2011年，政府調(diào)控政策頻頻發(fā)力，北京率先出臺北京新建普通住房價格控制目標(biāo)—加大住房保障力度，新建普通住房價格與去年相比“穩(wěn)中有降”。 “國八條”出臺之后，所有調(diào)控要求范圍內(nèi)的城市均先后出臺了相關(guān)細(xì)則，其中限購、確定年度房價控制目標(biāo)這兩項(xiàng)重量級的措施均為北京最為嚴(yán)厲。此外，年底北京市在調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的同時，也調(diào)整了存量房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的計稅標(biāo)準(zhǔn)，從而大幅提高存量房交易稅費(fèi)。

限購：北京市進(jìn)一步強(qiáng)化了2010年4月開始執(zhí)行的限購政策，即對已擁有2套住房的北京市戶籍家庭限購、已擁有1套住房的非北京戶籍家庭、未能提供連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京戶籍家庭進(jìn)行限購。其余城市限購條件均較北京寬松很多。

房價：北京市要求2011年新建普通住宅價格穩(wěn)中有降，是所有城市中唯一以房價下降為控制目標(biāo)的城市。

稅費(fèi)：2011年12月10日起，北京市開始實(shí)施新的存量房交易計稅標(biāo)準(zhǔn)，但并未對公眾具體公布細(xì)則，據(jù)我愛我家事業(yè)集團(tuán)實(shí)際調(diào)研結(jié)果顯示，各區(qū)域新的計稅標(biāo)準(zhǔn)大概是原最低過戶指導(dǎo)價的3倍，意味原來通過做低合同價來少交稅費(fèi)的方式已不可行，存量房交易將再糟重創(chuàng)。

(一)、一手房市場分析

1、全市五年成交量對比

在最嚴(yán)厲的限購政策以及緊縮的信貸政策的雙重作用之下，2011年全市一手房（不含保障房）成交約5.8萬套，同比下降34.2%；2011年全市一手房成交均價21552元/平方米，同比去年上漲7.4%。

從近五年的成交量價對比來看，2011年全年北京一手房市場創(chuàng)造5年以來兩項(xiàng)新低：成交量創(chuàng)5年以來新低，成交均價漲幅為5年以來最低水平。（如表1所示）

表1：2007-2011年各年度北京市一手房成交量、價變化情況

2、新項(xiàng)目銷售率低迷

雖然一手房市場供應(yīng)量相對充裕，但是新推項(xiàng)目市場成交情況不理想，多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)歷三個月以上的時間消化后，銷售率不足50%，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至12月16日為止，前三季度推盤20個項(xiàng)目總體銷售率僅為59%，而四季度新推項(xiàng)目，由于多數(shù)認(rèn)購項(xiàng)目未能簽約，目前銷售率更低。

其中，僅有中國鐵建長陽國際城、金域華府、首開國風(fēng)美唐等項(xiàng)目銷售率達(dá)80%以上，這三個項(xiàng)目銷售率較高主要因?yàn)殇N售價格相對較低，且主要面向首次置業(yè)需求。

3、 “限購”“限貸”政策的嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)重制約購房需求釋放

首先，“京十五條”的出臺使各類需求或失去購房資格或陷入觀望：擁有多套房產(chǎn)的投資需求已被政策排除購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹(jǐn)慎入市或者觀望；首次置業(yè)需求迫于購房資格及對市場預(yù)期不明，有效需求也明顯減少，其中，精確打擊外地購房需求的“限購令”持續(xù)作用，原本貢獻(xiàn)北京樓市超過1/3總成交量的外地購房需求減少了超過七成。

其次，受緊縮貨幣政策的影響，下半年開始首套房貸款利率普遍上調(diào)，部門銀行居然按照基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行，即便是具備購房資格，迫于后期的還貸壓力，更多剛需也開始放棄購房轉(zhuǎn)而觀望。

 (二)、二手房市場分析

1、2011年成交量降至3年以來最低點(diǎn)

在最嚴(yán)厲的限購政策以及緊縮的信貸政策的雙重作用之下，2011年全市二手房成交（過戶）約10.1萬套，同比下降42.0%；2011年全市一手房成交均價22772元/平米，同比上漲7.5%。

從近五年的成交量價對比來看，2011年全年北京二手房市場成交量降至最近3年以來的最低點(diǎn)，成交均價漲幅明顯變小。（如表1所示）

表1：2007-2011年各年度北京市二手房成交量、價變化情況

2、2011年二房市場成交的特點(diǎn)：

首先，城六區(qū)（首都功能核心區(qū)、城市功能拓展區(qū)）住房總存量較大，而且區(qū)位優(yōu)勢明顯，依然是二手成交的主力區(qū)域，數(shù)據(jù)顯示，2011年城六區(qū)成交量占全市總成交量的64%，比去年上升了2個百分點(diǎn)。

