東莞分公司 李朋花

從2002年掀起商業(yè)步行街開發(fā)熱，到2003年大型商業(yè)地產(chǎn)一擁而上，再到2009年，復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)個(gè)拔地而起，東莞一直沒(méi)有停止過(guò)大量的商業(yè)開發(fā)。在前后7年內(nèi)，東莞城區(qū)商業(yè)的格局已經(jīng)基本定型，目前已形成西正路商圈、東縱商圈、世博商圈、鴻福商圈、華南mall商圈等五大主要商圈，據(jù)筆者近期對(duì)城區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上存在商業(yè)面積過(guò)大、結(jié)構(gòu)失衡、企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難等“怪像”，東莞商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)面臨極大的發(fā)展挑戰(zhàn)。

（一）城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀

改革開放后，伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，莞城區(qū)西正路－市橋路商圈作為東莞商圈的最初雛形開始崛起，并逐步拓展形成擁有地王廣場(chǎng)、百佳超市、沃爾瑪?shù)妮赋巧倘?。后?lái)，伴隨著東莞城市的東移，東莞商圈將商業(yè)文化向東城推進(jìn)，此后，更進(jìn)一步拓展到南城萬(wàn)江地區(qū)，使商業(yè)在整個(gè)東莞市區(qū)發(fā)展起來(lái)。目前東莞城區(qū)商圈主要包括西正路商圈、東縱商圈、世博商圈、鴻福商圈、華南mall商圈，每個(gè)商圈各有優(yōu)勢(shì)。

城區(qū)商圈分布圖

（1）西正路商圈

西正路位于東莞城區(qū)核心地帶，是老東莞政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，歷來(lái)也是東莞的著名商圈。主要有西正路、市橋路、邁豪街、百佳購(gòu)物廣場(chǎng)、天和百貨、麗柏百貨、西城樓大街等，聚集了低中高檔次各種商品，種類覆蓋服裝、鞋包、數(shù)碼產(chǎn)品、珠寶、品牌餐飲等，是游客以及本地居民主要的商圈，相當(dāng)于廣州北京路、上下九步行街。

目前，該商圈關(guān)注度最高的是西城樓大街裙樓商業(yè)，其共分為四層，規(guī)劃設(shè)計(jì)成名店區(qū)、百貨區(qū)、數(shù)碼港等具有嶺南特色的商業(yè)街區(qū)，進(jìn)駐的品牌商家有沃爾瑪、肯德基、必勝客、三禾壽司、添添聚源味、以純、匡威、千色店、歌莉婭等等，街區(qū)內(nèi)超市、餐飲、服裝、化妝品等各行業(yè)齊全，商業(yè)氣氛濃厚。根據(jù)近期調(diào)查得知，西城樓大街在售商鋪主要是第一和第二層，其中首層主流面積為30到40平方米，售價(jià)在48000元/平方米到120000元/平方米不等；二層售價(jià)在30000元/平方米到50000元/平方米不等。

（2）東縱商圈

東縱商圈是從東縱路延伸至東城西路、東城路一帶，這里集中了沃爾瑪、天虹、百佳、國(guó)美電器、時(shí)尚電器城等一批知名商家，以及東城風(fēng)情步行街、愉景東方威尼斯廣場(chǎng)商業(yè)步行街、君豪商業(yè)廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施，是從莞城區(qū)延伸至東城區(qū)的一個(gè)跨區(qū)域商圈。

該商圈比較集中的商業(yè)區(qū)是愉景東方威尼斯廣場(chǎng)商業(yè)步行街，地處東縱大道及莞樟大道旁，總建筑面積17萬(wàn)余平米，包括主題中心商業(yè)區(qū)、情景步行街、商務(wù)辦公、花園式公寓等四大組團(tuán)，已引進(jìn)天虹、時(shí)尚電器、蘇寧電器、橫店電影院等品牌商家，商鋪的開間面積為45至260平方米不等，月租金范圍為100-130元/平方米，銷售均價(jià)為20000元/平方米。

