商圈發(fā)展史就是一部城市發(fā)展史，這句話用在深圳這座新興經(jīng)濟城市尤為貼切。改革開放以來，這座海濱之城的每一次擴容，都會激起一波商業(yè)繁榮并形成新的商圈。首先是深圳都會的起點羅湖區(qū)，有金三角商圈（東門、人民南、地王）；而隨著深圳經(jīng)濟發(fā)展的西擴，已形成福田區(qū)華強北商圈和中心區(qū)CBD商圈；2007年西部通道的開通及日趨成熟的社區(qū)和相關(guān)配套設施的完善，深圳第三代商圈——南山中心區(qū)已經(jīng)成為新生代綜合體商業(yè)的代表，引起越來越多的關(guān)注。目前正在規(guī)劃建設的前海中心區(qū)，更是借鑒香港的社區(qū)地鐵商業(yè)綜合體模式，建造以寶能太古城為代表的“第四代商圈”——前海商業(yè)文化中心區(qū)。

一、商業(yè)地產(chǎn)的范疇和經(jīng)營模式

所謂商業(yè)地產(chǎn)是指除了住宅及工業(yè)地產(chǎn)以外的地產(chǎn)產(chǎn)品和服務的總稱，如開發(fā)經(jīng)營購物中心、超級市場、商業(yè)步行街、酒店式公寓、寫字樓、娛樂健體中心等等，但本文此次分析的商業(yè)地產(chǎn)僅限狹義的商業(yè)地產(chǎn)，即用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)的投資主體為房地產(chǎn)開發(fā)商，然而，絕大多數(shù)開發(fā)商并沒有配備商業(yè)專才，而且亦不打算介入純商業(yè)中的商品買賣。但作為商品買賣的場所提供者，開發(fā)商有必要設立與商業(yè)機構(gòu)對接的獨立經(jīng)營管理公司或部門，并配備相應的商業(yè)管理專業(yè)人員。通常的做法是房地產(chǎn)開發(fā)商設立或委托專業(yè)的代理公司進行選址、功能及市場定位、招商和日常管理等工作，以提高項目的成功率，達到追求股東權(quán)益最大化的目的。

　　不同的商業(yè)地產(chǎn)有不同的條件及其所處的區(qū)域、商圈，如何在多種經(jīng)營模式中選擇合適的模式往往是開發(fā)商很頭痛的問題。而且商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式將直接影響其價值和未來發(fā)展的好壞，這里將對常用的幾種商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式的適用于范圍及其優(yōu)缺點進行分析。

１、整體出租模式

整體租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，而將其整體出租給一家商業(yè)企業(yè)，由這家商業(yè)企業(yè)進行商業(yè)規(guī)劃及經(jīng)營，開發(fā)商每年向商業(yè)企業(yè)收取約定的租金。租金一般在第三或第四年起開始遞增，前二，三年主要是幫助商業(yè)企業(yè)培養(yǎng)市場，以實現(xiàn)項目的可持續(xù)發(fā)展；同時，商業(yè)企業(yè)向開發(fā)商交納相當于2—3個月租金的押金。比如深圳的宜家家居廣場就是采用的這種經(jīng)營模式。

其優(yōu)點：不需設立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員；交易簡單，結(jié)算方便；物業(yè)可進行抵押貸款，有利開發(fā)新的項目；物業(yè)的升值空間較大；帶租約更有利于日后整體銷售或設計產(chǎn)權(quán)式商鋪。

其缺點：收益低，其投資回報率在3～5%之間；租期長，物業(yè)就算升值，其套現(xiàn)的難度很大；不排除租戶經(jīng)營失敗而沒法交租的可能，國而對租戶的評估要求準確。

    適用類型：無商業(yè)專才的開發(fā)商；資金實力雄厚的開發(fā)商；經(jīng)營相對保守的開發(fā)商；售后返租的產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)商；物業(yè)面積一般不超過30000㎡。

２、分層或分片出租模式

與整體出租模式相似，只是開發(fā)商按市場需求，將各層或各片區(qū)分別出租給不同租戶。比如深圳的茂業(yè)百貨和天虹商場就是采用的這種經(jīng)營模式。

其優(yōu)點：租金相對整體出租要高一些；風險分散，租金相對有一定保證；物業(yè)可進行抵押貸款；比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設計成產(chǎn)權(quán)式商鋪；某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能掌握主動權(quán)，并進行重新招租。

其缺點：需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）；需設立相應

的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才；各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的

經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力。

適用類型：資金實力雄厚的開發(fā)商；售后還租的產(chǎn)權(quán)式商城；物業(yè)面積在20000～50000㎡。

３、分散出租模式

分散出租亦稱零租，開發(fā)商在確定某一主題功能下對各個鋪位進行招租，租期相對短些，一般為2～5年；開發(fā)商應幫助租戶統(tǒng)一辦理相關(guān)的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記，甚至代開具銷售發(fā)票、財務結(jié)算等。許多成功運用模式的案例多數(shù)為大型專業(yè)批發(fā)市場，如深圳賽格電子配套市場，華強電子世界等。

