建筑結(jié)構(gòu)是指在建筑物（構(gòu)筑物）中，由建筑材料做成用來(lái)承受各種荷載或者作用，以起骨架作用的空間受力體系。房屋結(jié)構(gòu)一般是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。不同的建筑結(jié)構(gòu)，其房屋的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性是不同的，也就是說(shuō)，不同用途及使用要求的房屋應(yīng)有與之相適宜的房屋建筑結(jié)構(gòu)，以同時(shí)滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)、安全、便于利用為前提，建筑結(jié)構(gòu)的層數(shù)、造價(jià)、施工條件等往往直接決定了房屋的建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型。

房屋建筑結(jié)構(gòu)是房屋實(shí)物狀況的重要內(nèi)容之一，也是運(yùn)用各種方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)確定房屋造價(jià)的根本依據(jù)，因此，我們估價(jià)人員有必要掌握一定的房屋建筑知識(shí)，了解不同建筑結(jié)構(gòu)的房屋特點(diǎn)，并靈活運(yùn)用于實(shí)際操作中。

常見(jiàn)的房屋建筑結(jié)構(gòu)有磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。各種建筑結(jié)構(gòu)都有其自身的特點(diǎn)和適用范圍，了解各種建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)，有利于我們?cè)诠纼r(jià)中更加準(zhǔn)確的把握估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

磚木結(jié)構(gòu)是指用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn)單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低，但僅適宜建造簡(jiǎn)單的低層建筑，安全性和空間縱向利用性均較差，在如今高樓林立的城市，磚木結(jié)構(gòu)已被民用住宅所淘汰，在工業(yè)建筑中也基本被鋼結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)所取代。

磚混結(jié)構(gòu)是磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，在實(shí)際運(yùn)用中，磚混結(jié)構(gòu)往往會(huì)因設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱等而被賦予了另外一個(gè)介于磚混和鋼混之間的名稱(chēng)——混合結(jié)構(gòu)，該類(lèi)建筑造價(jià)相對(duì)較低，但承載力小，抗震性能不好，在實(shí)際設(shè)計(jì)中多會(huì)通過(guò)設(shè)置圈梁、構(gòu)造柱等設(shè)施提高抗震性能，一般只能建造7層以下的房屋。因受抗震性能限制，開(kāi)間不能設(shè)計(jì)太大，大部分墻體均為承重墻，縱橫分布，在裝修時(shí)不能拆鑿承重墻，改變?cè)锌臻g布局，亦不能任意擴(kuò)大窗洞、門(mén)洞，故在空間可變性方面受到一定限制，不過(guò)，若房屋在設(shè)計(jì)時(shí)考慮周全，這種影響也就可以忽略不計(jì)了。從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，因造價(jià)較低，磚混結(jié)構(gòu)（混合結(jié)構(gòu)）目前仍是普通多層住宅的首選。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，顧名思義，其空間承重受力體系由鋼筋及混凝土通過(guò)一定的規(guī)則和構(gòu)架組合搭建而成，主要分為框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒體結(jié)構(gòu)。

框架結(jié)構(gòu)一般由梁、板、柱所組成。其特點(diǎn)是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的室內(nèi)空間，使用比較方便，但是由于柱截面積較大，不宜家具布置和裝修，影響室內(nèi)使用，在運(yùn)用于住宅建筑時(shí)，出現(xiàn)了一種異形柱1框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻2結(jié)構(gòu)體系。異形柱框架輕型住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比，它的柱由傳統(tǒng)方柱演變?yōu)門(mén)形邊柱、十字形中柱、L形角柱，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多、高層住宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的發(fā)展前景。

剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，在剪力墻上設(shè)置窗洞或門(mén)洞有很大限制，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻是高層住宅采用較為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，此種方式為裝修改造，帶來(lái)了較大的方便。

框架剪力墻結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長(zhǎng)處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能。框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類(lèi)房屋建筑。目前25—30層左右的高層住宅通常采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)。

框筒結(jié)構(gòu)是把剪力墻布置成筒體，圍成的豎向箱形截面的薄臂筒和密柱框架組成的豎向箱形截面，可稱(chēng)為框架筒體結(jié)構(gòu)體系。整體建筑主要由幾大框筒承擔(dān)重量，單元內(nèi)的墻體不起承重作用，是真正的活性建筑，墻體可以隨意改變，甚至整層都可以隨意間隔。這是現(xiàn)在最先進(jìn)的結(jié)構(gòu)。具有較高的抗側(cè)移剛度，被廣泛應(yīng)用于超高層建筑。

