3月31日是最近新國八條中要求的地方政府公布今年房價調(diào)控目標(biāo)的最后期限。但是截止一季度最后一天，全國包括縣級市在內(nèi)僅不足100個城市公布目標(biāo)。在這些城市中，除北京外，基本可以用一個“漲”字概括。各城市房價預(yù)期漲幅約在8-10%左右。不難看出，房價調(diào)控目標(biāo)更多的是地方政府在為其調(diào)控預(yù)留充足空間，減輕調(diào)控壓力；同時亦反映出地方政府不希望房價“降”的真實(shí)愿望。博弈，這就是中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨的尷尬現(xiàn)實(shí)。

1、連串新政后房地產(chǎn)市場走勢

春節(jié)過后，國家延續(xù)去年對樓市的調(diào)控。進(jìn)一步深化和加緊了限購、保障性住房以及信貸政策，加上2月份春節(jié)的影響，2月份樓市成交量明顯萎縮，但是成交均價仍然平穩(wěn)。

一線城市成交量普跌，成交均價表現(xiàn)不一。從新房成交面積來看，北京、上海、杭州、廣州、深圳五個城市環(huán)比都大幅下降。其中，上海下降幅度最大，為83.1%，其后依次為杭州、北京、深圳和廣州，環(huán)比分別下降68%、65.8%、55.9%和50%。從新房成交均價來看，各城市卻出現(xiàn)分化。深圳、北京和杭州成交均價保持增長，環(huán)比分別增長2.1%、8.6%和12.4%。而廣州、上海成交均價則表現(xiàn)下跌，環(huán)比分別下降10.3%、0.6%?？傮w來看，2月份成交量處于普跌態(tài)勢，但成交均價卻出現(xiàn)分化。

二線城市量跌價穩(wěn)。大部分二線城市2月份新房成交量開始下跌。其中，下跌幅度較大的有青島、南京、東莞和廈門，環(huán)比分別下降84.7%、69%、66.4%和60.4%。成交均價方面，大部分二線城市表現(xiàn)基本平穩(wěn)，漲跌幅度都比較小。其中蘇州和東莞環(huán)比分別微漲3.2%和2.6%；而天津、佛山和青島環(huán)比分別微跌3%、4.2%和2.4%。總體來看，二線城市2月份市場表現(xiàn)為量跌價穩(wěn)的態(tài)勢。

三線城市成交量普跌，成交均價有漲有跌。2月份三線城市新房成交量普遍有所下跌，而且幅度也較大。其中長沙、惠州、武漢、臨沂和合肥分別環(huán)比下降59.5%、54.5%、53.4%、46.7%和45.4%。對于成交均價，三線城市也表現(xiàn)出差異性。前期漲幅過大的城市價格開始回調(diào)，比如合肥、惠州。兩城市成交均價環(huán)比分別下降6.5%、6%。而對于1月份回調(diào)較大的城市價格開始回調(diào)，如臨沂、大連。兩城市成交均價環(huán)比分別上漲9.2%、7.2%。而其他城市價格則表現(xiàn)平衡，漲跌幅度都不大，如沈陽和武漢等。

總體來看，新國八條出臺后，全國大部分城市房價依然堅(jiān)挺，除了部分二三線城市出現(xiàn)小幅下降外，一線城市房價仍處于高位。而成交量出現(xiàn)明顯下滑。新政后，國家收緊信貸，開發(fā)商憑借已積累的充足資金，通過謹(jǐn)慎拿地，延緩開盤等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。與此同時，廣大購房者憑借調(diào)控后房價下跌的預(yù)期持幣以待，市場重新進(jìn)入調(diào)控后的觀望狀態(tài)。

2、各地出臺細(xì)則及控制目標(biāo)情況

“國八條”公布后兩個月，距離一季度快結(jié)束，才有個別地方政府出臺了具有彈性機(jī)制的房價控制目標(biāo)，且較早出臺的城市均集中在二三線城市。北京、上海、深圳等一線城市均在“大限”到來前兩天才公布調(diào)控目標(biāo)。從目標(biāo)的內(nèi)容上看，除了北京外，均未提及“降”字。從住建部到廣大社會公眾，對這些地方政府公布的調(diào)控目標(biāo)均表示不滿意。各地公布的房價控制目標(biāo)不僅沒有下跌趨勢，反而助長了房價上漲的預(yù)期。從漲幅的大小來看，由于不少城市房價基數(shù)居高，房價收入比懸殊，即使?jié)q幅很小，房價也超出許多購房者的支付能力，而絕大多數(shù)城市的目標(biāo)漲幅都在8%以上。

表：部分城市房價控制目標(biāo)

