核心結(jié)論

q 供求平衡，房?jī)r(jià)平穩(wěn)；

q 東莞成交量節(jié)節(jié)攀高；

展望要點(diǎn)

q 房地產(chǎn)政策預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定；

q 12月東莞樓市推售重點(diǎn)產(chǎn)品仍然是兩房、三房。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)

2012年以來，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外宏觀環(huán)境，東莞市委、市政府全力穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促民生，大力開展“三重”建設(shè)，切實(shí)幫扶企業(yè)“減負(fù)”，取得一定效果。工業(yè)生產(chǎn)增速逐步加快、轉(zhuǎn)型升級(jí)效果不斷顯現(xiàn)、民生保障水平持續(xù)改善，經(jīng)濟(jì)整體態(tài)勢(shì)逐漸走出低谷，呈現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)步回升良好態(tài)勢(shì)。但由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境還存在多種不確定因素，經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍未有效緩解，仍需進(jìn)一步筑牢當(dāng)前回穩(wěn)的基礎(chǔ)，加大工作力度，努力完成年度目標(biāo)。當(dāng)前，雖然東莞穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、扶企業(yè)、強(qiáng)引資等一系列政策措施取得一定的成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中趨好，但是應(yīng)當(dāng)看到，經(jīng)濟(jì)向好的基礎(chǔ)尚不牢固，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然較慢，中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壓力較大，企業(yè)虧損狀況未見明顯好轉(zhuǎn)。

（二）政策分析

2012年1-11月，隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，雖然中央層面多次表態(tài)繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，保持樓市調(diào)控成果，但是貨幣政策在6月、7月兩次降息，以及各個(gè)地方政府細(xì)則微調(diào)等積極因素相互疊加，全國(guó)樓市的活躍度攀升，開發(fā)商回籠資金情況不斷好轉(zhuǎn)，甚至在土地市場(chǎng)斬獲頗豐，樓市的預(yù)期也在潛移默化的發(fā)生改變，致使購(gòu)房者入市的信心與日俱增。

“十八大”已落幕，“民生”和“收入翻番”成為“十八大”最具典型關(guān)鍵詞，可見將來政府將加大保障性住房的建設(shè)力度，將會(huì)加大對(duì)普通商品住房的開發(fā)量，將會(huì)繼續(xù)保持“支持剛需”的房產(chǎn)調(diào)控。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、居民收入大幅提高的大背景下，中國(guó)城市化將會(huì)加速進(jìn)程，商品房市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間?！笆舜蟆睆膫?cè)面向市場(chǎng)釋放良好預(yù)期，將活躍樓市成交。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）東莞樓市概況

房地產(chǎn)政策預(yù)期持續(xù)穩(wěn)定，這是東莞樓市成交持續(xù)話題的重要因素。在穩(wěn)定的政策背景下，開發(fā)商“趁熱打鐵”，加大了商品房的供應(yīng)，尤其加大了剛需產(chǎn)品的供應(yīng)，同時(shí)配合理性的房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致累積的樓市需求得到持續(xù)釋放。2012年5-11月東莞創(chuàng)下連續(xù)7個(gè)月成交量超5000套，并且9-11月連續(xù)三個(gè)月成交量增長(zhǎng)，11月成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高。由于東莞后市樓市開發(fā)量較大，加之東莞經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)難言大突破，商品房購(gòu)買力增長(zhǎng)有限等因素，導(dǎo)致開發(fā)商對(duì)后市仍然持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度，不貿(mào)然漲價(jià)，采取“以價(jià)保量”方式贏得市場(chǎng)。所以，雖然東莞成交量節(jié)節(jié)攀高，但房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期保持平穩(wěn)，這與開發(fā)商“以價(jià)保量”不無關(guān)系。在宏觀經(jīng)濟(jì)未有大改觀的前提下，在未有明顯的樓市利好的前提下，東莞房?jī)r(jià)仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間的平穩(wěn)，8200元左右的整體均價(jià)將維持一段時(shí)間。

（二）土地市場(chǎng)分析

1、1-11月土地市場(chǎng)狀況

2012年1-11月東莞市土地供應(yīng)面積約412萬平方米，同比去年同期減少40%；2012年1-11月，東莞已成交113宗土地，成交面積372.3萬平方米，同比減少36.7%，成交金額合計(jì)112.94億元。和去年同期132.66億元相比，今年1-11月東莞土地成交金額下降約14.87%。2009年、2010年同期數(shù)字分別是84.06億元、115.55億元。在受關(guān)注的商住用地方面，截至2012年11月底，商住用地共成交33宗（其中11月占8宗，為最多的一個(gè)月份），成交金額66.48億元。今年1-11月商住用地成交宗數(shù)比去年同期的61宗少了近45.90%，出讓金比去年同期的105.50億元少了36.99%。1-11月總體成交地面單價(jià)約3023元/平方米，同比去年同期上漲33.8%。

