核心結(jié)論：杭州地鐵1號線的開通指日可待。建國路站：鳳起東路與大樹路交叉的西北面，結(jié)合地鐵出入口，現(xiàn)鳳起路郵政支局的部分今后將用作商業(yè)和住宅用地。在下沙寶龍城市廣場、龍湖天街、世茂廣場等主要大型商業(yè)綜合體項目都沿地鐵線排布，地鐵將帶動下沙副城的商業(yè)發(fā)展。

10月試運營！杭州地鐵的車輪正朝著萬眾矚目的時間節(jié)點快速迫近。與此同時，地鐵沿線商業(yè)開發(fā)勾勒出的圖景也越發(fā)清晰：蹲守繁華地段的九堡、七堡、武林廣場三個總面積超過140萬平米的商業(yè)綜合體、貫穿武林商圈的地下大型商城和商業(yè)街、盤踞站口要道近50個黃金商鋪、以及受地鐵輻射的沿線商業(yè)項目……

杭州地鐵通車之后，運行時間比其他交通工具更長，運行頻率將更頻繁，將改變傳統(tǒng)的生活消費方式。日均20萬人次的消費潛力，車輪與鐵軌之間、城市與地鐵之間，將會碰撞出哪些商業(yè)機會？地鐵商鋪有沒有投資價值？地鐵上蓋商業(yè)綜合體的前景如何？

一、杭城地鐵沿線商家“蠢蠢欲動”

1、地鐵商城讓周邊市場喜憂參半

在地鐵集團公布了站廳內(nèi)部商鋪的信息之后，很多品牌商家聞風(fēng)而動，紛紛向地鐵集團咨詢了解商鋪招商事宜，搶占地鐵商鋪資源成為商家的共同目標。

但站廳內(nèi)部商鋪由于數(shù)量少，在地鐵規(guī)劃中，并不是一個主要的盈利項目。這些店鋪著重引進便利店、自動售貨機、ATM機等，為乘客提供便利。

目前地鐵站廳內(nèi)部商鋪的招商工作尚未開始，具體租金、業(yè)態(tài)等信息仍不得而知。

2、知名品牌入駐地鐵商城較理性

杭州某知名服裝品牌負責(zé)人透露，日前，地鐵集團下的商業(yè)開發(fā)公司和他洽談進駐事宜，但他沒有貿(mào)然答應(yīng)。

考察眾多城市的地鐵商鋪，在一些城市的地鐵商場中也開了門店，但是否進駐他們還是需要綜合考量整個市場的業(yè)態(tài)定位和商業(yè)前景，如若商場比較低端，與品牌的定位不相符合，知名品牌將慎重考慮是否入駐。

另外，店鋪的租金也是品牌店主要考慮的重要因素。

3、餐飲服務(wù)業(yè)前景或?qū)⒖春?/strong>

在城市大型汽車站、火車站或者大型商業(yè)綜合體之中，通常來說他們都會布局門店，他們現(xiàn)在密切關(guān)注著杭州地鐵的商業(yè)項目，由于目前幾個大型地鐵上蓋綜合體尚未建成或者未開始招商，所以他們暫時沒有這方面的詳盡計劃。

而一些服務(wù)企業(yè)也看到了地鐵的商機。

4、武林廣場地下商場最適合“做配套”

地鐵商鋪因具有強大的客流資源，以杭州地鐵1號線為例，預(yù)計運行后主城區(qū)核心站點平均日客運量可達20萬人次，且具有恒溫、恒濕、隔熱、安全等諸多優(yōu)點，這是一般商業(yè)區(qū)所無法比擬的，蘊含著巨大的商業(yè)潛力。

武林廣場地下商城如何打造自己的商業(yè)模式？

杭州地鐵如果照搬香港的模式，可行性不高，因為香港地鐵地上、地下部分的商業(yè)開發(fā)都是由地鐵公司來運作，所以香港的上蓋物業(yè)和地下商城、通道之間可以形成一個無縫鏈接，而杭州則由幾個不同主體來開發(fā)，要實現(xiàn)無縫鏈接的難度不小。

