為了調(diào)整中山市國(guó)有劃撥用地轉(zhuǎn)換成出讓用地需辦理的土地出讓手續(xù)，中山市自2012年2月12日起，暫停國(guó)有劃撥用地轉(zhuǎn)出讓用地的業(yè)務(wù)辦理，至2012年9月12日重新開通（自2012年2月12日起停止中山市范圍內(nèi)宅基地轉(zhuǎn)換成國(guó)有出讓用地審批）。該次政策主要對(duì)國(guó)有劃撥用地轉(zhuǎn)換成出讓用地需補(bǔ)交的土地出讓金（下稱“出讓金”）作出了調(diào)整。
一、中山市國(guó)有劃撥用地轉(zhuǎn)出讓用地政策調(diào)整前后對(duì)比
（一）政策調(diào)整前后應(yīng)繳稅費(fèi)對(duì)比
（1）政策調(diào)整前應(yīng)繳稅費(fèi)：
1.征地管理費(fèi)：0.75元/平方米；
2.出讓金：
A.住宅用地：
a.國(guó)有：189元/平方米（城區(qū)），45元/平方米（鎮(zhèn)區(qū)、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國(guó)道以南）；
b.集體：69元/平方米（城區(qū)，本村村民），30元/平方米（鎮(zhèn)區(qū)、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國(guó)道以南，本村村民）；
B.商住、商業(yè)、經(jīng)營(yíng)性辦公用地：234元/平方米（城區(qū)），45元/平方米（鎮(zhèn)區(qū)、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國(guó)道以南）；
C.工業(yè)用地：39元/平方米（城區(qū)），15元/平方米（鎮(zhèn)區(qū)、西區(qū)沙朗及南區(qū)105國(guó)道以南）；
3.土地補(bǔ)出讓合同印花稅：出讓金×0.05%；
4.土地補(bǔ)出讓契稅：擬轉(zhuǎn)宗地所在基準(zhǔn)地價(jià)片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片價(jià)×宗地面積×3%。
（2）政策調(diào)整后應(yīng)繳稅費(fèi)：
1. 征地管理費(fèi)：0.75元/平方米；
2. 出讓金：擬轉(zhuǎn)宗地申報(bào)地價(jià)－擬轉(zhuǎn)宗地權(quán)益價(jià)格
備注：擬轉(zhuǎn)宗地申報(bào)地價(jià)原則上不得低于其所在地基準(zhǔn)地價(jià)，若低于基準(zhǔn)地價(jià)則不扣減權(quán)益價(jià)格，直接按照基準(zhǔn)地價(jià)全額征收出讓金。擬轉(zhuǎn)宗地權(quán)益價(jià)格即為取得劃撥土地使用權(quán)的時(shí)候，劃撥土地使用權(quán)人所繳納給財(cái)政部門的相關(guān)費(fèi)用。
3. 土地補(bǔ)出讓契稅：擬轉(zhuǎn)宗地所在基準(zhǔn)地價(jià)片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片價(jià)×宗地面積×3%。
（二）政策調(diào)整前后應(yīng)繳稅費(fèi)案例對(duì)比
根據(jù)上述“政策調(diào)整前后應(yīng)繳稅費(fèi)對(duì)比”可知，政策調(diào)整后減少了“土地補(bǔ)出讓合同印花稅”，而出讓金作出了較大的調(diào)整，原城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)住宅用地的出讓金分別為189元/平方米、45元/平方米，城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)商住、商業(yè)用地的出讓金分別為234元/平方米、45元/平方米，城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)用地出讓金分別為39元/平方米，15元/平方米。以下為調(diào)整前后的出讓金案例對(duì)比：
政策調(diào)整前后出讓金案例對(duì)比表
所在鎮(zhèn)區(qū) | 所在基準(zhǔn)地價(jià) | 基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片四至 | 基準(zhǔn)地價(jià) | 原出讓金 | 現(xiàn)出讓金 | 增長(zhǎng)率（%） |
城區(qū) | 4420000002022 | 東至起灣道，西至蓮興路和東華路，南至富麗路、龍騰路，北至康華路 | 一級(jí)住宅用地 | 189 | 1805 | 855% |
4420000002029 | 東至起灣道，南至孫文東路，西至興中道、復(fù)康路，北至富麗路 | 一級(jí)住宅用地 | 189 | 3000 | 1487% | |
4420000002025 | 東至蓮塘路，西至岐江河，南至太平路、湖濱路，北至蓮員路 | 二級(jí)住宅用地 | 189 | 1510 | 699% | |
4420000001049 | 東至興中道，西至廣珠公路，南至博愛四路，北至中山三路 | 一級(jí)商住用地 | 234 | 4410 | 1785% | |
4420000001058 | 東南至沙石公路，西北至廣珠光路、東環(huán)一路 | 二級(jí)商住用地 | 234 | 1700 | 626% | |
4420000001038 | 東至翠景道，西至105國(guó)道，南至博愛一路，北至富華道 | 三級(jí)商住用地 | 234 | 1525 | 552% | |
