一、深圳未來(lái)1-3年預(yù)計(jì)新開盤情況 
    從焦點(diǎn)房地產(chǎn)公布的代售樓盤情況來(lái)看，寶安區(qū)新開盤主要聚居在寶安中心區(qū)，西鄉(xiāng)片區(qū)。龍華片區(qū)。寶安區(qū)西北方位靠近沙井有少量樓盤存在。南山新開盤主要為前海，后海，西麗片區(qū)，華僑城片區(qū)。其中華僑城片區(qū)樓盤較分散。福田區(qū)新開盤主要為上梅林片區(qū)，南園片區(qū)，新洲片區(qū)。羅湖新開盤主要為羅湖東部片區(qū)，西部片區(qū)由于主要為山地，開盤量少。鹽田片區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)辂}田街道。龍崗熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)辇垗徶行膮^(qū)，平湖，布吉，橫崗片區(qū)。龍崗南面靠海區(qū)域也將有少量盤推出。 
    整體來(lái)看，深圳今后的新開盤熱點(diǎn)區(qū)域以東為龍崗中心片區(qū)，以西為西鄉(xiāng)，寶安中心區(qū)，前海，后海，西麗，以南為新洲片區(qū)，南園片區(qū)，中部片區(qū)為龍華，布吉，平湖，以及福田靠近梅林關(guān)口片區(qū)。羅湖，鹽田片區(qū)，推盤量均較少。 
   二、深圳城市更新情況 
   將《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第一批計(jì)劃（表1）》和《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃第一批計(jì)劃（表2）》兩個(gè)表的數(shù)據(jù)進(jìn)行合計(jì)，得出以下的數(shù)據(jù)。 
   表：深圳城市更新項(xiàng)目合計(jì)數(shù)據(jù)

深圳今后的城市更新區(qū)域主要為龍崗區(qū)和寶安區(qū)，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的主要區(qū)域仍然為這兩個(gè)區(qū)域。龍崗區(qū)57個(gè)項(xiàng)目，用地面積合計(jì)為628.16公頃，寶安區(qū)50個(gè)項(xiàng)目，用地面積合計(jì)為412.43公頃。 
    其次為南山區(qū)，16個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)用地面積為139.07公頃。光明新區(qū)和坪山新區(qū)的項(xiàng)目合計(jì)面積超過(guò)了福田區(qū)，羅湖區(qū)和鹽田區(qū)。 
    城市更新項(xiàng)目中，項(xiàng)目合計(jì)用地面積最少的為福田區(qū)。 
    從個(gè)區(qū)更新區(qū)域看，寶安片區(qū)城市更新區(qū)域主要集中在龍華，大浪，新安，松崗，西鄉(xiāng)。南山集中在南山街道和沙河街道。福田集中在華強(qiáng)北片區(qū)，香蜜湖片區(qū)。羅湖集中在東曉街道，翠竹街道，蓮塘街道。鹽田集中在鹽田街道，海山街道，沙頭角片區(qū)。龍崗主要集中在龍崗街道，橫崗，坂田，布吉，平湖。 
   三、深圳規(guī)劃解讀 
    根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》，從地方發(fā)展的角度考慮，我得出以下3點(diǎn)結(jié)論： 
    1、工作重點(diǎn)由新增向優(yōu)化轉(zhuǎn)變 
    根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》規(guī)劃指導(dǎo)思想，工作重點(diǎn)由增量空間建設(shè)向存量空間優(yōu)化轉(zhuǎn)變。從上面關(guān)于新推盤和城市更新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也可以粗略看出，深圳城市更新的任務(wù)工作已經(jīng)多于新推項(xiàng)目。 
    同時(shí)看《規(guī)劃》中確定的城市增改用地規(guī)模，確定規(guī)劃期新增建設(shè)用地規(guī)模控制在140萬(wàn)平方公里內(nèi)，改造用地規(guī)模達(dá)190萬(wàn)平方公里，相對(duì)于新增建設(shè)-，對(duì)于城市更新確實(shí)有所側(cè)重。 
    土地資源具有它的稀缺性，不管在哪一個(gè)城市或者國(guó)家都是如此，從深圳目前的建筑建設(shè)來(lái)看，可以新增的居住用地確實(shí)已經(jīng)很少。從新增到優(yōu)化的指導(dǎo)思想轉(zhuǎn)變也是對(duì)資源高效利用觀念的體現(xiàn)。 
    2、深圳未來(lái)3類地產(chǎn)熱點(diǎn) 
   （1）重要節(jié)點(diǎn)類 
    從《規(guī)劃》來(lái)看，深圳以下個(gè)重要節(jié)點(diǎn)預(yù)計(jì)會(huì)成為熱點(diǎn)區(qū)域： 
    沙井西北沿江地區(qū)，將發(fā)展成為高端制造業(yè)基地和區(qū)域性商貿(mào)中心，以后將成為深圳西北部的重要門戶。 
    蛇口，深圳南部發(fā)展帶確定為以原特區(qū)帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ),打造與香港全面對(duì)接的都市功能帶,經(jīng)蛇口半島跨珠江向西建立與珠江西岸濱海地區(qū)聯(lián)系,通過(guò)鹽壩高速公路經(jīng)大鵬半島向東連接大亞灣以及稔平半島等東部濱海地區(qū)?蛇口成為深圳西南方向的鏈接香港和珠江西岸濱海地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。 
    蓮塘口岸，將承擔(dān)香港與深圳東部?惠州?粵東?贛南?閩南等地區(qū)之間的過(guò)境交通，將推動(dòng)深港跨界公路交通“西進(jìn)西出，東進(jìn)東出”的總體格局，成為東南方向重要節(jié)點(diǎn)。 
    龍崗中心，作為深圳的5個(gè)城市副中心之一，包括大運(yùn)新城和龍崗中心城,在發(fā)揮對(duì)東部分區(qū)綜合服務(wù)職能的同時(shí),承擔(dān)市級(jí)文化體育和會(huì)展服務(wù)功能,并作為深圳輻射帶動(dòng)粵東地區(qū)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)? 