上海的人民廣場站現(xiàn)有三個比較大的地下商場：迪美購物中心、香港名店街、華盛街，定位都偏向于白領(lǐng)與年輕時尚人群，走前衛(wèi)、流行路線。

杭州的地鐵地下商城定位不宜過于低端、單一，幾萬平方的體量純做市場類的業(yè)態(tài)成功的可能性是不大的，如果武林廣場地下商城的定位和龍翔、明珠趨近，首先檔次太低，與周圍的商業(yè)形態(tài)不符合，第二這種業(yè)態(tài)本身就在走下坡，類似市場也都在轉(zhuǎn)型之中，在一個比較成熟的核心商圈里去做這些不大合適。

做配套是較好的方案，武林商圈目前最多的是百貨類的業(yè)態(tài)，然后是一線品牌的連鎖店，而最欠缺的是吃的、玩的和體驗類項目等配套，這些對一個成熟的商圈來說是必不可少的。武林商圈原有的商業(yè)氛圍是個天然優(yōu)勢，再加上地鐵帶來的人流，應(yīng)該把這些資源好好利用，合理配比商城的業(yè)態(tài)，前景值得期待。

5、地鐵對于商業(yè)項目是把“雙刃劍”

香港的購物中心中60%都屬于地鐵上蓋物業(yè)，香港地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)與營運模式已非常成熟，結(jié)合其國際旅游購物中心的城市定位，地鐵與商業(yè)的完美結(jié)合使得地鐵上蓋物業(yè)的商業(yè)價值得以最大化，并帶動了周邊商業(yè)的發(fā)展。

商業(yè)綜合體的開發(fā)，是一個專業(yè)性極強、難度極高、風(fēng)險極大的系統(tǒng)性工程，對開發(fā)商的操盤能力是非常講究的。并不是下面通了地鐵就一定能成。

地鐵對于一個商業(yè)項目來說可能是一把“雙刃劍”，它可以迅速把人拉進來，但當你自己做的商業(yè)項目不是很強的時候，地鐵反而會加速把人帶到別的地方去。

考量杭州的8個地鐵上蓋綜合體，多個開發(fā)量都在20萬方以上，最大的達到了100多萬方，杭州本土開發(fā)商還沒有能夠操盤二三十萬商業(yè)綜合的成功經(jīng)驗，可見，要把這些綜合體運作起來難度不是一般的大。

萬象城之所以能夠起來，與引進成熟的管理模式和先進的運作經(jīng)驗有密切關(guān)系。除了萬象城，錢江新城的另外兩個綜合體高德國際和來福士都是引進外來成熟的商業(yè)地產(chǎn)公司來操盤的。

臨平南站上蓋綜合體(翁梅站)和下沙金沙湖板塊的龍湖天街有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力，臨平這個南站所在的新區(qū)已經(jīng)比較成熟了，而且臨平老城區(qū)沒有一個商業(yè)綜合體，而金沙湖板塊可以通過地鐵去輻射下沙這個區(qū)塊，還可以拉動九堡、喬司這幾個區(qū)域的消費。九堡作為杭州東部交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢明顯，也有可能做起來，不過還是要看由誰來做，怎么做。另外大型商業(yè)綜合體的開發(fā)也要與整個城市或者區(qū)域的發(fā)展速度相對應(yīng)。

二、杭州地鐵開通，開啟了多個商業(yè)項目

1、50個左右地鐵站廳內(nèi)部商鋪

杭州地鐵商鋪招商準備工作在去年就已經(jīng)開始了。地鐵1號線將參照香港“只租不售”模式，業(yè)態(tài)種類地位為便利店、食品店、以引進連鎖品牌商家為主。

根據(jù)杭州地鐵官方網(wǎng)站的信息顯示，地鐵1號線的商業(yè)資源由三部分組成，一是車站主體的小商鋪，設(shè)置在檢票口附近；二是站廳里的ATM機以及自助設(shè)備空間；三是面積較大的商業(yè)空間。

