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2011年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

核心結(jié)論:2011年在延續(xù)2010年樓市調(diào)控基調(diào)的基礎(chǔ)上,還出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策,促使房?jī)r(jià)回歸理性,運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政等調(diào)控手段,房產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有所降溫,調(diào)控效果主要表現(xiàn)在2011年下半年,不管是成交量還是成交價(jià)上都開(kāi)始下行,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始放棄幻想,趨于理性。從總體調(diào)控政策上看,調(diào)控方向一直沒(méi)有轉(zhuǎn)變,集中在收緊開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源、抑制商品房投資需求和加大普通商品房及保障房的供給,強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的民生導(dǎo)向。

后世展望:預(yù)計(jì)2012年樓市政策調(diào)控仍會(huì)持續(xù),但可能會(huì)因宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)而出現(xiàn)地方性局部微調(diào),對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)洗牌現(xiàn)象或重組,對(duì)于剛需購(gòu)房者,2012年上半年或是購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)

成都市2011年1-11月固定資產(chǎn)投資總額4,471.9億元,同比增長(zhǎng)18.3%;規(guī)模以上工業(yè)增加值為1,979.3億元,同比增加22.1%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額2,575.4億元,同比增長(zhǎng)18.2%;全市儲(chǔ)蓄存款余額5,658億元,同比增長(zhǎng)15.5%;外貿(mào)進(jìn)出口總額341.1億元,同比增長(zhǎng)52.2%。從固定投資構(gòu)成來(lái)看,基本建設(shè)投資2,010.27億元,同比增長(zhǎng)19.9%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1,411.57億元,同比增長(zhǎng)23.7%,占總投資31.57%。

二、政策分析

明晰房產(chǎn)稅、限購(gòu)令及保障房建設(shè)為調(diào)控主線,強(qiáng)調(diào)調(diào)控的民生向?qū)?/strong>

貨幣政策:上半年,分別上調(diào)利率和準(zhǔn)備金率三次、六次、四季度開(kāi)始下調(diào)準(zhǔn)備金率。

需求管理政策:擴(kuò)大限購(gòu)范圍與力度、鉛強(qiáng)化差別信貸政策。對(duì)于住房商業(yè)性質(zhì)貸款:二套房貸首付由50%進(jìn)一步提高至60%,房貸款利率維持基準(zhǔn)利率的1.1倍,加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行政策執(zhí)行的監(jiān)督。對(duì)于住房公積金貸款,貸款利率跟隨基準(zhǔn)利率上調(diào)三次。對(duì)于限購(gòu)令:限購(gòu)城市數(shù)目由19個(gè)增加至46個(gè),部分城市根據(jù)新國(guó)八條的要求出臺(tái)更加嚴(yán)厲的限購(gòu)細(xì)則,

供給管理政策:明確加大保障房提供力度,從土地出讓看,加大商品房建設(shè)用地實(shí)際供應(yīng)量,保障房及中小套型普通住房用地不低于供應(yīng)總量的70%,推廣中低價(jià)房建設(shè),“限房?jī)r(jià)、競(jìng)低價(jià)”供地模式以及促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)進(jìn)度,打擊囤地,限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。同時(shí)1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工不打折、鼓勵(lì)商品房配套公租房、保障房建設(shè)資金開(kāi)設(shè)債券融資渠道。

三、成都市土地市場(chǎng)分析

(一)土地市場(chǎng)供求狀況

2011年,成都市主城區(qū)和郊縣總供應(yīng)土地894宗,流拍61宗,占總供應(yīng)宗數(shù)的6.82%,流拍率創(chuàng)下今年新高。全年交易面積40,375,066.76平方米,約60562.35畝。從供應(yīng)區(qū)域上看,主城區(qū)(包括高新區(qū))供應(yīng)174宗地,成交面積僅占全市成交總量的35.02%,郊縣土地市場(chǎng)在“限購(gòu)政策”推波助瀾下大力放量,成交宗數(shù)占總成交宗數(shù)的79.11%,成為2011年成都市土地市場(chǎng)贏家。

