小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，小產(chǎn)權(quán)房也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。 

一、小產(chǎn)權(quán)房問題浮出水面源于房?jī)r(jià)上漲

最開始讓大家關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的是北京通州宋莊畫家村案，這個(gè)案件也被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”第一案。1994年，方力鈞、岳敏君、劉煒等一批來(lái)自圓明園畫家村的知名藝術(shù)家和資深藝術(shù)評(píng)論家栗憲庭，因?yàn)闄C(jī)緣巧合選擇了安靜的、遍布四合院的宋莊，他們低價(jià)向農(nóng)民購(gòu)買房屋及院落，隨著這批畫家逐漸蜚聲國(guó)內(nèi)外，藝術(shù)家們漸漸地聚集到了宋莊，2002年宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)約有400人駐留此地?！爱嫾掖逍‘a(chǎn)權(quán)房”因此而得名，而隨著房?jī)r(jià)日益攀升，農(nóng)民又要求奪回自己的房屋， 2006年12月，宋莊農(nóng)民馬海濤起訴要求確認(rèn)買賣協(xié)議無(wú)效。此后，市二中院做出終審判決，判決房屋買賣協(xié)議無(wú)效，畫家李玉蘭向馬海濤返還房屋，馬海濤向李玉蘭支付原房及添附部分的折價(jià)補(bǔ)償9.3萬(wàn)余元。 李玉蘭不服提起上訴，案件的審理歷時(shí)三年，最終判決馬海濤賠償李玉蘭18.5萬(wàn)元，馬海濤承擔(dān)主要責(zé)任，李玉蘭承擔(dān)次要責(zé)任，七三開，據(jù)此官司告一段落，但就小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的社會(huì)問題卻浮出水面。

由于近年來(lái)的城市房?jī)r(jià)過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平，于是大家把目光集中到小產(chǎn)權(quán)房上，小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)范圍迅猛發(fā)展，據(jù)國(guó)土部門不完全的統(tǒng)計(jì)，截止2007年上半年，全國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米，其中有很大比例是農(nóng)民在宅基地建房然后出售。盡管國(guó)家有關(guān)部門多次出臺(tái)文件，禁止城市居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地和建于其上的民房。但小產(chǎn)權(quán)房仍然游走在法律的邊緣，在全國(guó)范圍蓬勃發(fā)展。

二、小產(chǎn)權(quán)房問題的智力無(wú)從下手

近期市政府專題會(huì)議，研究了清理整治小產(chǎn)權(quán)房等事項(xiàng)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要深刻認(rèn)識(shí)小產(chǎn)權(quán)房的極端危害性，解決這一問題態(tài)度一定要堅(jiān)決，北京要成為執(zhí)行國(guó)家法律法規(guī)政策的模范?！　?huì)議提出，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，首先要堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房；對(duì)在建在售的要堅(jiān)決處理，立即叫停，注重廣泛發(fā)動(dòng)群眾舉報(bào)，做到早發(fā)現(xiàn)、早整治；對(duì)歷史上多年形成的，要分析原因，分類研究處理辦法。各部門、各區(qū)縣要同心協(xié)力，真抓實(shí)干，作風(fēng)過硬，敢于碰硬，依法依規(guī)，堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風(fēng)。

治理小產(chǎn)權(quán)房的第一步——摸底

歷經(jīng)4年多摸底，近日，北京市國(guó)土局對(duì)外公布了在建在售利用集體土地違法建設(shè)銷售住宅項(xiàng)目的具體名單。包括十三陵鎮(zhèn)澗頭村依山小墅、周口店鎮(zhèn)南韓繼村西住宅樓、橋梓鎮(zhèn)山立莊村塞納山谷等79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房。這些項(xiàng)目分布在昌平、房山、懷柔、通州、延慶、大興、門頭溝、密云8個(gè)區(qū)縣。昌平28個(gè)、房山22個(gè)、懷柔13個(gè)、門頭溝2個(gè)、通州6個(gè)、延慶4個(gè)、大興3、密云1個(gè)。

具體分布如下:

據(jù)了解，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的成因不同，比如有的占用的是農(nóng)用地，有的占用的是集體建設(shè)用地。另外，有的項(xiàng)目已有一定規(guī)劃基礎(chǔ)，有的則沒有。所以對(duì)于如何處理這79個(gè)項(xiàng)目，市國(guó)土局不會(huì)“一刀切”，而是將結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目具體情況提出具體的處理措施。此前，北京市已經(jīng)由市國(guó)土資源局、監(jiān)察局、住建委、規(guī)劃委、人民檢察院和各相關(guān)區(qū)縣政府等單位組成工作領(lǐng)導(dǎo)小組，自6月中旬起開展小產(chǎn)權(quán)房清理整治工作。對(duì)在建項(xiàng)目將責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊(duì)伍；對(duì)在售項(xiàng)目將責(zé)令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。值得一提的是，近期國(guó)土部明確表態(tài)稱，今年國(guó)土部將聯(lián)合相關(guān)部門，選擇小產(chǎn)權(quán)房問題相對(duì)突出的城市，開展小產(chǎn)權(quán)房的試點(diǎn)清理。此舉的目的是在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動(dòng)全面清理小產(chǎn)權(quán)房工作做好政策和制度的儲(chǔ)備。