據(jù)初步統(tǒng)計，杭州地鐵1號線公共區(qū)商鋪僅有50個左右，主要為15平米的超小商鋪和40-80平米中小鋪，其中面積較大的商業(yè)空間包括鳳起路站、城站站、文澤路站、臨平站等。

2、近10萬平方米的武林地下商城

武林商圈寸土寸金，向來是商家必爭之地。

去年11月30日，杭州武林廣場地下商城建設(shè)有限公司(以下簡稱項目公司)臨時辦公樓落成并正式掛牌。

武林地下商城總建筑面積9.6萬平方米，其中地上0.2萬平方米(包括汽車坡道，出入口及豎井等)，地下9.4萬平方米(地下一、二層為商業(yè)餐飲，地下三層為汽車庫)。

建成后，武林廣場上將有6個地面出入口連通商城，還要建一個下沉式廣場。廣場上除了人行出入口，東西兩側(cè)還有兩個雙車道的汽車坡道，方便來沿線購物的人停車。

開發(fā)后的武林廣場將彌補商圈現(xiàn)有不足，對周邊的物業(yè)形成有效連接，促進武林商圈聯(lián)動。

3、八個大型地鐵上蓋商業(yè)綜合體

杭州地鐵引入了“地鐵+物業(yè)”的香港地鐵模式，在地鐵一號線的商業(yè)開發(fā)規(guī)劃中，8個大型商業(yè)綜合體輪廓清晰可見。

（1）七堡車輛段綜合體：今后地鐵1號線、4號線車輛的運營庫、檢修庫，綜合維修大樓和控制中心等地鐵功能建筑被設(shè)置在“蓋子”下方。

上蓋部分，被用做開發(fā)住宅和商業(yè)項目，地鐵集團董事長邵劍明說，其中63萬方用來開發(fā)住宅，如果按照1萬元/平方米的單價計算，住宅開發(fā)一項可以收回63個億，這筆錢可以投入到地鐵的運營。

而最大的“亮點”在于一個宏大的商業(yè)開發(fā)方案：約20萬平方米的酒店、商場、寫字樓，同時為了方便這里的住戶，綜合體內(nèi)還將配套建成幼兒園、小學(xué)等設(shè)施。

（2）武林廣場站上蓋物業(yè)綜合體：比七堡車輛段綜合體更值得期待的是武林廣場站上蓋物業(yè)綜合體，地鐵集團下屬置業(yè)公司在去年11月拿下了武林廣場04號“黃金寶地”，該地塊位于中山北路和環(huán)城北路交叉口的西南角，北面為西湖環(huán)球文化廣場，毗鄰杭州大廈、武林廣場及延安路等傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)。

武林廣場站是杭州地鐵1號線、3號線的交匯點，地鐵集團董事長邵劍明透露，原本地鐵公司本部將設(shè)在此處，考慮到這是個黃金地段的巨大商業(yè)價值，所以決定改變計劃，全部用來作為商業(yè)開發(fā)。在地鐵集團網(wǎng)站披露的規(guī)劃中，武林廣場站上蓋物業(yè)綜合體業(yè)態(tài)以購物中心、酒店、辦公為主要。地上部分由兩幢塔式超高層主樓和裙房組成，東北側(cè)塔樓為30層的超五星級酒店，西南側(cè)塔樓為28層的甲級商務(wù)寫字樓。

（3）九堡東站上蓋物業(yè)綜合體：位于地鐵九堡東站上方、客運中心南側(cè)，地塊呈東西向長條形。綜合體西側(cè)為公交場站，東側(cè)為出租車場站。

根據(jù)業(yè)態(tài)定位，九堡東站綜合體設(shè)置了購物中心、超市、影院、餐飲、LOFT辦公。九堡東站綜合體地處九堡核心商圈，又有地鐵、客運中心等交通優(yōu)勢，該項目將被打造成為社區(qū)配套型的區(qū)域商業(yè)中心。

除了上述三個綜合體外，還將規(guī)劃打鐵關(guān)站綜合體、濱康站上蓋綜合體、翁梅站上蓋綜合體、喬司南站上蓋綜合體、喬司站上蓋綜合體。

其中，七堡車輛段綜合體和喬司南站上蓋綜合體都已經(jīng)開工建設(shè)，九堡客運站上蓋綜合體計劃在今年2月底左右開工建設(shè)。

4、二號線商業(yè)規(guī)劃輪廓初現(xiàn)

