一、中山市商業(yè)發(fā)展概況

中山市是珠江三角洲富庶之區(qū)，水陸交通方便，又是著名僑鄉(xiāng)和文化之鄉(xiāng)，商貿(mào)發(fā)達(dá)，商業(yè)發(fā)展非?；钴S，自古以來(lái)都是商務(wù)貿(mào)易往來(lái)之地。最初的商業(yè)形式主要以農(nóng)副產(chǎn)品、日常小商品銷(xiāo)售為主，因?yàn)椴皇谴蟪鞘?，原?lái)的商業(yè)街主要集中在城區(qū)，就是現(xiàn)在的石岐舊城區(qū)一帶。

整個(gè)城市的商業(yè)的檔次定位以中檔和中低檔為主，滿(mǎn)足大部分本地消費(fèi)者的需求。目前整體品牌檔次不高，除了益華百貨引進(jìn)了一些國(guó)際品牌，其他商場(chǎng)的品牌多為國(guó)內(nèi)品牌主導(dǎo)。其中，大信新都匯和益華廣場(chǎng)是中山經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)領(lǐng)先的兩個(gè)商場(chǎng)，分別定位中檔和中高檔。在供應(yīng)上，目前中山商業(yè)正在轉(zhuǎn)向以購(gòu)物中心為主導(dǎo)的階段，目前在規(guī)劃和建設(shè)的大型商業(yè)項(xiàng)目大部分以購(gòu)物中心為發(fā)展方向。未來(lái)商業(yè)面積供應(yīng)量巨大，將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

與廣州、深圳相比，中山目前MALL（商業(yè)綜合體）形態(tài)的購(gòu)物中心仍然處于初級(jí)成長(zhǎng)期。深圳與廣州分別以萬(wàn)象城、太古匯為商業(yè)的旗艦代表而聞名于市場(chǎng)，同時(shí)其他如益田假日廣場(chǎng)、天河城等購(gòu)物中心更以自己的特色占據(jù)著一定的市場(chǎng)份額。而中山的商業(yè)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)較有跨區(qū)域影響力的購(gòu)物中心。目前在中山市仍然以較為傳統(tǒng)的商場(chǎng)為主導(dǎo)。

但是，中山市在未來(lái)將有大量的新增項(xiàng)目包括金鷹廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天悅城等頗具實(shí)力的大型商業(yè)項(xiàng)目。這些新起的大型商業(yè)綜合體，將對(duì)中山市商業(yè)發(fā)展帶來(lái)一次較大的變革，從傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)、傳統(tǒng)的商場(chǎng)轉(zhuǎn)向以大型MALL為主導(dǎo)的商業(yè)格局。

二、主要商圈分布

在分布方面，目前中山主要商業(yè)設(shè)施高度集中在石岐區(qū)、東區(qū)，鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)則發(fā)展較為落后，主城區(qū)吸納了大部分的消費(fèi)。

中山城區(qū)現(xiàn)有五大商圈，分別是位于石岐區(qū)的孫文西商圈、益華商圈、假日商圈、大信商圈和位于西區(qū)的富華商圈。其中，石岐區(qū)作為中山的中心城區(qū)和商業(yè)的發(fā)源地，聚集了中山大部分的主要商業(yè)設(shè)施。中山零售商業(yè)市場(chǎng)隨著城市的發(fā)展而逐漸擴(kuò)容，從傳統(tǒng)的孫文西商圈到上世紀(jì)90年代形成的益華商圈，再到2000年之后形成的大信商圈和假日商圈，如今新建的興中廣場(chǎng)、天悅城、利高廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)目正在促成新興的富華商圈。

注：圖中分別為岐江橋到富華道的富華商圈；孫文西路步行街的孫文西商圈；中山三路益華百貨的益華商圈；大信新都匯所在的蓮塘北路的大信商圈；假日廣場(chǎng)所在的興中道與孫文東路交界處的假日商圈。