(二)成交用地區(qū)域分析

郊縣土地市場(chǎng)供需兩旺

2011年,成都市主城區(qū)外的郊縣土地市場(chǎng)供應(yīng)土地505宗,成交面積占總成交量的69.8%。其中,住宅用地成交占總成交量的69.4%,因?yàn)槌潜?、城東外,目前三環(huán)內(nèi)存量土地較為有限,且動(dòng)遷成本較高,土地市場(chǎng)外擴(kuò)趨勢(shì)明顯;另一方面,受“限購(gòu)政策”影響,成都樓市主戰(zhàn)場(chǎng)正逐步過(guò)渡到三環(huán)外。

在各區(qū)縣供應(yīng)中,新都區(qū)表現(xiàn)突出,成為2011年土地市場(chǎng)一枝獨(dú)秀。2011年新都區(qū)供應(yīng)土地102宗,3,061,,575.42平方米,合計(jì)約4592.34畝,成交率占郊縣16.82%。在整個(gè)郊縣土地市場(chǎng)中,新都區(qū)的供應(yīng)量居榜首的原因在于其大型地塊較多,包括保利集團(tuán)和富森美等,競(jìng)得地塊面積在260畝以上。

在郊縣土地成交量排名中,郫縣緊隨新都,以73宗地的強(qiáng)勢(shì)供應(yīng)使成交量占郊縣總成交量的9.23%。而最供需最冷清的當(dāng)屬崇州,全年推出9宗地,流拍2宗。

(三)成交價(jià)格分析

1、來(lái)回震蕩,總體合理

受調(diào)控影響,成都市2011年土地價(jià)格較2010年有所下降,底價(jià)成交居多,但由于主城區(qū)土地價(jià)格較為堅(jiān)挺,下跌幅度有限;據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可知,2011年成都市主城區(qū)住宅類用地成交均價(jià)為686萬(wàn)元/畝,較2010年的911萬(wàn)元/畝下降24.7%,住宅樓面地價(jià)為2875元/平米,同比3578元/平米下降19.6%。

(四)2011年成都市主城區(qū)土地市場(chǎng)七宗“最

成交總價(jià)最高:12月13日,北京信遠(yuǎn)地產(chǎn)競(jìng)得建設(shè)北路的電子科大舊校區(qū)地塊,其成交總價(jià)為19億元。

成交單價(jià)最貴:6月24日,金地凱帝以每畝1920萬(wàn)拿下成華區(qū)上林路片區(qū)的1宗商業(yè)地塊。

成交單價(jià)最低:7月12日,伊夏集團(tuán)以每畝60萬(wàn)的價(jià)格競(jìng)得金牛區(qū)天回鎮(zhèn)的2宗用于國(guó)際商貿(mào)城的用地。

樓面均價(jià)最高:11月04日,成都深長(zhǎng)城拿下攀成鋼3號(hào)地塊,其樓面地價(jià)高達(dá)5740元/平方。

樓面均價(jià)最低:7月12日,伊夏集團(tuán)拿下天回鎮(zhèn)的2宗金融及市場(chǎng)用地,樓面地價(jià)為300元/平方米。

溢價(jià)率最高:11月21日,四川集美實(shí)業(yè)公司以233%的溢價(jià)率拿下高新區(qū)大源商業(yè)核心C4地塊。

凈用地面積最大:12月13日,位于青羊區(qū)西繞城外的,254.76畝的公共設(shè)施用地,被成都青羊區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司所競(jìng)得。

購(gòu)地最多開(kāi)發(fā)商:12月13日,成都青羊城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展有限公司連連拿下3宗位于青羊區(qū)西繞城外的公共設(shè)施用地,成為年度購(gòu)地最多開(kāi)發(fā)商。

四、    成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

(一)新增商品房市場(chǎng)分析

1、2011年成都主城區(qū)商品房試探性供應(yīng)

2011年主城區(qū)共發(fā)放544張商品房預(yù)售許可證,面積共計(jì)1,266.01萬(wàn)平方米。從新增商品房預(yù)售的走勢(shì)看,2011年整體呈試探性供應(yīng),主要原因受嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,年初出臺(tái)的一系列調(diào)控政策出售開(kāi)發(fā)商上半年收緊供應(yīng)。