古鎮(zhèn)鎮(zhèn) | 4420001162025 | 東至新興大道中，西至曹步涌，南至松雙圍大街，北至新興路 | 一級(jí)住宅用地 | 45 | 2300 | 5011% |
4420001161020 | 東北至樂豐大道、曹興中路，西至新興大道，南至東興中路 | 一級(jí)商住用地 | 45 | 3490 | 7656% | |
東鳳鎮(zhèn) | 4420001212028 | 東至中心排灌渠，西至東海三路、東海四路，南至小瀝路，北至興華中路 | 四級(jí)住宅用地 | 45 | 995 | 2111% |
4420001211042 | 東至同安涌，西至北堤路，南至同安涌，北至同安豬場(chǎng)北側(cè)一涌 | 五級(jí)商住用地 | 45 | 1070 | 2278% | |
黃圃鎮(zhèn) | 4420001242010 | 東至新明北路，南至興圃大道，西至新豐中路，北至新明北路一街 | 三級(jí)住宅用地 | 45 | 1165 | 2489% |
4420001241015 | 東至新豐中路，西至黃圃鎮(zhèn)邊界，南至津圃鋼管公司南側(cè)路，北至興圃大道 | 二級(jí)商住用地 | 45 | 1640 | 3544% | |
民眾鎮(zhèn) | 4420001042013 | 東至新馬路，西至民眾大道，南至民眾涌，北至民眾瀝 | 四級(jí)住宅用地 | 45 | 930 | 1967% |
4420001041014 | 東南至民眾涌，西北至新馬路，北至民眾瀝 | 五級(jí)商住用地 | 45 | 975 | 2067% | |
南朗鎮(zhèn) | 4420001062017 | 東至南岐中路和南岐南路，西至岐灣路西側(cè)約410米一線，南至合水路，北至涌口門下涌 | 三級(jí)住宅用地 | 45 | 1195 | 2556% |
4420001061018 | 北至涌下門口涌，東南至合水坑，西至石狗山 | 五級(jí)商住用地 | 45 | 890 | 1878% | |
三鄉(xiāng)鎮(zhèn) | 4420001092010 | 東至雍賓公路，西至城桂公路，南至廣珠公路，北至大布村邊一線 | 四級(jí)住宅用地 | 45 | 1040 | 2211% |
4420001091041 | 東南至金谷大道、東興路，南至文閣街，西至平東中心路，北至環(huán)鎮(zhèn)路 | 四級(jí)商住用地 | 45 | 1170 | 2500% | |
板芙鎮(zhèn) | 4420001122008 | 東至板芙中路、廣珠公路，南至興業(yè)路，西南至石岐河，北至新興大道 | 四級(jí)住宅用地 | 45 | 860 | 1811% |
4420001121006 | 東北至廣珠公路，東南至湖州四路一線，西南至板芙中路，西北至新興大道 | 四級(jí)商住用地 | 45 | 1125 | 2400% | |
沙溪鎮(zhèn) | 4420001142021 | 東至隆興中路，西至隆都路，南至寶珠公路，北至岐江公路 | 四級(jí)住宅用地 | 45 | 1090 | 2322% |
4420001141019 | 東至隆都路，西北至達(dá)德路、健康路，南至寶珠西路，北至申明亭村委會(huì) | 三級(jí)商住用地 | 45 | 1345 | 2889% |
二、周邊城市國(guó)有劃撥用地出讓金補(bǔ)繳額
（1）廣州市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)
根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局關(guān)于調(diào)整我市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)的通知》（穗府辦[2010]35號(hào)）和《關(guān)于明確國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行時(shí)間及收件資料的通知》（穗國(guó)房字[2010]570號(hào)），自2010年7月1日起，廣州執(zhí)行新的土地出讓金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，原劃撥用地上私有住宅房屋（不含經(jīng)濟(jì)適用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房）出售、交換、贈(zèng)與（不含繼承）的，按區(qū)片平均住宅用途土地純收益的10%計(jì)交土地出讓金，不作樓層修正，其中土地純收益是指土地所有者權(quán)益的價(jià)值表現(xiàn)，除公開出讓外，35號(hào)文所指的土地純收益按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的40%確定。而對(duì)于原劃撥用地上非住宅用途權(quán)屬轉(zhuǎn)移補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，則按土地純收益計(jì)收土地出讓金，即按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價(jià)的40%計(jì)收。
（2）佛山市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)（不改變土地用途）
1.取得的劃撥土地未建成建筑物或建成后未發(fā)分戶證，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓按土地市場(chǎng)價(jià)格的40%計(jì)收土地出讓金。