三、主要商圈的簡(jiǎn)介與對(duì)比分析

1.孫文西商圈

孫文西商圈是中山客流量最大的商圈，中山商業(yè)文化的發(fā)源地。整個(gè)商圈以衣服鞋履與手機(jī)為主打。孫文商圈的主要商業(yè)有：中山百貨、中懇百貨、吉之島、孫文西步行街、逢源商業(yè)街、金都城潮流MALL等，其中，以孫文西步行街和逢源商業(yè)街最有代表性。

孫文西步行街是中山的特色文化街，街道兩旁的都是充滿(mǎn)中山特色的嶺南建筑物，整條街道約長(zhǎng)529米，東起越來(lái)路口中山百貨大樓處，西至中山商業(yè)大廈。整條街道約有137家商鋪，主要以街道首層商鋪經(jīng)營(yíng)為主，是石岐區(qū)商業(yè)、交通中心，以經(jīng)營(yíng)中低端運(yùn)動(dòng)休閑服飾、特色小吃為主，街區(qū)商業(yè)品牌重復(fù)率較高，無(wú)經(jīng)營(yíng)特色。由于有大量的低檔商鋪的進(jìn)駐，加上商業(yè)氣氛的東移，孫文西步行街充斥著的只是各種吆喝叫賣(mài)聲，與“中山特色文化街道”這個(gè)稱(chēng)謂有點(diǎn)格格不入，而商業(yè)氛圍也大不如前，政府也開(kāi)始意圖改變這個(gè)現(xiàn)狀，希望真正能做到以文化為主的特色商業(yè)街道。

逢源商業(yè)街又是中山另外一條特色商業(yè)街，逢源商業(yè)街是政府2002年立項(xiàng)的舊城改造工程，于2004年首期300米落成，并于年底試業(yè)。2005年6月二期300米落成并全線(xiàn)通車(chē)。全街沿路構(gòu)成貫穿石岐中心城區(qū)的生活空間中軸線(xiàn)，交通方便。在中山激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，獨(dú)樹(shù)一幟，成為中山旅游休閑購(gòu)物的新熱點(diǎn)。逢源商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展很快，商業(yè)氛圍，人流量等都慢慢超過(guò)了孫文西商業(yè)街。

2.益華商圈

益華商圈是中山的CBD核心區(qū)域，各大銀行的中山總部、廣發(fā)證劵、國(guó)泰國(guó)安等保險(xiǎn)、金融、證券都集中在此。其中益華百貨是最有代表性的商業(yè)體，而今年五月份開(kāi)業(yè)的利和廣場(chǎng)更為這個(gè)商圈錦上添花。

益華百貨是中山市最早詮釋國(guó)際流行商業(yè)模式MALL的商業(yè)中心，位于中山市中山三路，占地面積約74000平方米，主力商家有益華百貨，益華四海電器中心、益華樂(lè)家超級(jí)商場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)時(shí)尚百貨、國(guó)產(chǎn)合資名優(yōu)電器、超市類(lèi)商品等。

中山利和廣場(chǎng)位于中山三路，項(xiàng)目總投資逾40億元，總建筑面積42萬(wàn)平方米，由利和廣場(chǎng)購(gòu)物中心、利和希爾頓國(guó)際酒店、國(guó)際金融中心寫(xiě)字樓及利和國(guó)際CEO專(zhuān)屬公館四大業(yè)態(tài)組成。其中國(guó)際金融中心寫(xiě)字樓和利和希爾頓國(guó)際酒店是兩棟55層塔樓，項(xiàng)目高度209米，為珠江西岸最高地標(biāo)。