從供應(yīng)的區(qū)域劃分上看,高新區(qū)新增供應(yīng)量持續(xù)領(lǐng)先,供應(yīng)面積占整個(gè)主城區(qū)供應(yīng)面積的35%。其次是金牛、武侯、成華,分別新增預(yù)售面積占比為16%、15%、14%。供應(yīng)量最小的是錦江區(qū),2011年僅新增預(yù)售面積109.71萬(wàn)平方米,占整個(gè)主城區(qū)供應(yīng)面積的8%。

(二)住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析

1、2011年成都主城區(qū)商品住宅分析

從成都市主城區(qū)商品住宅的成交趨勢(shì)上看,2011年共成交商品住宅68,543套,共計(jì)652.14萬(wàn)平方米,同比2010年商品住宅成交面積減少了20.22%,而成交套數(shù)上同比減少了17,685套,減少20.51%。

從商品房住宅和非住宅的成交量看,2011年,商品房總成交面積984.63萬(wàn)平方米,商品房住宅成交面積共652.14萬(wàn)平方米,商品非住宅成交面積共333.28萬(wàn)平方米,住宅占商品房成交面積的66%。非住宅占商品房成交面積的34%。同比2010年,非住宅商品房成交面積有所增長(zhǎng),分析其原因,主要是受國(guó)家對(duì)于住宅房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,投資房地產(chǎn)的投資商們紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)和辦公等非住宅性房地產(chǎn)。

3、2011年成都主城區(qū)二手房市場(chǎng)分析

2011年,成都市主城區(qū)的二手房市場(chǎng)也受到銀行持續(xù)提高準(zhǔn)備金率以及提高存貸款利率的影響,2011年1-9月成都市主城區(qū)二手房住宅成交面積共192.16萬(wàn)平方米,成交套數(shù)22111套。

4、2011年成都住宅市場(chǎng)總結(jié)

關(guān)鍵詞1:認(rèn)購(gòu)量急劇萎縮——限購(gòu)令后不管是主城區(qū)還是近郊市場(chǎng),認(rèn)購(gòu)量都出現(xiàn)了較大幅度的萎縮,尤其是近郊市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞2:優(yōu)惠幅度已無(wú)底線,促銷手段多樣——從上半年遮遮掩掩的優(yōu)惠,到下半年較大幅度的優(yōu)惠。

關(guān)鍵詞3:政策依然不會(huì)放松——無(wú)論中央各部分還是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人,都反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松,雖然嚴(yán)厲的調(diào)控政策對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有了不同程度的影響,導(dǎo)致地方政府有心救市,但救市政策都不斷夭折。

關(guān)鍵詞4:房?jī)r(jià)何時(shí)超低——由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受各種因素影響,市場(chǎng)走向較難揣測(cè),2011年在房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)不斷明顯的狀況下,不管是剛需者還是投資者都在尋求購(gòu)房機(jī)會(huì),預(yù)計(jì)2012年年初,房?jī)r(jià)將回歸理性,將成為購(gòu)房者的購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

(三)、成都市商業(yè)類房地產(chǎn)分析

1、供銷情況

近年來(lái),國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列對(duì)于商品房住宅的調(diào)控政,商業(yè)地產(chǎn)在2009年開(kāi)始出現(xiàn)了過(guò)熱的勢(shì)頭,因此,在2011年2月住宅限購(gòu)令出臺(tái)后,成都商業(yè)地產(chǎn)的銷售量并未呈現(xiàn)預(yù)計(jì)的過(guò)度增長(zhǎng),但,新增供應(yīng)量區(qū)大幅增加,導(dǎo)致存量不斷上漲,至2011年底,存量已經(jīng)超過(guò)13222萬(wàn)方,預(yù)計(jì)2012年成都將出現(xiàn)一個(gè)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的局面。

其中,寫字樓的市場(chǎng)份額在2011年上半年增長(zhǎng)較大,主要是各種商業(yè)“類住宅”項(xiàng)目的熱銷,因此受限購(gòu)政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)成交可觀。

城市綜合體成為商業(yè)的主力軍,2011年成都城市綜合體的興建達(dá)到歷史最高峰,根據(jù)2011年上半年不完全統(tǒng)計(jì)大成都2011年新增及在建的城市綜合體達(dá)到了150個(gè),而主城區(qū)超過(guò)了110個(gè),為全國(guó)之最。