其優(yōu)點：租金很高，開發(fā)商收益可最大化；物業(yè)升值空間大，容易出售表現(xiàn)；租期短，容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營。

其缺點：需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理；需充分重視前期的市場定位，功能定位，功能定位的策劃工作；招商能力的要求極高；日常經(jīng)營能力的要求高；經(jīng)營風險最大。

適用類型：商業(yè)區(qū)或城郊的大型商業(yè)物業(yè)；面積在10000～500000㎡停車場及卸貨區(qū)的面積足夠大；售后返租的產(chǎn)權(quán)式商城。

４、層（或片）與散結(jié)合出租模式

此模式是將上述第2種和第3種模式結(jié)合。在確定了功能后，采用第2種模式引進若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應，對各類中小店進行招租。目前多數(shù)大型購物中心采用此模式。深國投名下的嘉信茂購物中心就是通過引進山姆會員店來實現(xiàn)這一經(jīng)營模式。

其優(yōu)點：大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高；主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功；有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條件；為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。

其缺點：要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力；需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才；對主力店的招租能力要求極高。

適用類型：主要是50000㎡以上的購物中心。

二、政策對商業(yè)地產(chǎn)價值的影響

1、嚴厲的購房調(diào)控政策引導投資資金流向商業(yè)地產(chǎn)

近兩年來，房地產(chǎn)市場投資熱情高漲，房價居高不下，為控制房價，2010年，政府出臺了嚴厲的調(diào)控政策，從4月17日的“新國十條”到9月30日的“新國五條”，再到限購、加息、叫停房貸、土地問責等等，住宅市場被迫降溫，觀望氣氛漸起，但如此嚴厲的調(diào)控政策卻未對資金進入商業(yè)地產(chǎn)加以限制，因此令商業(yè)地產(chǎn)在住宅市場正遭受風刀霜箭的時刻反而煥發(fā)出勃勃生機，不少投資者因住房限購而轉(zhuǎn)向商業(yè)投資，商鋪的成交價格一路攀升，例如近期深圳灣等地商鋪的旺銷就體現(xiàn)出資金流入商業(yè)地產(chǎn)的比例正在大幅增加，新一輪的淘金狂潮已經(jīng)開始顯現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的投資上。

2、城市更新改造增加商業(yè)用地供應

舊城改造已漸成各大城市求解土地困境的救命稻草之一，2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《辦法》)正式實施，這是國內(nèi)首部系統(tǒng)、全面規(guī)范城市更新活動的規(guī)章，在鼓勵權(quán)利人自行改造、可協(xié)議出讓土地等諸多方面作出了制度突破。深圳市政府對本市土地資源承載力進行的調(diào)查顯示，在考慮生態(tài)環(huán)境約束和現(xiàn)行法律法規(guī)的情況下，該市僅有142平方公里的新增建設用地擴張潛力。而深圳全市需要進行城市更新的總用地面積約為240平方公里，這也意味著通過城市更新改造“要”到的土地資源面積比可以新增的建設用地還要大。根據(jù)《辦法》，所謂的城市更新，包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等區(qū)域的更新。城市更新的種類則包括綜合整治類城市更新、功能改變類城市更新，以及拆除重建類更新，其中功能改變類城市更新政策更是提供了舊工業(yè)區(qū)升級改造成商業(yè)用途的可能性，進一步提供了商業(yè)用地的可能供應量。

3、規(guī)劃影響片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)地位

深圳前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)建設，已經(jīng)上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略，正式寫入2011年全國人大審議通過的“十二五”規(guī)劃之中。根據(jù)最新出爐的規(guī)劃初稿，深圳前海1851萬平方米總開發(fā)規(guī)模中，商務辦公規(guī)模821萬平方米、超級商業(yè)中心90萬平方米、配套商服業(yè)180萬平方米、住宅規(guī)模550萬平方米、其他160萬平方米。從規(guī)劃方案看，住宅占總開發(fā)規(guī)模的29.7%，商業(yè)占總開發(fā)規(guī)模的14.6%，商務辦公占總開發(fā)規(guī)模的44.4%。城市發(fā)展中心西移，特別是前海規(guī)劃清晰、超前，有巨大的想象空間。片區(qū)的規(guī)劃、配套好，消費能力強，這是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最現(xiàn)實的市場基礎(chǔ)。因此，大前海將成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的重要一極。