（3）世博商圈

世博商圈位居?xùn)|莞市東城區(qū)中心地段，正處東城大道、東莞大道和莞樟大道聯(lián)接的東城市區(qū)樞紐中心。世博廣場(chǎng)主體工程占地面積10萬(wàn)平方米，商用總面積20萬(wàn)平方米，按照零售業(yè)占50%、餐飲業(yè)占20%、娛樂(lè)業(yè)占30%的國(guó)際公認(rèn)最佳商業(yè)組合，分為九大板塊。各功能板塊以世紀(jì)歡樂(lè)島為中心呈圍合布局，劇場(chǎng)式觀光購(gòu)物連廊互通各區(qū)，形成有效人氣互動(dòng)系統(tǒng)。世博商圈東莞目前最成熟的商圈之一，匯集了海雅百貨、好又多、國(guó)美電器、天源電腦城、兒童世界、酒店、美食等多種業(yè)態(tài)，出租率高達(dá)95%以上，月租金范圍為60-250元/平方米，銷售均價(jià)為25000元/平方米。

（4）鴻福商圈

位于東莞新行政中心區(qū)，是東莞未來(lái)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融及商務(wù)中心，商業(yè)主要為行政中心區(qū)、商務(wù)等作配套服務(wù)。主要集中在莞太大道兩側(cè)以及銀豐路、宏遠(yuǎn)路、鴻福路西、元美路、富民商業(yè)街等地。目前已有擁有第一國(guó)際、時(shí)尚島?藍(lán)鉆、萊蒙特購(gòu)物廣場(chǎng)、綜藝?曼哈頓時(shí)代等知名商業(yè)中心，沃爾瑪、家樂(lè)福、海雅百貨等品牌商家已進(jìn)駐，是東莞市區(qū)新興商業(yè)熱點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，鴻福西路目前臨街商鋪普遍月租金在70-150元/平方米，規(guī)劃臨近R2號(hào)線的街鋪超前預(yù)期空間成分較大，月租金可達(dá)200-250元/平方米，售價(jià)在45000元/平方米左右。

（5）華南mall商圈

華南Mall位于東莞萬(wàn)江區(qū)，與周邊的麥德龍和都會(huì)廣場(chǎng)共同構(gòu)成華南mall商圈。華南mall總建筑面積80萬(wàn)平方米，商業(yè)面積超過(guò)40萬(wàn)平方米，現(xiàn)在進(jìn)駐有KFC、麥德龍、SPAR超市、時(shí)尚電器、萬(wàn)達(dá)國(guó)際電影城、英國(guó)BBC天線寶寶兒童樂(lè)園、尼羅河酒店、康祺健身會(huì)所等，規(guī)劃為集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、酒店、文化、運(yùn)動(dòng)、美食于一體的大型購(gòu)物廣場(chǎng)。但據(jù)筆者調(diào)查，華南Mall是東莞失敗的商業(yè)案例典范，目前空置高達(dá)70%以上，人氣慘淡，商鋪月租金在30-80元/平方米。截止至2010年4月，因東莞外向型企業(yè)多，華南Mall為引導(dǎo)企業(yè)開拓內(nèi)銷市場(chǎng)，并提供內(nèi)銷的渠道和平臺(tái)，新成立了新華南MALL·東莞工廠直銷中心，入駐的商戶頭兩年可免交租金，已有36家商戶進(jìn)駐，但還是人氣不夠，生意慘淡。

（二）城區(qū)商業(yè)市場(chǎng)“怪像”

東莞商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)數(shù)年前一輪爆發(fā)式發(fā)展后，市場(chǎng)發(fā)展一直處于半停滯狀態(tài)，究其原因，主要是城市消費(fèi)力無(wú)法支撐商業(yè)地產(chǎn)的超前發(fā)展。商業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)城市化的發(fā)展進(jìn)程，給東莞帶來(lái)巨大商機(jī)的同時(shí)，由于東莞商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展具有其獨(dú)特的背景，使其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)具有不同其他地方的“怪像”。主要表現(xiàn)在以下方面：

（1）現(xiàn)有商業(yè)面積嚴(yán)重超標(biāo)，空置率過(guò)高

截至2009年，據(jù)東莞市經(jīng)貿(mào)局統(tǒng)計(jì)，東莞市零售網(wǎng)點(diǎn)總面積約350萬(wàn)平方米，其中3000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)逾200個(gè)，面積超過(guò)212萬(wàn)平方米。市區(qū)常住人口約100萬(wàn)人，按照200萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，平均人均商業(yè)面積達(dá)到約2平方米，大大高于發(fā)達(dá)國(guó)家城市人均商業(yè)面積1.2平方米的水平。

