從2008年10月，中國土地估價協(xié)會發(fā)布了中估協(xié)發(fā)[2008]30號文〈關(guān)于推廣土地估價報告質(zhì)量評審標(biāo)準(zhǔn)的通知〉起，2009年11月，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會〈房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)（試行）〉（征求意見稿）也開始正式征詢意見，自此，中國房地產(chǎn)和土地估價開啟了意在提升行業(yè)整體技術(shù)水平的報告評審的規(guī)范化和專業(yè)化工作。該項工作從推廣到與機構(gòu)資質(zhì)評審、資信評級掛鉤，客觀上發(fā)揮了強制機構(gòu)和估價師對評估報告和評估方法的研究投入，對提高整個行業(yè)的水平和能力起到了關(guān)鍵性的作用。

評審工作從初期的規(guī)范性評審到現(xiàn)如今的關(guān)注內(nèi)容、關(guān)注依據(jù)的充分和合理、推導(dǎo)過程科學(xué)和嚴(yán)謹?shù)?，評審的專業(yè)性的精細化不斷的加強。做為機構(gòu)的估價師，除了一方面感受到評審所帶來的壓力的同時，也使我們更多的關(guān)注到評估方法使用中的一些細節(jié)問題、關(guān)鍵參數(shù)的探討和研究。由于種種原因，目前大部分的機構(gòu)和估價師常用的估價方法一般是市場法（房地產(chǎn)、土地）、收益法（房地產(chǎn)）、假設(shè)開發(fā)法或稱剩余法（土地，靜態(tài)）、成本法（房地產(chǎn)、土地）、基準(zhǔn)地價修正法（土地）。其中對市場法、收益法、基準(zhǔn)地價修正法，包括待開發(fā)用地的剩余法的使用目前相對都有比較成熟的思路和要求。但有些方法，如房地產(chǎn)估價中的收益剩余技術(shù)，土地估價中的房地產(chǎn)出租或經(jīng)營模式下收益法、現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的剩余法等，雖然〈城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程〉和〈房地產(chǎn)估價規(guī)范〉都有提及，因為缺少實踐積累，少有研究的緣故，在某些參數(shù)和項目的理解和運用上存在較大的分歧?？陀^上要求我們對這些問題的深入分析和探討，提高對估價技術(shù)使用的能力。限于研究的局限，本文僅對土地估價中現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的剩余法的使用進行一些討論和辨析，指導(dǎo)估價技術(shù)人員合理使用該方法。

關(guān)注此方法的使用一方面是中國土地估價協(xié)會的〈土地估價報告評審規(guī)則〉，其次是地價監(jiān)測評估（目前是建成區(qū)地價監(jiān)測評估主要方面之一），再有就是現(xiàn)實工作中常常需要單獨求取建成區(qū)土地價值，等等，使我們迫切需要理清該方法使用中對一些關(guān)鍵問題的認識，正確使用剩余法評估現(xiàn)在房地產(chǎn)項目的土地價值。

首先通過搜集相關(guān)的資料，我們發(fā)現(xiàn)雖然房地產(chǎn)和土地估價都有剩余法（房地產(chǎn)估價目前稱假設(shè)開發(fā)法），但對剩余法的此種使用有著天壤之別的處理。

房地產(chǎn)估價：假設(shè)開發(fā)法的定義是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。適用的估價對象為“待開發(fā)房地產(chǎn)”，對于舊房適用的情況是舊房重新改造或改變用途成新房。

土地估價：剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，其定義是：在預(yù)計開發(fā)完成不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格方法。結(jié)合評審標(biāo)準(zhǔn)，土地估價的剩余法不僅適用于待開發(fā)用地評估，還可用于現(xiàn)有建成房地產(chǎn)項目的土地價值估價。

由此可見：雖然都稱之為假設(shè)開發(fā)法，但在適用對象上房地產(chǎn)估價和土地估價理論有著明顯的不同。但我們在此不討論理論和依據(jù)的孰是孰非，僅理清思路，正確使用方法進行估價工作。

對剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的土地價值：〈城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程〉只有簡單的幾句話，一個公式：土地價格=房地產(chǎn)交易價格-房屋現(xiàn)值-交易稅費。和如何確定房地產(chǎn)交易價格的方法。

而土地估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)對該方法的操作作了進一步的細化和規(guī)范：

剩余法（適用于已建房地產(chǎn)用地）：

1、  不動產(chǎn)總價估算

2、  房屋重置價格估算：包括建安成本、專業(yè)費用、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費等

3、  房屋折舊

4、  房屋現(xiàn)值

5、  交易稅費：銷售費用、銷售稅費及計算（若用收益法估算不動產(chǎn)總價，該項不考慮）

6、  地價測算

至此，看似已建房地產(chǎn)用地剩余法估價并沒什么特別的地方：先采用市場法或收益法或其他方法求取房地產(chǎn)總價，然后用成本法求取現(xiàn)有建筑物的重置成本價格，再扣除折舊，扣除交易費用就得到了土地價值。相對于待開發(fā)用地只是多了折舊的求取和扣除。但就是這一點的不同，在實際工作中卻引發(fā)了估價師們對許多問題的分歧和討論。因為在房屋的重置價格測算中管理費用、投資利息、開發(fā)利潤的計取基數(shù)不同，測算所得的地價也會相去甚遠。認真分析，大家發(fā)現(xiàn)主要的問題來自于我們對開發(fā)利潤的認識和處理。房地產(chǎn)整體價值并不是簡單的地價和房價的組合，那么如何在估價中合理的分割兩部分的價值，就成為爭論的焦點。

在此問題上我贊成〈成本法與剩余法計算公式深入剖析〉（韓鐵濤）一文中的觀點：即把除了土地市場價值之外的所有各項價值歸入建筑物實體價值。論文中的理由主要有3個：一是房地產(chǎn)價值因建筑產(chǎn)生而產(chǎn)生，因建筑折舊而減少，在不考慮外部增減值的前提下，房地產(chǎn)價值變動取決于建筑物的狀態(tài)；二是實際操作中的地價定義，類似項目地價定義應(yīng)是X通一平下空地的價值；三是依據(jù)美國的房地產(chǎn)估價是把投資利潤歸為“企業(yè)家激勵”，歸入建筑物總成本。這樣處理，對我們正確使用成本法也有了更清晰的思路，同時在房地產(chǎn)估價中使用收益法剩余技術(shù)求取土地價值和建筑物價值時也能夠得心應(yīng)手。

關(guān)于扣除相關(guān)稅費的問題，業(yè)界也是有爭論的。我們認為：當(dāng)用市場法求取房地產(chǎn)總價時，需要扣除作為受讓方繳納的稅費，原因是市場以此價格成交時包含了受讓方所應(yīng)承擔(dān)的稅費，當(dāng)用收益法求取房地產(chǎn)總價時，這個價值未包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的稅費，所以無需扣除，這個問題其實也是我們在使用假設(shè)開發(fā)法時以收益模式預(yù)測開發(fā)完成價值時是否需要計算銷售稅費的癥結(jié)所在。

在這些討論和探討中，我們發(fā)現(xiàn)已成熟的房地產(chǎn)和土地估價理論在實際工作中尚有許多值得深入研究的領(lǐng)域，行業(yè)里的先行者們也多有這些問題上的研究和探索。許多的論述和研究都很有深度，為我們的估價工作有較為深遠的指導(dǎo)意義。