2、2012年即將收官，土地上市交易集中爆發(fā)

截止12月1日，根據(jù)市國(guó)土局已經(jīng)公告的情況來看，12月東莞土地市場(chǎng)進(jìn)入最后競(jìng)價(jià)的土地有21宗，掛牌出讓面積達(dá)102.94萬㎡，其中商住用地6宗，掛牌出讓面積31.64萬㎡，為今年2月份以來的商住地最高交易面積，2012年即將收官，土地上市交易集中爆發(fā)。商服用地3宗，面積為8.15萬㎡，還有10宗均為鎮(zhèn)區(qū)的工業(yè)用地，2宗倉(cāng)儲(chǔ)用地。受優(yōu)質(zhì)地塊接連入市和開發(fā)商資金壓力減輕影響，土地拍賣的小高潮有望在12月仍得到延續(xù)。

（三）二級(jí)市場(chǎng)分析

1、住宅庫(kù)存水平

截至11月30日全市一手住宅庫(kù)存面積約488萬平方米，比10月略有回落。2012年?yáng)|莞庫(kù)存水平圍繞480萬平方米上下小幅波動(dòng)，不足一年的去庫(kù)存水平一定程度上支撐著房?jī)r(jià)的平穩(wěn)。

2、1-11月成交分析

2012年1-11月一手住宅網(wǎng)簽面積高達(dá)526.2萬平方米，創(chuàng)過去五年以來同期最高，同時(shí)比去年全年成交量520萬平方米超出6.2萬平方米；均價(jià)8216元/平方米，與去年的8202元/平方米保持持平。前11月東莞樓市供求基本平衡，供求量均在520萬平方米上下。

前11月東莞樓市成交已超去年全年，今年全年一手住宅成交量有望超過570萬平方米，將超過2009年，創(chuàng)08年五年以來最高。2012年全年的形勢(shì)為供求平衡，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，成交量增幅將會(huì)在10%上下，供應(yīng)量增幅將在10%以內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅將在1%以內(nèi)，并且成為08年以來漲幅最低的一年。

歷年前11月東莞全市一手住宅供求價(jià)

從區(qū)域分布來看，多數(shù)為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，如虎門、厚街、塘廈、鳳崗、南城等。以“泛深圳”為主，如鳳崗和塘廈各兩盤榜上有名；從開發(fā)商來看，品牌開發(fā)商占據(jù)半壁江山，其中碧桂園、塘廈兩個(gè)項(xiàng)目均位列前十，2012年碧桂園在東莞市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁；從房?jī)r(jià)來看，前十名樓盤以8000-9000元價(jià)格為主流，前十名樓盤占市場(chǎng)份額達(dá)26.8%，接近三成。

三、后市展望

1、國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速舊城改造、新城擴(kuò)容，給房地產(chǎn)發(fā)展注入空間

11月28日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論通過《中華人民共和國(guó)土地管理法修正案(草案)》，并決定將草案提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議，預(yù)料集體土地征地補(bǔ)償提高乃大勢(shì)所趨，因?yàn)檫@有助于農(nóng)村土地問題的理順，并將為中國(guó)進(jìn)一步推進(jìn)城鎮(zhèn)化鋪平道路，將大大加速大部分城市的舊城改造、新城建設(shè)，并利好當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2、房產(chǎn)稅、保障房繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)

雖然中央保持宏觀調(diào)控不松口，但是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速超出政府預(yù)期，各個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)的排頭兵帶動(dòng)作用變得愈加迫切，在房產(chǎn)稅擴(kuò)容在即，保障房建設(shè)逐漸開花結(jié)果的階段，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有條件的回歸自我調(diào)節(jié)、供求平衡、價(jià)格平穩(wěn)，把市場(chǎng)的交給市場(chǎng)將成為長(zhǎng)遠(yuǎn)趨勢(shì)，當(dāng)前調(diào)控力度“明緊暗松”已然浮現(xiàn)。

3、12月開發(fā)商沖刺業(yè)績(jī)新高

預(yù)計(jì)12月東莞樓市推售重點(diǎn)產(chǎn)品仍然是兩房、三房，但是同時(shí)改善型產(chǎn)品也小批量入市，全新樓盤包括東城萬達(dá)公館、宏遠(yuǎn)康城國(guó)際、金域半山、江畔豪庭、哈啰小城、金?！も盎▓@等等，而大戶型豪宅包括御花苑·天瓏灣、黃旗山1號(hào)、長(zhǎng)堤1號(hào)、上東國(guó)際公園1873等；別墅產(chǎn)品包括觀瀾·碧桂園、江畔豪庭、豐泰觀山碧水二期。