一、輝煌的曾經

在杭州的房產江湖里，一直流傳著各種各樣有關商業(yè)地產投資的“傳奇”：某蕭山老板早年“斥巨資”購進四季青商鋪數套，如今僅靠一年上百萬元的租金回報，就夠一家人吃喝不愁、開豪車住好房；某溫州投資客一年來兩次杭州，為的就是倒騰手中握有的幾層寫字樓。據說他在杭州有一套別墅，全是這兩年靠出租寫字樓及廠房所獲的收益購買的……

當然，這些“傳說”并非事件的全部真相。由于商鋪、寫字樓等商業(yè)地產不同于普通的住宅物業(yè)，具備“經營”、“投資”等屬性，被不熟悉其中道行的人蒙上了一層神秘的面紗：“商鋪一套，吃穿不愁”的俗話，于是在民間愈傳愈盛。

此外，在房地產市場開發(fā)日益增速的今天，酒店式公寓這種既有“出租回報”，又具備“日常居住”功能的跨界產品，也在大行其道：今年以來，錢江新城、大城西、城東新城、下沙等熱門的居住板塊，都有酒店式公寓類產品面市，且銷售勢頭直逼住宅。前段時間，都市快報、快房網聯合保利地產推出的灣天地“千人增值購”活動，7天時間組了2個千人團、排隊搖號重現江湖，則再次驗證了這種“類住宅”產品的受歡迎程度。

回顧2011年的杭州樓市，酒店式公寓等“類住宅”項目的熱銷始終是繞不開的話題。在銷售層面上，成交套數前五強中，其獨占三席；在土地層面上，年度推地56宗，商業(yè)用地占34宗，絕大部分規(guī)劃為酒店式公寓。

2011年的慘淡樓市讓諸多投資者及炒房者漸漸將注意力集中在非限購的商業(yè)地產上，隨著商業(yè)地產的漸漸升溫，投資者漸漸地將投資重心從住宅地產轉向了商業(yè)地產，而住宅地產中，對比成本頗高的商鋪與寫字樓，酒店式公寓因為總價低，回報率高，自然而然的受到了投資客的青睞。

 二、無處可打的“擦邊球”

作為一新興的住宅形式，酒店式公寓等“類住宅”產品為“商業(yè)的身子、住宅的臉”，處于限購與非限購的“灰色地帶”，在土地使用年限、稅費、落戶、按揭等方面均存在亂象紛生的局面。在行政界定和管理上，尚存在不少漏洞。至于酒店式公寓類住宅等不同的性質，市場并沒有給予應有的關注。不少購房者都是稀里糊涂買過來，回頭才發(fā)現商業(yè)性質的酒店式公寓，首付要五成，按揭貸款利率不享受優(yōu)惠折扣，水電是商用性質的，比民用水電貴一倍多，不能落戶口，不能作為學區(qū)房，問題一大堆。因此引起的諸多糾紛終究是注定“類住宅”產品的將來不漸明朗。

而隨著2012年1月18日杭州市政府下發(fā)的《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》（下稱《意見》），或許真的將終結酒店式公寓等類住宅的熱銷神話。讓這種鉆了空子的“類住宅”無擦邊球可打。

《意見》要求商業(yè)辦公樓“去住宅化”，在設計、推廣、案名等方面做了嚴格限制，禁止出現帶有居住功能的暗示。按照新規(guī)，商業(yè)用地上拔起的建筑將告別獨立衛(wèi)生間、廚房、飄窗陽臺等住宅元素，重新回到寫字樓等的“火柴盒時代”。該《意見》將于公布之日起30日后正式實施。將非住宅項目“打回原形”，讓“擦邊球”無處可打。

躲得過初一，躲不過十五。開發(fā)商心中大概也是百感交集， 2011年住宅全面受限，讓商業(yè)項目‘風光’了一把，《意見》的出爐也是將商業(yè)辦公樓“類住宅”等產品套上了‘緊箍咒’。任憑你是那足智多謀，聰明精干的“孫悟空”，也得收起那些花花腸子，安安分分，規(guī)規(guī)矩矩。

