技術部 王婭婕

一、定義

經(jīng)營性物業(yè)是指完成竣工驗收并投入商業(yè)運營，經(jīng)營性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好、還款來源穩(wěn)定的商業(yè)營業(yè)用房和辦公用房，包括商業(yè)樓宇、星級賓館酒店、綜合商業(yè)設施（如商場、商鋪）等商業(yè)用房。

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向依法取得經(jīng)營性物業(yè)的借款人（物業(yè)所有權人）發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)及借款人的綜合經(jīng)營收入進行還本付息的貸款。用于經(jīng)營性物業(yè)經(jīng)營期的資金需求，主要用于置換負債性資金，也可以在綜合授信項下考慮用于借款人符合銀行信貸管理規(guī)定的其他資金需求?！?/span>

二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款應具備的條件

1、經(jīng)營性物業(yè)應具備的條件

（1）經(jīng)營性物業(yè)應符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦理《房地產(chǎn)證》，已投入商業(yè)運營1年以上。

（2）經(jīng)營性物業(yè)地理位置優(yōu)越，原則上應位于城市中央商務區(qū)、主要中心商業(yè)區(qū)或城市中心繁華地段等，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務氛圍濃厚。位列世界五百強企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營的大型超市，區(qū)位要求可適當放寬。

（3）酒店、賓館類應在4星級（含）以上，且年均入住率高于60％；寫字樓應為甲級（含）寫字樓以上，且年均出租率高于80％；百貨類物業(yè)面積應大于1萬平方米，且主力店應為知名品牌；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應至少滿足以上一個條件。

（4）經(jīng)營性物業(yè)定位準確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景較好；經(jīng)營性物業(yè)市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；經(jīng)營性物業(yè)具有較強的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。

（5）在貸款期內經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生穩(wěn)定的、經(jīng)營性凈現(xiàn)金流能夠按期歸還貸款本息（凈現(xiàn)金流指已扣除經(jīng)營物業(yè)必須支付的日常支出后的現(xiàn)金流）；原則上貸款本息和與貸款期間預期可產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值之比不超過75%。

2、貸款企業(yè)應具備的條件

（1）在銀行開立基本賬戶或一般賬，具有貸款證(卡)，且無不良信用記錄；

（2）在銀行的信用評級在BB以上（含），資產(chǎn)負債率原則上不高于70％；

（3）經(jīng)營和財務狀況良好，具有還本付息能力；

（4）擁有經(jīng)營性物業(yè)全部產(chǎn)權,持有合法、有效的土地使用權證和房產(chǎn)所有權證；獲得土地使用權證的方式為國有出讓土地；

（5）董事會或有權決策機構同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；

（6）書面承諾物業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的資金結算、代收代付等中間業(yè)務在銀行辦理，接受銀行對物業(yè)經(jīng)營收入、支出款項的監(jiān)管。

三、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的目的

貸款既可以用于滿足物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求，也可以用于歸還建造該物業(yè)的銀行借款、股東、關聯(lián)單位借款，以及置換超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金。

四、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款保證

1、抵押物的價值

以企業(yè)所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，由專業(yè)的評估公司進行價值評估，作為基本的還款來源保證。抵押物的價值一般需要由具有二級（含）以上房地產(chǎn)估價機構資質條件的房地產(chǎn)評估公司評估。

2、貸款期內的現(xiàn)金流

憑經(jīng)營性物業(yè)在貸款期內的經(jīng)營收益，優(yōu)先償還貸款本息。

五、抵押評估報告的適用范圍

1、目標客戶：銀行及擬向銀行申請貸款用于項目經(jīng)營的企業(yè)或個人。

2、報告適用于項目經(jīng)營的階段：經(jīng)營性項目已持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營1年以上，或已有穩(wěn)定的長期租戶，簽訂了長期的租賃合同，項目未來的收益可以預見。

3、報告用途：當業(yè)主向銀行提出經(jīng)營性項目建設資金需求時，通過對承貸主體的評估、項目的整體評估（包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、租金水平、出租率、租金遞增率、收益年限等），并通過項目市場分析，評價其租金收入的合理性和持續(xù)性，以評估項目貸款的安全性（包括項目現(xiàn)金流分析和償債能力分析），并指出項目貸款風險，提出防范風險建議，為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。

4、評估目的：幫助銀行降低項目經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的信貸風險，確保貸款的安全性，確定適宜的貸款額度、貸款期限和還款方式。

六、報告評估思路

通過對貸款企業(yè)評價、項目的合法性分析、項目未來市場實現(xiàn)性分析、項目現(xiàn)金流測算以及項目風險評價等方面對項目進行綜合分析，從而對項目擬貸款的額度、年限、風險等做出客觀公正的評價。