2.集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后再轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓按土地市場(chǎng)價(jià)格的40%計(jì)收土地出讓金。
3.已建成建筑物且已發(fā)分戶證的劃撥土地，住宅用地（包括房改房）經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓按所在級(jí)別基準(zhǔn)樓面地價(jià)的10%再進(jìn)行年限修正后計(jì)收土地出讓金。
4.除住宅用地外，已建成建筑物且已發(fā)分戶證的劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓，按所在級(jí)別基準(zhǔn)樓面地價(jià)的20%再進(jìn)行年限修正后計(jì)收土地出讓金。
（3）江門市土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)
使用劃撥土地的商業(yè)、住宅用途的建筑物，在分割轉(zhuǎn)讓時(shí)由受讓方按樓面價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金。工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用途的建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí)，按其分?jǐn)偟挠玫孛娣e以地面價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交土地出讓金；其余用途的建筑轉(zhuǎn)讓時(shí)，按同級(jí)商業(yè)用地樓面出讓金標(biāo)準(zhǔn)的60%補(bǔ)交。
江門市區(qū)各種用途土地出讓金級(jí)別表 （單位：元/平方米）
用途級(jí)別 | 商業(yè)用地 | 住宅用地 | 工業(yè)用地 |
一級(jí) | 1134-1659 | 413-523 | 53-81 |
二級(jí) | 769-1134 | 314-413 | 34-53 |
三級(jí) | 510-769 | 181-314 | 25-34 |
四級(jí) | 258-510 | 122-181 | 21-25 |
五級(jí) | 126-258 | 68-122 | 15-21 |
六級(jí) | 79-126 | 36-68 |
江門市區(qū)商業(yè)、住宅用途樓面出讓金標(biāo)準(zhǔn) （單位：元/平方米建筑面積）
| 用途級(jí)別 | 商業(yè) | 住宅 |
一級(jí) | 176 | 59 |
二級(jí) | 132 | 44 |
三級(jí) | 105 | 34 |
四級(jí) | 79 | 27 |
五級(jí) | 53 | 16 |
六級(jí) | 36 | 8 |
三、中山市出讓金調(diào)整對(duì)國(guó)有劃撥用地評(píng)估價(jià)格的影響
根據(jù)中山市國(guó)土資源局的規(guī)定，中山市轄區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)有劃撥用地辦理抵押登記，必須委托符合資質(zhì)的評(píng)估公司出具包含技術(shù)報(bào)告的評(píng)估報(bào)告書，送國(guó)土局市場(chǎng)科審批出具價(jià)格確認(rèn)書，才能完成相關(guān)的抵押登記手續(xù)。
送審的評(píng)估報(bào)告書中的評(píng)估價(jià)格，須扣除委評(píng)標(biāo)的物轉(zhuǎn)換成國(guó)有出讓土地時(shí)，所需繳納的出讓金、征地管理費(fèi)以及契稅。由于從2012年9月12日起，中山市對(duì)出讓金作出了調(diào)整，且調(diào)整幅度較大，劃撥用地的抵押價(jià)值，受出讓金調(diào)整的影響會(huì)大幅度降低。例如：某宗住宅用地位于南頭鎮(zhèn)區(qū)片號(hào)為：4420001222014，區(qū)片價(jià)為：1410元/平方米的基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)片內(nèi)，其稅前評(píng)估價(jià)格為3500元/平方米，征地管理費(fèi)為：0.75元/平方米，契稅為： 1410×3%＝42.3元/平方米，原出讓金為45元/平方米，現(xiàn)出讓金為1410元/平方米，即該估價(jià)對(duì)象原稅后價(jià)格為：3500－0.75－42.3－45＝3411.95元/平方米，而出讓金調(diào)整后的稅后價(jià)格為：3500－0.75－42.3－1410＝2046.95元/平方米，該宗地在出讓金調(diào)整后的抵押價(jià)值僅為調(diào)整前抵押價(jià)值的60%。
國(guó)家建設(shè)部一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評(píng)估機(jī)構(gòu)
全國(guó)范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國(guó)A級(jí)資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
土地規(guī)劃甲級(jí)資質(zhì)工程咨詢機(jī)構(gòu) 土地登記代理機(jī)構(gòu)
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