筒體結(jié)構(gòu)是將剪力墻或密柱框架集中到房屋的內(nèi)部和外圍而形成的空間封閉式的筒體。其特點(diǎn)是剪力墻集中而獲得較大的自由分割空間，多用于寫(xiě)字樓建筑。

鋼結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑及工業(yè)廠(chǎng)房。

在了解了各類(lèi)型建筑結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)以后，不難發(fā)現(xiàn)，我們?cè)诮ㄖY(jié)構(gòu)方面的判斷能力增強(qiáng)不少，某些實(shí)際操作中遇到的問(wèn)題，答案逐漸明晰。例如，產(chǎn)權(quán)證上未明確記載“建筑結(jié)構(gòu)”事項(xiàng)，或是產(chǎn)權(quán)證記載的“建筑結(jié)構(gòu)”與實(shí)地勘察出入較大，在這種情況下我們應(yīng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析與判斷。較難判斷的為多層建筑，如上所述，磚混結(jié)構(gòu)被普遍運(yùn)用于普通多層住宅，但是當(dāng)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)被運(yùn)用于多層住宅時(shí)，該建筑便具備了開(kāi)間尺度變大、空間布局靈活多變、抗震性能較好的優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)在房屋售價(jià)方面，規(guī)模、檔次、區(qū)位等狀況相當(dāng)?shù)淖≌?，鋼混結(jié)構(gòu)住宅售價(jià)高于磚混結(jié)構(gòu)住宅。如果未注意該項(xiàng)因素，我們?cè)谶M(jìn)行售價(jià)比對(duì)時(shí)，往往會(huì)不明所以。因此，在產(chǎn)權(quán)證記載不明確的情況下，勘察人員應(yīng)注意實(shí)物的比對(duì)，其判斷方法主要有觀(guān)察建筑內(nèi)部的空間有無(wú)局部挑高、有無(wú)突出的梁柱、室內(nèi)墻體厚度等，筆者認(rèn)為，最為簡(jiǎn)單的判斷方法是看室內(nèi)隔墻的厚度，磚混結(jié)構(gòu)的承重墻一般為370毫米及240毫米，非承重墻為120毫米（若加上抹灰層及飾面，厚度一般會(huì)增加5至10毫米），而鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的隔墻不起承重作用，一般由諸如非承重黏土空心磚，加氣混凝土砌塊，空心焦渣混凝土砌塊、輕鋼龍骨石膏板、石膏空心墻板及多中復(fù)合輕質(zhì)隔墻板等砌筑而成，這類(lèi)型的隔墻墻體較磚混結(jié)構(gòu)隔墻薄，一般尺寸為200毫米及100毫米（若加上抹灰層及飾面，厚度一般會(huì)增厚5至10毫米），通過(guò)對(duì)墻體厚度的簡(jiǎn)單判斷，我們就能夠很好的區(qū)分磚混與鋼混結(jié)構(gòu)。

在建筑物層數(shù)、施工條件無(wú)較大差異的情況下，建筑結(jié)構(gòu)對(duì)房屋造價(jià)的影響很大，我們?cè)谶\(yùn)用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)收集不同建筑結(jié)構(gòu)的房屋造價(jià)數(shù)據(jù)，例如比對(duì)相同層數(shù)及高度的各建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型建筑物的造價(jià)差異，了解建筑層數(shù)對(duì)單方造價(jià)的影響等。據(jù)調(diào)查，一般來(lái)說(shuō)，框架結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)大于磚混結(jié)構(gòu)建筑造價(jià)，鋼混結(jié)構(gòu)中造價(jià)差異為框筒>框剪>框架，高層建筑高度越高，其單方造價(jià)就越高。對(duì)于鋼結(jié)構(gòu)建筑來(lái)說(shuō)，建筑物的高度、跨度、生產(chǎn)廠(chǎng)房的生產(chǎn)工藝對(duì)房屋造價(jià)影響很大，例如，生產(chǎn)企業(yè)的廠(chǎng)房因行業(yè)不同對(duì)基礎(chǔ)開(kāi)挖深度、行車(chē)載重、建筑高度、跨度等要求均不同，我們只有在掌握了不同類(lèi)型的廠(chǎng)房的具體造價(jià)數(shù)據(jù)以后才能準(zhǔn)確評(píng)估出房地產(chǎn)的客觀(guān)價(jià)值。在實(shí)際工作中，要求我們估價(jià)人員將收集各類(lèi)建筑物的建安造價(jià)、了解各種建筑物的建造工藝及流程，了解地區(qū)化差異等形成一個(gè)職業(yè)習(xí)慣，并且逐漸建立完善的建安造價(jià)數(shù)據(jù)庫(kù)，這是一個(gè)不斷的積累與實(shí)時(shí)更新的長(zhǎng)期過(guò)程。