七、評估報告結構

1、貸款企業(yè)評價

（1）企業(yè)名稱、成立時間、注冊資金、經(jīng)營范圍、營業(yè)期限、營業(yè)執(zhí)照。

（2）已開發(fā)項目和是否有經(jīng)營同類項目的經(jīng)驗和管理水平。

（3）企業(yè)主要負責人（董事長、總經(jīng)理、財務總監(jiān)）簡歷。

（4）企業(yè)近三年的審計報表。

2、項目基本情況分析

（1）項目合法性：是否取得《房地產(chǎn)證》，現(xiàn)狀用途是否合法，租賃合同是否具有法律效應。

（2）項目經(jīng)營現(xiàn)狀：實體現(xiàn)狀、經(jīng)營現(xiàn)狀。

（3）項目租約和未來租金水平：目前實際租金水平和未來可能的租金收入和空置率、遞增率。

3、項目市場分析

（1）搜集整個城市商業(yè)房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢的統(tǒng)計資料并進行歸納分析。

（2）調研項目所在片區(qū)的商圈經(jīng)營情況和租金水平。

（3）利用房地產(chǎn)年鑒、其它研究成果分析片區(qū)市場特征（近幾年的供應量、區(qū)域價值、未來幾年的推出量、物業(yè)類型的轉變、樓盤推售量、樓盤規(guī)模、樓盤價格走勢、樓盤特點、市場需求等）。

（4）實地調查片區(qū)房地產(chǎn)市場，典型樓盤建筑面積、建筑形式、容積率、主力戶型、銷售均價、銷售率、置業(yè)客戶者調研訪談。

4、項目現(xiàn)金流及償債能力分析

項目利潤估算表反映房地產(chǎn)項目經(jīng)營期內各期的收入、支出、利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況。

（1）收益類參數(shù)指標

商業(yè)、辦公、工業(yè)等物業(yè)

①租賃收入

包括租金收入、租賃保證金或押金的利息收入。

租賃收入測算要考慮市場租金、租金遞增率、續(xù)租率、空置率等因素。

②管理費收入

1、物業(yè)管理由業(yè)主負責，由業(yè)主收取物業(yè)管理費；

2、物業(yè)管理請專業(yè)物管公司負責，業(yè)主不收取物業(yè)管理費。

酒店物業(yè)

①客房收入

酒店的主要收入，通常占到總收入的50%以上。影響收入的因素主要有房價、出租率、客房結構等。

②餐飲收入

一般占到總收入的15%-30%，部分可超過50%。

③康體娛樂收入

包括夜總會、桑拿、健身中心等，一般占總收入的10-25%。

④會議收入及其他收入

約占總收入的5-10%。

（2）費用類參數(shù)指標

商業(yè)、辦公、工業(yè)物業(yè)

①物業(yè)管理支出

業(yè)主自行管理的負擔所有物業(yè)管理支出；

請專業(yè)公司管理，就空置部分物業(yè)支付物業(yè)管理費。

②租賃費用

③營銷推廣費用

④相關稅費

包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、教育稅及附加、印花稅、房屋租賃管理費

⑤財務費用

⑥物業(yè)折舊

（3）貸款償還預測表

貸款償還預測表反映房地產(chǎn)項目經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。

5、貸款風險分析

（1）項目風險分析

①租金收入風險

②市場風險

③經(jīng)營管理風險

④相關政策對貸款發(fā)放的重大影響

（2）項目風險防范

①簽訂切實有效的還款協(xié)議，確保出租收入優(yōu)先償還。

②密切關注承貸企業(yè)的資金運作情況，制定行之有效的監(jiān)管措施經(jīng)營管理風險。

③在貸款期內對抵押物價值和市場信息進行動態(tài)監(jiān)測，確保抵押率控制在合理的范圍內。

九、總結

經(jīng)營性物業(yè)貸款用途靈活，解決了房地產(chǎn)企業(yè)貸款用途監(jiān)管難的問題，對于自行建造的物業(yè)，可用于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的自有資金，即置換出來的是屬于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，銀行對企業(yè)的自有資金的使用監(jiān)管力度可適當降低。普通的抵押貸款，貸款期限一般1年，企業(yè)面臨的還款壓力較大，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，貸款期限最長可達10年，企業(yè)可獲得長期穩(wěn)定的資金。還款方式可根據(jù)企業(yè)資金安排和經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流狀況合理安排還款計劃，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的還款來源是經(jīng)營性物業(yè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流，物業(yè)的所有租金監(jiān)管到銀行，即保證了貸款的按時歸還，又節(jié)省了借款人的財務人員工作量和財務管理成本，使企業(yè)還款壓力降到最低。因此，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款評估將會成為新的業(yè)務增長點。