則的要求，合理核算可能發(fā)生的損失和費用；在《企業(yè)會計制度》中規(guī)定：企業(yè)在會計核算時，應(yīng)當(dāng)遵循謹(jǐn)慎性原則的要求，不得多計資產(chǎn)或收益，少計負(fù)債和費用。謹(jǐn)慎性原則又稱穩(wěn)健性原則，是指在處理企業(yè)不確定的經(jīng)濟業(yè)務(wù)時，應(yīng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。也就是說，凡是可以預(yù)見的損失和費用都應(yīng)予以記錄和確認(rèn)，而沒有十足把握的收入則不能予以確認(rèn)和入帳。謹(jǐn)慎性原則應(yīng)用于企業(yè)和金融機構(gòu)會計核算時，具體體現(xiàn)是提取壞帳準(zhǔn)備、低估存貨、加速折舊。其目的是提供謹(jǐn)慎的、保守的財務(wù)信息，保證企業(yè)和金融機構(gòu)的決策者準(zhǔn)確判斷形勢，作出正確的決策。

二、謹(jǐn)慎原則應(yīng)用于房地產(chǎn)抵押估價中的具體要求

    可以說《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》通篇體現(xiàn)著謹(jǐn)慎原則，雖然絕大部分內(nèi)容是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中已經(jīng)作了規(guī)定的，但《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》本著謹(jǐn)慎、保守作了近一步的限制性規(guī)定，具體來說主要有以下幾個主要方面的內(nèi)容：

1、確立謹(jǐn)慎原則為房地產(chǎn)抵押估價的估價原則。

2、要求房地產(chǎn)估價師在估價的全過程更加嚴(yán)格地審查有關(guān)證書、文件，認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場查勘，審慎選取估價參數(shù)，充分估計未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值。

3、確立法定優(yōu)先受償權(quán)利的概念，要求房地產(chǎn)估價師要設(shè)法了解估價對象是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利，并在估價報告中作出披露。

4、不可濫用假設(shè)與限制條件。

5、對估價對象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析評估。

6、在估價報告中作出必要的風(fēng)險提示。

實際上，除了房地產(chǎn)抵押估價報告要符合上述6個方面及其它在《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》中有明確規(guī)定的要求之外，如果我們自覺地在謹(jǐn)慎原則的指導(dǎo)下進(jìn)行估價，還有許多問題需要注意。例如，在確定房地產(chǎn)抵押價值時，即使預(yù)期房地產(chǎn)市場價格仍將上漲，但我們評估時也應(yīng)十分慎重，基本不應(yīng)予以考慮；相反還應(yīng)當(dāng)提示上漲趨勢存在發(fā)生轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。同樣，雖然房地產(chǎn)往往有二次裝修價值，但估價時我們不能肯定將來的買主不會將其拆除重新裝修，因此也應(yīng)慎重，需要根據(jù)經(jīng)驗加以分析。比如商業(yè)用房的裝修不用考慮，因為絕大部分商家都要重新裝修；別墅的裝修也基本不用考慮，因為買得起別墅的人一般有能力按自己喜歡的風(fēng)格重新裝修；只有中低檔住宅的裝修價值要給予適當(dāng)考慮，因為買賣雙方都會對二次裝修價值予以考慮。這樣的例子還有很多。

《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》出臺以后，現(xiàn)在的房地產(chǎn)抵押估價就與原來的房地產(chǎn)抵押價值估價有很大不同了，評估的范圍擴大了、深度加深了，對房地產(chǎn)估價師的要求也更高了。我們應(yīng)當(dāng)加強學(xué)習(xí)，要增進(jìn)與金融機構(gòu)的交流，了解他們的真實需要（各銀行可能因為理解不同而對估價報告提出不同的要求），真正為金融機構(gòu)化解金融風(fēng)險服好務(wù)，同時也保證我們房地產(chǎn)估價機構(gòu)不被淘汰。 

三、尚待明確的幾個問題

可以肯定，《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》吸收了很多銀行方面的意見和要求，因此也有一些概念和問題需要加以明確。

1、其它法定優(yōu)先受償權(quán)利。法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括哪些？抵押房地產(chǎn)處置時發(fā)生的拍賣費，轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費顯然屬于法定優(yōu)先受償權(quán)利。如果抵押人破產(chǎn)，法定優(yōu)先受償權(quán)利就更多了，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費用，應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付：（一）破產(chǎn)財產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費用，包括聘任工作人員的費用；（二）破產(chǎn)案件的訴訟費用；（三）為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費用。第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費用后，按照下列順序清償：（一）破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用；（二）破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；（三）破產(chǎn)債權(quán)。銀行貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)。這個問題應(yīng)當(dāng)有一些明確的規(guī)定。

2、抵押房地產(chǎn)是否存在法定優(yōu)先受償權(quán)利，數(shù)量有多大。這些信息委托方、估價方均有責(zé)任收集，但收集不到或不能保證其完整性是否須作一聲明？由于《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》很多問題都規(guī)定的比較具體，類似的聲明恐怕還有不少。

3、變現(xiàn)能力分析要包括變現(xiàn)時間長短的分析。實際上，如果包括訴訟，變現(xiàn)時間的長短很大程度上是由委托人決定的；如果不包括訴訟，則與法院確定的拍賣保留價有很大關(guān)系。要估價機構(gòu)作出分析，意義不大。

還有一些其它問題相信在實踐中會逐步得到解決。

房地產(chǎn)抵押估價是房地產(chǎn)估價機構(gòu)主要的業(yè)務(wù)內(nèi)容?！斗康禺a(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的出臺和實施，不但將有效地提高房地產(chǎn)抵押估價報告對委托方的適用性，提供更多的與抵押房地產(chǎn)有關(guān)的信息，幫助金融機構(gòu)準(zhǔn)確地把握抵押貸款的風(fēng)險，同時也將促進(jìn)房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師水平的提高，穩(wěn)固房地產(chǎn)估價機構(gòu)作為市場經(jīng)濟活動中不可或缺的中介機構(gòu)的地位和權(quán)威