不難看出，各地方政府對于出臺調(diào)控目標(biāo)并未涉及“要害”，很難讓公眾對房價回復(fù)“合理價位”抱有信心，中央對市場進(jìn)行調(diào)控的公信力明顯減弱。

3、中央與地方的博弈

（1）博弈現(xiàn)狀

從各城市出臺房價調(diào)控目標(biāo)的情況看，中央與地方政府關(guān)于房價調(diào)控的博弈現(xiàn)狀如下：

顯然，因中央和地方利益出發(fā)點(diǎn)不同，調(diào)控目標(biāo)，從“限價令”發(fā)展成為“漲價令”。從各地公布的目標(biāo)看，體現(xiàn)出地方政府對中央嚴(yán)厲調(diào)控的“抵觸情緒”。博弈的形成，是市場在宏觀調(diào)控下發(fā)展到現(xiàn)階段的必然結(jié)果。

（2）博弈形成因素分析

土地財(cái)政是問題根源。土地財(cái)政是政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入維持地方財(cái)政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政。但是在很多地方，第二財(cái)政早已超過第一財(cái)政。我國的“土地財(cái)政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造財(cái)政收入，即通過“賣地”的土地出讓金來滿足財(cái)政需求。據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

據(jù)國土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房價的32.8%—38.8%，賣地實(shí)際上已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，地方政府對房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。

經(jīng)濟(jì)泡沫帶來的“財(cái)富效應(yīng)”。經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，為了降低經(jīng)濟(jì)危機(jī)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，我國采取了積極的貨幣政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年中國內(nèi)地近10萬億人民幣的新增貸款，令資產(chǎn)泡沫成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。其中有20%左右的信貸流入房地產(chǎn)和股票資產(chǎn)市場，推動資產(chǎn)價格飆升。這雖然給市場帶來了繁榮的景象，振奮了大眾信心，產(chǎn)生了所謂的“財(cái)富效應(yīng)”。但從長期看，熱錢不斷涌入房地產(chǎn)市場，投資投機(jī)盛行，在加劇資源分配不公，拉大貧富差距的同時，讓房價高企也成為必然。

住房需求的二重性使得房價“漲跌兩難”。在我國社會財(cái)富和收入分配已經(jīng)形成很大差距的情況下，人們的住房需求的性質(zhì)變得相當(dāng)復(fù)雜，最突出的表現(xiàn)為全社會的住房需求越來越具有低層次與高層次并存的二重性。社會分配差距越大，社會成員住房需求分化越大，住房需求的二重性也就越嚴(yán)重，低端住房需求和高端住房需求之間的矛盾就越突出。政府調(diào)控房價之所以會陷入“跌漲兩難”的困局正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展的二重性所致。當(dāng)房價過高或漲幅過大成為二重性矛盾的主要方面時，政策取向的天平就偏向抑制房價；當(dāng)房價偏低或降幅過大成為二重性矛盾的主要方面時，政策取向的天平就偏向支撐和穩(wěn)定房價。在這種情況下，政府調(diào)控房價的政策自然就變成了一種“蹺蹺板”。這種調(diào)控房價并不能真正協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)發(fā)展的二重性矛盾，而只能在低端住房需求與高端住房需求的矛盾之中暫時維持一種很有限度、很脆弱的平衡。

調(diào)控手段有待完善。出于經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會發(fā)展穩(wěn)定、居民生活水平等各種因素的考慮，中央政府制定了一系列的調(diào)控房地產(chǎn)市場的目標(biāo)，包括房價的控制目標(biāo)。然而，調(diào)控至今，如果以下幾個問題未處理好，調(diào)控很難獲得切實(shí)的效果。首先，要求地方政府出臺調(diào)控目標(biāo)而未提及具體措施，控制房價過快上漲困難較大；其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及當(dāng)?shù)貏趧恿Τ杀?、土地價格、建材等原材料價格、稅費(fèi)等，控制房價需從多方面入手，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳很難解決根本問題。只有解決好上述問題，房價控制或許才能真正發(fā)揮其威懾力。

4、博弈帶來的影響

限價目標(biāo)變漲價目標(biāo)。據(jù)最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，各地漲幅10%上下的房價調(diào)控目標(biāo)，已經(jīng)對購房者心理產(chǎn)生巨大沖擊，逾半數(shù)購房者認(rèn)為相關(guān)城市房價將迅速上漲至調(diào)控上限，且三成購房者表示考慮抓緊出手購房。可見，限價目標(biāo)已經(jīng)發(fā)展成為未來市場的“漲價信號”。

引發(fā)新一輪調(diào)控政策。從住建部急令各地調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)可以看出，中央對目前的調(diào)控現(xiàn)狀是不滿意的，為了確保公信力，不使調(diào)控半途而廢，新一輪的調(diào)控政策可能即將發(fā)布。