    （2）規(guī)劃影響類 
    從《規(guī)劃》看，深圳今后有2個(gè)區(qū)域由于規(guī)劃的影響而成為熱點(diǎn)區(qū)域： 
    前海中心，由前海?后海和寶安中心區(qū)組成, 將打造成為深圳主中心之一，主要發(fā)展區(qū)域性的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì),并作為深化深港合作以及推進(jìn)國(guó)際合作的核心功能區(qū)? 
    平湖，從物流上看，平湖是深圳的鐵路綜合物流園區(qū)，聯(lián)接?xùn)|?西部港區(qū),發(fā)展公鐵聯(lián)運(yùn)?海鐵聯(lián)運(yùn),面向珠江三角洲及內(nèi)地形成中遠(yuǎn)距離貨物集疏運(yùn)?內(nèi)地與香港中轉(zhuǎn)物流基地?從金融產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，平湖規(guī)劃為后臺(tái)金融服務(wù)基地。 
    （3）更新驅(qū)動(dòng)類 
    龍華，坂田，布吉，寶安中心區(qū)這四個(gè)區(qū)域。從《規(guī)劃》上看，這四個(gè)區(qū)域是居住用地較集中的區(qū)域，未來(lái)也會(huì)成為城市更新項(xiàng)目扎堆的區(qū)域。預(yù)計(jì)這四個(gè)區(qū)域城市更新可以驅(qū)動(dòng)其成為地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。 
    3、居住熱點(diǎn)區(qū)域 
    從《深圳市城市總體規(guī)劃(2010-2020)》建設(shè)用地規(guī)劃圖和居住用地布局看，今后福田地區(qū)和羅湖地區(qū)新增開發(fā)建設(shè)較少，主要以改造更新為主。南山區(qū)可以適度開發(fā)，集中在前海、后海、西麗片區(qū)。 
    重點(diǎn)開發(fā)的居住片區(qū)為寶安中心區(qū)，龍華，布吉片區(qū)。這三個(gè)片區(qū)將發(fā)展成為獨(dú)居特色的現(xiàn)代居住片區(qū)。從地理位置看，就像是深圳中心區(qū)向外的開疆?dāng)U土，離深圳中心較近。西鄉(xiāng)、福永、橫崗地區(qū)將優(yōu)先發(fā)展商品房。 
    沙井，光明新城，坪山新城，坪山，坪地，坑梓等區(qū)也成為人口聚集地，但其住宅主要是與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套的建設(shè)。 
    鹽田區(qū)，葵涌，大鵬，南澳等東部海濱區(qū)主要發(fā)展為高品質(zhì)住宅區(qū)。處于海岸線的保護(hù)原則，這些居住區(qū)開發(fā)密度均較低。 
   四．結(jié)論 
   1．深圳今后熱點(diǎn)區(qū)域 
   深圳今后地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域總結(jié)為以下地區(qū)：寶安中心區(qū)，龍華，布吉，前海中心，龍崗中心。光明新城，坪山新城，沙井的住宅主要是與產(chǎn)業(yè)相配套。福田區(qū)，羅湖區(qū)今后推盤量少，主要為舊改。鹽田區(qū)推盤量也少，新推盤主要集中在鹽排高速與鹽壩高速交匯處。從投資的角度分析，龍華，坂田，布吉，龍崗中心區(qū)域樓盤具有較大投資價(jià)值。 
   2、市場(chǎng)雙軌制下房?jī)r(jià)上漲存在懸疑 
   深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)城市更新多于新盤供應(yīng)，深圳保障房與商品房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)并軌已經(jīng)基本確定。保障房的供應(yīng)可以有效分流一部分剛性需求。另外，隨著開發(fā)商投資從一。二線城市轉(zhuǎn)向三、四線城市，三。四線城市的供應(yīng)逐漸增強(qiáng)，可對(duì)市場(chǎng)需求分流起強(qiáng)大作用。在這些因素刺激下，一二線城市的房?jī)r(jià)能否一直堅(jiān)挺存在較大懸疑。