其次，城市功能拓展區(qū)近期土地供應(yīng)量較大，目前新房市場供應(yīng)充裕，加上該區(qū)域新房房價年底有所下調(diào)，對該區(qū)域二手房市場形成一定沖擊。數(shù)據(jù)顯示，2011年城市功能拓展區(qū)成交量占全市總成交量的29%，比去年下降4個百分點(diǎn)。

圖2：2009-2011年北京二手住宅區(qū)域結(jié)構(gòu)分布變化   圖3：2009-2011年北京二手住宅面積結(jié)構(gòu)分布變化

注： 首都功能核心區(qū)——原來的東城、西城、崇文、宣武

城市功能拓展區(qū)——朝陽、海淀、豐臺、石景山

城市發(fā)展新區(qū)——通州、大興、順義、昌平

生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)——門頭溝、房山、平谷、懷柔、密云、延慶

在關(guān)注二手房的人群中，首次置業(yè)者占絕大多數(shù)，而且以工薪階層居多，資金實(shí)力很有限，小戶型、低總價的產(chǎn)品依然是其首選。從2009-2011年二手房成交面積分布情況來看，2011年戶型面積在80平方米以下的套數(shù)，占年度總成交套數(shù)的49%，比之前兩年都有所上漲。

（三）2012趨勢預(yù)判：信貸政策有定向放松的可能，成交量將有所回漲

1. 針對剛需的政策可能會有不同程度的微調(diào)，尤其是其中的信貸部分

中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“房價還合理回歸”，因此“限購”政策本身還會繼續(xù)延續(xù)，至少在長效機(jī)制（例如房產(chǎn)稅）形成之前，限購”政策暫時不會取消，但是針對剛性需求，對不盡合理的執(zhí)行細(xì)則可能會有適度微調(diào)，例如在納稅年限、支持“賣舊買新”等方面。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議還要求“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”，即需要在保證供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理的前提下，促進(jìn)中低端市場發(fā)展，支持剛性需求的正常釋放，而當(dāng)前首付成數(shù)、貸款利率均創(chuàng)歷史新高，與未來政策要求相違背，因此，明年針對首次購房者的“限貸”政策門檻將會有所降低。

換而言之，從貸款成數(shù)、利率、稅費(fèi)、限購尺度等方面給予首次置業(yè)、首次改善類人群一定優(yōu)惠和松綁，不僅不會造成房價的報復(fù)性反彈，而且有利于恢復(fù)房地產(chǎn)市場的活力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2. 明年二手成交量可能達(dá)到15萬套，成交均價將回歸至2010年水平

在以上政策的判斷之下：

從市場需求方面來看，隨著房價合理回歸，業(yè)主掛牌價格將更加接近購房者的預(yù)期價格，加上信貸政策可能會有針對性的降低放貸門檻、繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠利率，這都有利于處于觀望之中的、具備資格的置業(yè)者購房需求的釋放。

從市場供應(yīng)方面來看，明年隨著各類積極政策的出臺，帶動市場交易的逐步回暖，投資性供應(yīng)（“賣房”求“變現(xiàn)”）會把握時機(jī)入市，置換性供應(yīng)（“買新”之前需“賣舊”）可能將通過“一賣一買”的形勢推動房源進(jìn)入市場，供應(yīng)量將有所回升。

基于此，預(yù)計明年二手房成交量將回漲至15萬套，成交均價將回歸到2010年的水平。

分時間段來看：

短期內(nèi)（明年一季度），由于年初信貸投放環(huán)境相對寬松，2011年底轉(zhuǎn)移過來的需求可能在年初釋放，但因?yàn)槭袌鲱A(yù)期不太明朗，市場供應(yīng)還將處于觀望階段，成交量可能在短暫上漲后回歸正常水平，價格將延續(xù)2011年四季度的下調(diào)態(tài)勢。

中長期來看，具體政策一旦確定，市場信心將隨之回暖，二手市場交易將先于一手房市場活躍起來，隨著剛性需求不斷釋放，成交將快速回漲企穩(wěn)，價格或在小幅下調(diào)后趨于穩(wěn)定。此外，即便是位置較好的區(qū)域可能因?yàn)闀簳r供不應(yīng)求價格出現(xiàn)上漲，但區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量也會因價格上漲的逐步釋放，供需關(guān)系將很快再次趨于緩和，價格最終還將回歸正常。