在如此的政策之下是否就能真的杜絕小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)慶期間記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)進(jìn)入北京市國(guó)土局清理名單的項(xiàng)目通州太玉園小區(qū)、昌平宏福苑小區(qū)的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目一反往年國(guó)慶長(zhǎng)假銷售火爆的常態(tài)，已經(jīng)暫停銷售。而同在清理名單的某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，則抓住過節(jié)先機(jī)，大打促銷牌，“7天賣了17套”。為什么在如此嚴(yán)苛的政策面前還是會(huì)有購(gòu)房者愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房呢，價(jià)格一定是購(gòu)房者考慮最多的因素，同等地段的產(chǎn)權(quán)房和小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格卻是天壤之別，價(jià)格因素誘使這買房者鋌而走險(xiǎn)，對(duì)于開發(fā)者而言呢“小產(chǎn)權(quán)房”雖然每平方米僅售幾千元，負(fù)責(zé)開發(fā)的村委會(huì)依然是有著相當(dāng)不錯(cuò)利潤(rùn)的，原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費(fèi)，繞過了負(fù)責(zé)的層層審批關(guān)口，并且在銷售時(shí)也沒有繳納相關(guān)稅費(fèi)。與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑成本與其相差無(wú)幾，主要差異就在土地出讓金、稅費(fèi)及利潤(rùn)率方面。透過“小產(chǎn)權(quán)房”這面鏡子，不難看出有關(guān)利益主體獲利之豐厚。倘若政府拿出更多的土地建造保障性住房，減免相關(guān)稅收，壓縮開發(fā)商利潤(rùn)，產(chǎn)權(quán)房與“小產(chǎn)權(quán)房”的房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大出入。如果政府松綁限購(gòu)政策，讓有錢人站出來(lái)救市，賺富人的錢，再大力發(fā)展、建設(shè)保障性住房來(lái)貼補(bǔ)給中低收入家庭，讓普通的中低收入者可以居者有其屋，如果可以做到那樣，我想小產(chǎn)權(quán)在這個(gè)市場(chǎng)上就沒有立足之地了。

三、不同群體對(duì)待小產(chǎn)權(quán)房的看法

聆聽百姓聲音：

I中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走到了扭曲變態(tài)的死胡同，一再攀升的房?jī)r(jià)，早已經(jīng)讓普通的老百姓難以忍受，在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)刻.我個(gè)人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”是到了該“解禁”的時(shí)候了，這也是十分明智之舉，大道理我們不懂，只要廣大的普通老百姓有房住，這就是最大的民生工程，暖心工程，數(shù)億的老百姓在等著政府下決心呢，你們還等什么呢？請(qǐng)不要用什么所謂的“調(diào)研”、“討論”來(lái)愚弄廣大的民意，支持的請(qǐng)頂一下，希望政府能夠聽到我們的呼聲，關(guān)心百姓的疾苦。

II通州區(qū)太玉園小區(qū)有居民表示，“說(shuō)清理小產(chǎn)權(quán)房都說(shuō)了好幾年了，也沒見動(dòng)，反正讓我從這搬出去是不可能的，其它的房子也買不起?！?/span>

觀察中介態(tài)度：對(duì)于清理小產(chǎn)權(quán)房問題，該中介工作人員表示并不擔(dān)心?！笆畻?、二十棟樓規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不能買，我們這里100多棟，這么大規(guī)模，沒有影響。”這位工作人員隱晦地表示，此前兩年曾有將這片小區(qū)產(chǎn)權(quán)“扶正”的打算，但因資金問題被擱置，他認(rèn)為，清理小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，政府面對(duì)這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，最可能的辦法就是給產(chǎn)權(quán)。

名人觀點(diǎn)：京城房產(chǎn)大腕孟曉蘇也認(rèn)為禁止并不是最好的做法。他認(rèn)為，雖然目前“小產(chǎn)權(quán)房”仍處于法律的灰色地帶，但歷史證明，推倒制度樊籬的往往是最廣大的人民群眾。改革開放過程中，土地承包制與農(nóng)民集體進(jìn)城，最初便都是違法的，而事實(shí)證明，這種違法行為恰恰推動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展。具體到土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面，未來(lái)的方向便應(yīng)該是打破政府的獨(dú)家壟斷，實(shí)現(xiàn)多元經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的真正回歸。

總結(jié)語(yǔ)：小產(chǎn)權(quán)房和我們現(xiàn)行法律是不相容的，但為什么還這么盛行。應(yīng)該看到，這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)以后對(duì)誰(shuí)最有利。如果商品房的價(jià)格在一個(gè)很低的水平上，小產(chǎn)權(quán)房會(huì)出現(xiàn)嗎？如果政府生產(chǎn)一些中低端產(chǎn)品，小產(chǎn)權(quán)房的利潤(rùn)變得很低，開發(fā)商自己也就不做了。如果對(duì)買不起高價(jià)房的百姓有利，政府應(yīng)該修改現(xiàn)行法律。政府一定要維護(hù)民眾的利益，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房。