2010年6月1日，國務院就廣東省《關(guān)于延伸深圳經(jīng)濟特區(qū)范圍的請示》作出批復，同意將深圳經(jīng)濟特區(qū)范圍擴大到深圳全市，將寶安、龍崗兩區(qū)納入特區(qū)范圍，這標志著深圳城市一體化將加速發(fā)展，經(jīng)濟特區(qū)擴大到全市，將有利于促進特區(qū)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，促進特區(qū)外土地資源的合理布局與有效利用，提高住房供應規(guī)模和效率，它也將成為深圳商業(yè)市場的助推器，在它的影響下，寶安、龍崗兩區(qū)商業(yè)將得到迅猛發(fā)展。

三、深圳市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

深圳商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營成本比香港、上海、北京都低，但強勁的消費力促使深圳的品牌迅速成長，然后向其他區(qū)域輻射，整體的發(fā)展趨勢向好。根據(jù)目前深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境等的影響，筆者認為，深圳商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向如下所述：

1、 “產(chǎn)權(quán)式商鋪”日漸勢微，整體持有型大幅增加

近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等衍生的營銷形式，將會逐漸退出市場。原因是這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項目的后期運營造成了諸多負面影響，進而影響了對中小投資者的回報，正在或已經(jīng)觸發(fā)中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。而以出租為主，長期整體經(jīng)營的商鋪，或是整體購買物業(yè)產(chǎn)權(quán)，再分配收益權(quán)的商鋪，其投資價值會高于產(chǎn)權(quán)分租的商鋪。因此，未來市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會增加，基本上整體持有分為兩類：一種是開發(fā)商自己持有，只租不售；另一種是大商家整體收購后統(tǒng)一經(jīng)營。

2、項目開發(fā)形態(tài)多元化

總的來說，目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài)，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商都會根據(jù)項目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用本身可能整合的各類資源，進行一定的業(yè)態(tài)組合，開發(fā)形態(tài)日趨多元化。

3、高端商業(yè)綜合體成為主流

隨著城市的發(fā)展，城市人口日益膨脹，土地資源日益稀缺，個人生活成本加大、經(jīng)濟運行效率降低，在這種情況下，城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。城市綜合體(英文為HOPSCA)是酒店(Hotel)、寫字樓(Office)、公園(Park)、購物中心(Shopping mall)、會議中心(Convention)、公寓(Apartment)首個英文字母的縮寫。也就是說，每個城市綜合體至少組合了上述功能中的3種，在各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，是以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率綜合體。城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮。各種經(jīng)濟活動在城市綜合體內(nèi)互動，各種資源有效整合，物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置，從而發(fā)揮更大的空間效益，既省地又節(jié)能。權(quán)威機構(gòu)調(diào)查顯示，城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運轉(zhuǎn)效率，往往能提高36%，而節(jié)能收益則可以提升42%。此外，還可以帶動大量就業(yè)和巨額稅收，帶動一個城市地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，在城市規(guī)劃建設方面起到巨大作用。紐約的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、東京的六木本，每一個“城市綜合體”都是一個與城市高度融合的開放式街區(qū)。作為目標成為國際中心城市的深圳，其未來規(guī)劃的人口將達到三千萬，解決如此大規(guī)模人口的居住和生活需求，必須走集約型城市開發(fā)之路，城市綜合體是一個現(xiàn)實的選項。

4、社區(qū)商業(yè)成為熱點

社區(qū)商業(yè)物業(yè)是指以服務社區(qū)住宅為目的、滿足住戶日常生活的需要、進行統(tǒng)一的規(guī)劃設計、位置相對集中、具有一定的規(guī)模、所輻射的服務面積為社區(qū)及周邊地區(qū)的物業(yè)，它與社區(qū)住宅唇齒相依，其消費者群體主要為社區(qū)住戶，各種跡象表明，規(guī)模適中、符合市民實際需要的社區(qū)商業(yè)，將成為新的開發(fā)熱點，同時這也是政府部門今后鼓勵開發(fā)的重點業(yè)態(tài)之一。

5、休閑購物一體化

據(jù)某機構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，一些大城市商業(yè)場所的客流有65%以上是為了娛樂旅游和休閑，比如在茶座、冷飲店、酒吧、快餐店的消費，在網(wǎng)吧、影院、游樂園甚至主題公園的消費，僅三成多的人是專為購物而來，目前已有商業(yè)項目在此方面進行了結(jié)臺，比如深圳多家大型商場利用挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動，依靠娛樂與運動設施吸引新新人類的另類消費需求，甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活動與集會功能納入進來。特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性即為體驗式消費購物環(huán)境的特點，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動于一體的業(yè)態(tài)組合科學、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力，而由于體驗與消費客流量的比例仍在不斷提高，因此，在客流量充足的深圳，開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤空間?？梢灶A見，體驗式的消費購物將成為未來消費模式的新寵，這也是深圳商業(yè)地產(chǎn)未來的一個發(fā)展方向。