利和廣場(chǎng)購(gòu)物中心總面積達(dá)13萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)范圍包括國(guó)際時(shí)尚品牌旗艦店、化妝品、香水、鐘表、特色休閑餐廳、時(shí)尚潮流時(shí)裝、時(shí)尚配飾、成熟男女時(shí)裝、童裝、箱包、專(zhuān)業(yè)數(shù)碼城、家居生活館、配飾、美容仟體、兒童天地、專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)城、電影院、娛樂(lè)天地、精品數(shù)碼電器、美食、精品超市等。引入了多個(gè)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌，打造中山最頂級(jí)的購(gòu)物中心：世界快消費(fèi)服裝巨頭H&M、全球服裝零售業(yè)巨頭優(yōu)衣庫(kù)、嘉禾影院、希爾頓酒店、blt精品超市、家店連鎖順店、漢堡王、世界最昂貴的咖啡“貓屎咖啡”等，這些品牌都是首次進(jìn)入中山。

3.假日商圈

假日商圈是以假日廣場(chǎng)為中心的一個(gè)商圈，商圈位于中山的政治與文化中心，臨近中山市政府和中山標(biāo)志性道路興中道。假日廣場(chǎng)占地面積約30多畝，商業(yè)面積約有5000多平方米。有百度、美國(guó)友邦保險(xiǎn)有限公司、廣發(fā)證券等公司的進(jìn)駐。進(jìn)駐商家有百佳、屈臣氏、冒險(xiǎn)樂(lè)園等。各種名牌零售商，如ESPRIT 、Julique、Puma、Kappa、Adidas等，更有各種餐飲集團(tuán)的進(jìn)駐，如荷房、小城大餐、頤東大酒樓、東一料理、味千拉面、仙蹤林、大家樂(lè)、禾綠回轉(zhuǎn)壽司等；商圈是集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、商務(wù)為一體的年輕商業(yè)中心。

4.大信商圈

大信商圈是以大信新都匯為中心的石岐人流最密集的商業(yè)體，大信新都匯位于中山石岐區(qū)蓮塘北大信南路2號(hào)，占地面積約有9萬(wàn)平方米，設(shè)有地下停車(chē)位1500個(gè)，節(jié)假日客流量達(dá)到12萬(wàn)人次。是中山第一家為中至中高生活水平階層精心規(guī)劃的規(guī)模最大、服務(wù)種類(lèi)最全的現(xiàn)代優(yōu)雅生活商業(yè)場(chǎng)所。主力商家有麥當(dāng)勞、肯德基、國(guó)美電器、屈臣氏、大潤(rùn)發(fā)超市、優(yōu)越城百貨、王子飯店、簡(jiǎn)愛(ài)家居、早晨健美健身會(huì)、KTV、金龍游樂(lè)城、時(shí)尚精品街、書(shū)城等；

5.富華商圈

富華商圈位于中山西區(qū)富華道，是中山酒店業(yè)最集中的地域。西區(qū)作為中山商貿(mào)的發(fā)源地，但是其商業(yè)以批發(fā)、酒店等為主，缺乏購(gòu)物中心是其商業(yè)發(fā)展的短板。富華道商圈有富華酒店，富洲酒店等大型酒店，還有中山規(guī)模較大的西苑電腦城，還有富華道上最大的商業(yè)體，富業(yè)廣場(chǎng)。

富業(yè)廣場(chǎng)是西區(qū)目前最大，且功能性較強(qiáng)的一個(gè)廣場(chǎng)，位于西區(qū)富華道側(cè)，占地面積約2.48萬(wàn)平方米，設(shè)有有一千個(gè)停車(chē)位。現(xiàn)主力店鋪有富業(yè)益華百貨、蘇寧電器、榮光國(guó)宴飯店、水療城等；其中富業(yè)國(guó)宴飯店達(dá)7000平方米，可延開(kāi)168席，還有容納98席的宴會(huì)大廳。

五大商圈對(duì)比分析

四、商圈發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.新商圈打破成熟度不足、業(yè)態(tài)單一的困局