而作為一種較受歡迎的產品類型，酒店式公寓等“類住宅”被“封殺”后，會不會帶來供求失衡，以至于“類住宅”因稀缺而價值上漲？

今年頭兩個月，杭州市主城區(qū)商業(yè)用地推地量，已創(chuàng)下歷年之最。封死了商業(yè)用地的最大利潤模式后，政府該如何解決土地的去化問題？

問題的確很多，但是“類住宅”這顆“蛀牙”卻是不可姑息，雖說拔了的確會疼，然而為了長久的安逸，酒店式公寓這樣的“類住宅”產品本身的存在就是一種不合理的現象，若姑息這顆“蛀牙”的存在，會否引起第二顆，第三顆，以及更多的“蛀牙”出現，這都是大家所不想看見的。為了促使樓市長遠健康地走下去，必然需要政策的大力“拔牙”，這也是一個必然的方向。

之所以要明令開發(fā)商對非住宅和住宅有所區(qū)分，拔掉這顆“壞牙”或者稱之為“智齒”，就是因為近年來越來越多非住宅項目在銷售初期打著住宅的幌子，以一些看似像住宅產品特性的優(yōu)勢，迷惑了不少消費者，也因此制造了不少購房糾紛。

例如，蕭山某樓盤打著住宅幌子賣商業(yè)，銷售員承諾業(yè)主以后使用的都是民用水電，而且預鋪煤氣管道，交付后可通煤氣，但以上承諾均無法寫進合同。無獨有偶，莫干山路萍水街交叉口某樓盤也曾向購房者表示會有通煤氣的規(guī)劃。然而其高層卻表示 “還在審批，無法保證能通氣”的說法。

開發(fā)商這種行為有誤導消費者之嫌，土地性質明明屬于商業(yè)性質，以后辦出的產權上標注的也是非住宅，但開發(fā)商在宣傳過程中卻有意突出住宅概念，混淆消費者視線?！叭绻苻k出民用水電，順利開通煤氣，則是違規(guī)操作。如果待到交付卻無法履行如上承諾，就是欺騙消費者的行為?！?/span>

《意見》正式執(zhí)行后，此類鉆空子行為將會得到有力遏制，無所遁形。

三、“類住宅”將何去何從？

“類住宅”這種產品具有天然的投資屬性，本就違背了國家對于樓市投資性需求的調控。加上數量較大，而且亂象環(huán)生，存在的交易風險也是不小。槍打出頭鳥， “類住宅”的獨自風光，一枝獨秀，并且又不是什么出頭好鳥，被國家斃掉也自然是情理之中了。

“類住宅”本來即為畸形產品，是開發(fā)商打“擦邊球”的結果，是一個不合理的產品，它是迎合投資客的一種雜合產品，正確的叫法應該為“公寓式寫字樓”。因為是不合理的，所以談不上稀缺與否。但是剛性需求還是是存在的，和未來相比，目前在售的項目更有優(yōu)勢，可塑造性較大。

但是，失去了住宅用途的商業(yè)項目的市場需求又有多少呢？從銷售的角度講，未來的非住宅項目單純地建造成“火柴盒”般的辦公場所后，會得到市場的承認嗎？

這次的政策如果嚴格執(zhí)行，幾乎會將酒店式公寓等類住宅產品堵死，未來的市場中將沒有新的酒店式公寓出現，商業(yè)用地上出現的只有酒店、寫字樓等。

《意見》的出臺只是將“類住宅”這類的“擦邊球’打回了原形，讓其重新回歸了辦公的功能而已。注定“類住宅”這類的“擦邊球”的路將被堵死，而目前的杭州的在售的“類住宅”也是隨著《意見》的推出而遭遇價格的“滑鐵盧”，開發(fā)商采取以價換量的方法期望能在政策落實前將這“擦邊球”安安穩(wěn)穩(wěn)的打出去。相關案例如下：