由于商業(yè)的大量開發(fā)，現(xiàn)在城區(qū)范圍內(nèi)的商業(yè)除了部分傳統(tǒng)商業(yè)街外，很多新的大型商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況都不盡如人意。據(jù)筆者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東莞市持續(xù)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)目前正常開業(yè)的只有70%，在這70%中又有70%是空置的?？梢?jiàn)，東莞市商業(yè)市場(chǎng)存在面積過(guò)大與消費(fèi)力不足的矛盾，導(dǎo)致空置率居高不下的尷尬局面。

（2）商業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)能力和布局雙雙失衡

東莞是制造業(yè)城市，75%常住人口是低收入外來(lái)務(wù)工人員，缺乏白領(lǐng)階層，人口呈啞鈴式，因此整個(gè)消費(fèi)力是非常有限的，大量商業(yè)面積開發(fā)導(dǎo)致了消費(fèi)能力失衡。一些區(qū)域的商業(yè)廣場(chǎng)，提供的商品種類不夠豐富，故消費(fèi)量不高，導(dǎo)致了整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)布局失衡。

（3）缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)不理想

商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力的高低取決于它的規(guī)劃、建筑、招商、運(yùn)營(yíng)等多種綜合因素，而東莞商業(yè)市場(chǎng)中許多商業(yè)街屬于住宅小區(qū)的配套部分，開發(fā)商往往將商業(yè)與住宅整體規(guī)劃，或者商業(yè)的規(guī)劃服從住宅的規(guī)劃，同時(shí)開發(fā)商注重資金的快速回籠，開發(fā)樓盤后往往把商業(yè)部分賣掉，由個(gè)體分散經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)雜亂。合理的商業(yè)規(guī)劃有利于形成最合理的商業(yè)布局，國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)往往是先進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，再進(jìn)行建筑方面的規(guī)劃。但目前東莞大多數(shù)商家做不到這一點(diǎn)，沒(méi)有統(tǒng)一的管理規(guī)劃，難形成規(guī)模，大大抑制了商家進(jìn)場(chǎng)的熱情，難以經(jīng)營(yíng)起來(lái)。

（4）租售比低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，收益率偏低

東莞市近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資情緒高漲，導(dǎo)致商鋪價(jià)格居高不下。目前東莞成熟商圈主要集中在莞城區(qū)和東城區(qū)，其中西正路商圈、世博商圈發(fā)展比較成熟，租售比也比較合理；而新興商業(yè)區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施以及居住氛圍等方面的缺乏，以及東莞消費(fèi)市場(chǎng)獨(dú)有的啞鈴式人群構(gòu)成，導(dǎo)致消費(fèi)力的分散，商業(yè)經(jīng)營(yíng)并不成熟，難以支撐較高的租金水平，從而導(dǎo)致租售比嚴(yán)重失衡，租售比大部分低于1︰300，甚至更低，從而導(dǎo)致新興商業(yè)區(qū)投資風(fēng)險(xiǎn)加大、收益率偏低。

（三）城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范

針對(duì)目前東莞城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)較強(qiáng)的負(fù)面特征，以及輕軌的建設(shè)給沿線商用物業(yè)價(jià)格帶來(lái)超前的預(yù)期等市場(chǎng)現(xiàn)象，迫使估價(jià)師在做商業(yè)地產(chǎn)抵押估價(jià)項(xiàng)目時(shí)提出更高的要求，為銀行降低貸款風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為估價(jià)師應(yīng)從以下方面防范風(fēng)險(xiǎn)：

（1）嚴(yán)格履行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)查勘程序：主要包括權(quán)屬證書原件的核實(shí)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀、裝修、業(yè)態(tài)、臨街狀況等的查勘，全面體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀及特點(diǎn)。同時(shí)，要求產(chǎn)權(quán)人或有關(guān)當(dāng)事人就估價(jià)對(duì)象可能存在的負(fù)債出具具有法律意義的承諾函等等。

（2）充分調(diào)查和分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，采取適宜的估價(jià)方法和符合市場(chǎng)客觀情況的可比案例和參數(shù)進(jìn)行估價(jià)。

（3）保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，對(duì)影響商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)價(jià)值的因素予以充分揭示，如已經(jīng)設(shè)定的抵押擔(dān)保數(shù)額、應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)款等。

（4）切實(shí)分析抵押商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)能力，主要包括但不限于：房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短、變現(xiàn)費(fèi)用、應(yīng)納稅金、變現(xiàn)對(duì)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的影響等。