的確，目前在中山的購(gòu)物中心仍然以一般的餐飲、零售業(yè)態(tài)為主，涵蓋購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等功能為一體的綜合性購(gòu)物中心是中山商業(yè)發(fā)展的方向之一。在廣州和深圳取得成功的國(guó)際及國(guó)內(nèi)品牌將向中山等珠三角二線(xiàn)城市擴(kuò)張。未來(lái)中山購(gòu)物中心進(jìn)駐品牌及業(yè)態(tài)將呈多樣化發(fā)展趨勢(shì)。目前除了大信商圈外，中山主要以小于100,000平方米規(guī)模的中等規(guī)模商業(yè)為主。以益華商圈為代表的百貨公司、街鋪式消費(fèi)占有重要的地位，購(gòu)物中心形態(tài)并非主流模式。

利和廣場(chǎng)作為中山主城區(qū)真正意義上第一個(gè)大型高端商業(yè)廣場(chǎng)，未來(lái)將與益華商圈等中高檔購(gòu)物中心組成的“大京華”商圈，將會(huì)開(kāi)創(chuàng)中山商業(yè)市場(chǎng)新的格局。有了利和這個(gè)標(biāo)桿，未來(lái)中山陸續(xù)出現(xiàn)的大型購(gòu)物中心會(huì)成為中山商業(yè)的主流發(fā)展方向。目前中山規(guī)劃建造多個(gè)大型購(gòu)物中心，既有位于傳統(tǒng)商圈，也有位于新興區(qū)域，這將影響中山未來(lái)的商業(yè)格局。未來(lái)5年，中山新增商業(yè)供應(yīng)將帶動(dòng)整體商業(yè)市場(chǎng)的檔次提升，業(yè)態(tài)也將趨向多元化，而涵蓋商業(yè)的城市綜合體成為商業(yè)發(fā)展的方向之一。而且，未來(lái)供應(yīng)分布在現(xiàn)有商圈和新興區(qū)域，將實(shí)現(xiàn)已有商圈的擴(kuò)容，同時(shí)促使新商圈的形成，形成新的商業(yè)格局。

2.中山消化大體量商圈需要時(shí)間

根據(jù)南都記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中山市泛城區(qū)范圍內(nèi)僅零售業(yè)面積近幾年就達(dá)到275萬(wàn)平方米，雖然新商圈的擴(kuò)充潮大大提升了整個(gè)主城區(qū)商圈的檔次，但不可忽視的是：在未來(lái)五年中山新增商業(yè)中心（純零售）面積的體量達(dá)到了中山過(guò)去20年來(lái)史無(wú)前例高的情況下，作為常住人口總量排在全省倒數(shù)第二的中山，如何消化是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)的話(huà)題。

對(duì)比天津、北上廣深等正經(jīng)歷商業(yè)地產(chǎn)高速增長(zhǎng)期的城市，目前中山“人口：商業(yè)體量比”系數(shù)在國(guó)內(nèi)城市中其實(shí)并不算特別高。只是由于中山在過(guò)去多年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)體量都未曾出現(xiàn)過(guò)像眼下以及未來(lái)幾年一樣的爆發(fā)性增長(zhǎng)期，才讓市民、業(yè)界覺(jué)得消化這大體量的商業(yè)需要一定的時(shí)間。

3.錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是中山商業(yè)體的發(fā)展之道

由于中山未來(lái)商業(yè)面積集中在短時(shí)間內(nèi)上市，而大量的商業(yè)體涌現(xiàn)就意味著會(huì)出現(xiàn)部分失敗項(xiàng)目。因此，未來(lái)不可能所有新增商業(yè)項(xiàng)目都能在中山取得成功，而商業(yè)形態(tài)上的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是避免同質(zhì)化的出路之一。錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的好處在于可以最大程度上避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。即便項(xiàng)目錯(cuò)位運(yùn)作不順，其在重新定位、包裝方面也更為之具有靈活性，在適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展、形勢(shì)變化方面會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。