我們?cè)谶\(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，需要根據(jù)具體情況確定最佳開(kāi)發(fā)利用方式，其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容便是針對(duì)不同的建筑規(guī)模，功能設(shè)置、項(xiàng)目檔次，設(shè)定適宜的建筑結(jié)構(gòu)，再根據(jù)不同的建筑結(jié)構(gòu)確定房屋開(kāi)發(fā)建造成本。例如，開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)高檔別墅項(xiàng)目，雖為低層建筑，但是從項(xiàng)目檔次以及空間布局要求出發(fā)，框架結(jié)構(gòu)應(yīng)為首選；開(kāi)發(fā)建設(shè)一個(gè)商場(chǎng)，開(kāi)間很大，框架結(jié)構(gòu)相比剪力墻結(jié)構(gòu)更為經(jīng)濟(jì)；如果建設(shè)一個(gè)平面房間分割很小，很多，很復(fù)雜的住宅，放棄造價(jià)較低的磚混結(jié)構(gòu)不用，而選用框架結(jié)構(gòu)，那么造價(jià)被拉高了，并且外露的梁、柱也不利于空間利用。從建筑高度來(lái)看，如果住宅或是寫(xiě)字樓因高度問(wèn)題，在設(shè)計(jì)建筑結(jié)構(gòu)時(shí)采用了造價(jià)較高的框筒或者是框剪結(jié)構(gòu)，但是造價(jià)的增加幅度高于層數(shù)增加所帶來(lái)的銷(xiāo)售回報(bào)，則在設(shè)計(jì)建筑規(guī)模時(shí)，應(yīng)考慮調(diào)整預(yù)設(shè)的建筑高度，選擇高度與銷(xiāo)售回報(bào)的最佳結(jié)合點(diǎn)。

另外，用途、高度、層數(shù)、使用要求、風(fēng)格等狀況相同的房屋在不同地區(qū)所采用的建筑結(jié)構(gòu)會(huì)有所不同，其原因之一是各個(gè)地區(qū)的抗震設(shè)防烈度3不同，這主要跟該地區(qū)近年來(lái)地震震級(jí)?及烈度的大小有關(guān)。例如一幢6層樓的普通住宅樓，在地震設(shè)防烈度為6度的地區(qū)，只需要設(shè)計(jì)為混合結(jié)構(gòu)就能達(dá)到抗震要求，但是如果是在設(shè)防烈度為9度的地區(qū)，這幢住宅樓就需要設(shè)計(jì)為框架結(jié)構(gòu)才能滿(mǎn)足抗震要求了。這就要求我們估價(jià)人員在評(píng)估時(shí)需要了解地域化差異，對(duì)不同地區(qū)的地質(zhì)條件、抗震要求、建材價(jià)格、人力成本等進(jìn)行詳細(xì)深入了解，才能夠準(zhǔn)確把握不同建筑結(jié)構(gòu)房屋的造價(jià)。

總之，通過(guò)對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)房屋特性、地域差異的了解與分析，我們的評(píng)估結(jié)果能夠更加客觀(guān)，更加準(zhǔn)確。 

注釋?zhuān)?/strong>

1異形柱：是指柱子截面非矩形，一般為減少對(duì)建筑使用空間的影響，將柱子截面設(shè)計(jì)成L型、T型或十字型。

2短肢剪力墻：是指墻肢的長(zhǎng)度為厚度的5-8倍剪力墻結(jié)構(gòu)，常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線(xiàn)型、“一”字型。

3抗震設(shè)防烈度：地震烈度是指地震時(shí)某一地區(qū)的地面和各類(lèi)建筑物遭受到一次地震影響的強(qiáng)弱程度。抗震設(shè)防烈度是指按國(guó)家規(guī)定的權(quán)限批準(zhǔn)作為一個(gè)地區(qū)抗震設(shè)防依據(jù)的地震烈度。

4地震震級(jí)：地震震級(jí)是指按地震時(shí)所釋放出的能量大小確定的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。