2、2011年商業(yè)地產(chǎn)小結(jié)

關(guān)鍵詞1:過(guò)度——不管從銷售還是新增供應(yīng)量、或者是存量、價(jià)格,成都2011年的商業(yè)地產(chǎn)都充斥著“過(guò)度”二字,已經(jīng)火爆了三年的成都商業(yè)地產(chǎn)或許將面臨極度的“降溫”。

關(guān)鍵詞2:類住宅——“LOFO”、“SOHO”、“酒店式公寓”……都打著住宅旗號(hào)“類住宅”項(xiàng)目在市場(chǎng)中廣泛活動(dòng),在住宅市場(chǎng)被限制的情況下,吸引了不少被限購(gòu)的投資者。

關(guān)鍵詞3:城市綜合體——2011年僅上半年不完全統(tǒng)計(jì),成都市范圍內(nèi)的在建城市綜合體已經(jīng)超過(guò)150個(gè),主城區(qū)超過(guò)110個(gè),不論是從項(xiàng)目個(gè)數(shù)還是總體量,成都的城市綜合體已全國(guó)稱霸,預(yù)計(jì)純商業(yè)部分的新增總體量將超過(guò)6000萬(wàn)方,1400萬(wàn)人口的成都市,消化掉如此集中供應(yīng)的商業(yè)體量是目前面臨的一個(gè)難題。

(四)、成都市辦公類房地產(chǎn)分析

1、供應(yīng)狀況

2011年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)是受限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響,總體有下行趨勢(shì),其中辦公房地產(chǎn)也收到小幅影響,2011年成都寫字樓新增量相對(duì)于2010年有所降低,2010年成都甲級(jí)寫字樓新增量為707795平方米,2011年新增量為578814平方米,相較2010年,甲級(jí)寫字樓新增量有明顯下降,導(dǎo)致此現(xiàn)象的主要原因是部分寫字樓項(xiàng)目工期有所推遲。

2、成交價(jià)格

由于2011年國(guó)家宏觀政策對(duì)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的控制力度加大,導(dǎo)致部分有實(shí)力的投資商轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)其他產(chǎn)品,而寫字樓受投資者的需求加上企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展。在諸多市場(chǎng)因素的推動(dòng)下,2011年優(yōu)質(zhì)辦公房地產(chǎn)相對(duì)于2010年在價(jià)格上較于上年同比增長(zhǎng)6.8個(gè)百分點(diǎn),2010年末成都甲級(jí)寫字樓的均價(jià)為11500元/平方米,2011年末的均價(jià)則上漲到13971元/平方米,出現(xiàn)小幅上漲,漲幅主要集中表現(xiàn)在東大街區(qū)域增加的少量甲級(jí)寫字樓以及城南區(qū)域增加的甲級(jí)寫字樓。

3、租金狀況

受市場(chǎng)強(qiáng)勁需求推動(dòng),2011年全年成都市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)165850平方米,同比增長(zhǎng)74.8%,其中四季度全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量達(dá)50886平方米,創(chuàng)下自2009年以來(lái)的最高紀(jì)錄,在強(qiáng)勁的租恁需求的推動(dòng)下,成都市第四季度甲級(jí)寫字樓平均有效租金達(dá)119元/平方米。在租賃需求方面,金融、房地產(chǎn)、高科技、零售及貿(mào)易行業(yè)的需求最為強(qiáng)勁。

4、后市預(yù)測(cè)

由于2010、2011年成都辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)增長(zhǎng),以及辦公性質(zhì)出讓地的大量供應(yīng)和成交,預(yù)計(jì)2012年將出現(xiàn)“井噴”的狀況,預(yù)計(jì)將有270萬(wàn)平方米新增供應(yīng)將集中在2012年交付,大量新增辦公房地產(chǎn)的入市,將形成強(qiáng)烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),尤其是天府大道沿線大量散售型寫字樓將集中入市,因此我們預(yù)計(jì)2012年的辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一定程度的銷售和出租壓力,寫字樓空置率會(huì)出現(xiàn)較大增幅。




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