地鐵一號線商業(yè)開發(fā)快速推進的同時，二號線商業(yè)用地規(guī)劃也有新進展：日前《杭州市軌道交通2號線西北段線路及站點周邊規(guī)劃局部調(diào)整》已在杭州市規(guī)劃局(文三路15號)一樓大廳公示。

地鐵2號線西北段全線都位于市中心區(qū)域，起點錢江路站，途經(jīng)江干區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、拱墅區(qū)，全長約12公里，共設(shè)有車站12座。

從公示內(nèi)容看，此次規(guī)劃調(diào)整主要是針對用地性質(zhì)，增加了一部分沿線的商業(yè)用地面積。具體為：

建國路站-慶菱路區(qū)段：該地塊由超市和一個上蓋物業(yè)組成，融入商業(yè)、消防和住宅功能，形成一個綜合體。

慶菱路站：靠近慶春東路的這部分將布置一定的商業(yè)。

建國路站：鳳起東路與大樹路交叉的西北面，結(jié)合地鐵出入口，現(xiàn)鳳起路郵政支局的部分今后將用作商業(yè)和住宅用地。

中河路站：環(huán)北市場沿鳳起路部分將新建一片0.12公頃的綠地，現(xiàn)十五家園社區(qū)沿鳳起路部分也將新開辟一處商業(yè)設(shè)施。

鳳起路站：武林路與鳳起路交叉口的東北面，現(xiàn)燈芯巷社區(qū)沿鳳起路一帶將規(guī)劃建一個0.18公頃的街頭綠地。

武林門站：將大大縮小綠地面積，改為商業(yè)用地。

文三路站：所有功能將合并到一起，成為一塊綜合用地。

學(xué)院路站：華東電動車市場規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)用地。

豐潭路站：文二路一側(cè)規(guī)劃的綠地將改為商用。

5、地鐵效應(yīng)還將輻射多個商圈

去年，杭州聯(lián)華華商集團接手了位于和平商圈的卜蜂蓮花超市原有地下一層物業(yè)，還拿下了原和平家私廣場物業(yè)，這座命名為世紀聯(lián)華購物城的商業(yè)綜合體，將以超市大賣場和百貨餐飲為主。其地下一層將全部用作停車場，一樓為精品百貨區(qū)，二樓分布品牌餐飲店和超市賣場，三樓整層為超市賣場。

世紀聯(lián)華購物城距離地鐵1號線站僅有300米左右，地理交通優(yōu)勢明顯。加上周邊浙江和平國際會展中心的會展氛圍，杭氧杭鍋地塊的全新改造，以及九龍倉項目的啟動，和平區(qū)塊的商業(yè)前景值得期待。

另外，湖濱二期的地下一層將與一號線龍翔橋站出入口連通。湖濱二期建成開業(yè)后將與解百、湖濱一期，以及即將開工建設(shè)的湖濱三期(西湖電影院及周邊區(qū)塊)一道，共同形成全新的“大湖濱商圈”。

在下沙寶龍城市廣場、龍湖天街、世茂廣場等主要大型商業(yè)綜合體項目都沿地鐵線排布，地鐵將帶動下沙副城的商業(yè)發(fā)展。

位于大學(xué)城北板塊，文匯路附近的寶龍城市廣場商業(yè)體量為26萬平方米。將開出華潤萬家超市、橫店影院、龍麥KTV、寶萊百貨、電玩等多種業(yè)態(tài)，還有獨棟式商鋪。

位于下沙金沙湖板塊的龍湖天街，規(guī)劃中有20萬平方米的商業(yè)體量，要形成多重復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)，計劃引入國際五星酒店、IMAX影院、真冰場等高端商業(yè)配套。

世茂廣場同樣定位為商業(yè)綜合體，總體量達26萬平方米。其中商業(yè)配套涵蓋了大型商超、購物中心、精品酒店、世茂國際影城等。