案例一：

位于杭州城東新城區(qū)塊的在售酒店式公寓“紅街廣場” 為城東新城26萬方復合大盤中凱東方紅街的三期商業(yè)項目，占據千億投入的城東新城核心區(qū)域，位于杭州新火車東站戰(zhàn)前首座位置，以其獨具創(chuàng)新，雋永靈秀的建筑風格，成為杭州新火車東站的標志性建筑之一，與五星級水岸商務綜合體互為輝映，成為未來城東新城一景。

項目零距離東站樞紐，高鐵、磁懸浮、雙地鐵、快速公交、水上巴士等五維交通零步行換乘，上海馳騁商界、武林廣場購物、西湖覽勝隨心轉換。未來的城東新城是杭州新中心與對接大上海的城市第一門戶，與武林廣場、錢江新城構建杭州城市中心新格局，是比肩CBD的城市新商圈。紅街廣場位處城東新城核心規(guī)劃區(qū)，獨有城東新城八大綜合體環(huán)繞，盡享都市繁華與多層次、多元商務。可第一時間受益新城發(fā)展，分享區(qū)域發(fā)展成果。

然而從價格走勢圖上可明顯看到無論是地理位置還是未來的發(fā)展前景都上佳的紅街廣場在《意見》發(fā)布之后，價格直降了3600多元，而隨著《意見》的深入執(zhí)行，該項目的價格是否還會呈現這樣的下降趨勢筆者不敢臆斷，但是其價格必定下降的趨勢還是可以確定的。

案例二：

位于杭州主城區(qū)的永富大廈為酒店式公寓，國際精裝solo公館。大潤發(fā)商業(yè)綜合體之上，35-70平米酒店式公寓。地鐵三號線華豐路站、秋石高架等城市快速路周邊環(huán)繞，大潤發(fā)綜合體、城北銀泰三大豪華商業(yè)配套。      

永富大廈（永富鉑晶中心）區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。下城北RBD涵蓋大潤發(fā)、新天地、銀泰百貨等商業(yè)綜合體；還有占地600畝的大型物流產業(yè)基地；對面是杭州裝飾城、五金城等專業(yè)市場；旁邊是“田園板塊”高檔居住區(qū)、“萬家星城”、“嘉里楓樺居”、“都市楓林”等大型社區(qū)；靠近國家森林公園：占地172公頃的半山國家森林公園森林覆蓋率達901%：周邊還有中醫(yī)院分院、杭鋼醫(yī)院、汽輪醫(yī)院、安吉路幼兒園分校、青藍小學、風帆中學等文教衛(wèi)配套資源。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，良好的配套，將使永富大廈成為未來的價值高地，是投資達人的上上之選。 

很明顯的，定位高的下城北規(guī)劃100萬人口重要的綜合商業(yè)中心的中心，未來將成為服務城市產業(yè)人群的標桿性作品的永富大廈，在大勢之下也是不得不向降價的大勢下屈服，在《意見》的出臺后，價格降了將近5000多元。

四、“類住宅”前景展望——覆巢之下，豈有完卵

筆者認為，從杭州的凄慘的2012年的樓市開局來說，無論是住宅，還是“類住宅”之類的相關產品都是依然在“過冬”，而2011年的樓市，住宅雖然冷冷清清，但是鉆了限購空子，大打“擦邊球”的“類住宅”等產品卻是像這凄冷樓市中“冬天里的一把火”，獨自燒的火旺火旺。

短暫火熱的“類住宅”的擦邊球之旅也算是將要走到盡頭，而無論是達標率僅三成的合格率，還是《意見》的出臺，還是這種混淆視聽的非住宅非辦公的“類住宅”，都算不上壓死駱駝的最后一根稻草，終究不是對抗凄慘樓市的決定王道。

《意見》的頒布其實做的就是規(guī)范了“類住宅”的范圍，正是這種具體的內容將“類住宅”最根本的也是最能忽悠人的“住非住，商非商”給徹底的規(guī)范了，“類住宅”的明天再不會重現昔日輝煌。