核心結(jié)論

r        經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷向好；

r        年底土地供應(yīng)將大幅增加，11月土地成交活躍；

r        11月份新房、二手房成交顯著增加。

后市展望

r        年底房地產(chǎn)市場(chǎng)成交或活躍；

r        預(yù)計(jì)2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然偏緊。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

（一）城市總體概況

2012年1-10月，深圳經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷向好。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，工業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，1-10月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值4083.77億元，同比增長(zhǎng)5.5%。固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)定，1-10月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)1802.74億元，同比增長(zhǎng)12.1%。消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，1-10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額3260.72億元，同比增長(zhǎng)15.7%。外貿(mào)進(jìn)出口增幅明顯，1-10月份，全市進(jìn)出口總額3721.88億美元，同比增長(zhǎng)10.4%，其中出口總額2160.26億美元，同比增長(zhǎng)8.5%，進(jìn)口總額1561.63億美元，同比增長(zhǎng)13.1%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）繼續(xù)回落，同比增長(zhǎng)2.8%。

（二）城市規(guī)劃及政策分析

二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）土地市場(chǎng)分析

2012年11月份全市成交1塊居住用地、1塊綜合用地，編號(hào)為G11340-8011的居住用地位于坪山新區(qū)，用地面積31456.98平方米，建筑面積94500.00平方米，由金地（集團(tuán)）股份有限公司以30300萬(wàn)元竟得，樓面地價(jià)3206元/平方米。編號(hào)為G12201-0299的綜合用地位于坪山新區(qū)，用地面積159656.99平方米，建筑面積379400.00平方米，由招商局地產(chǎn)控股股份有限公司以122400萬(wàn)元竟得，樓面地價(jià)3226元/平方米。

（二）新增商品房市場(chǎng)分析

a.供應(yīng)分析

10月份深圳全市住宅預(yù)售面積387961.11平方米，環(huán)比減少16.2%，同比增加26.4%，2012年10月份深圳住宅預(yù)售套數(shù)3933套，環(huán)比減少7.4%，同比減少1.3%。11月份深圳住宅預(yù)售面積開(kāi)始增加。11月份深圳全市住宅預(yù)售面積896827.2平方米，環(huán)比增加131.16%，同比增加87.70%。住宅預(yù)售套數(shù)9830套，環(huán)比增加149.94%，同比增加88.24%。

b.成交分析

2012年10月深圳的新房成交均價(jià)為20125元/平方米，環(huán)比下滑3.1%，同比上漲5.37%。11月深圳新房成交均價(jià)為18622元/平方米，環(huán)比下滑7.56%，同比下滑0.72%。

進(jìn)入年底，二手房成交開(kāi)始活躍。10月份深圳共成交新房30.04萬(wàn)平方米，環(huán)比大增34.04%，同比大增80.03%，成交套數(shù)3642套，環(huán)比大增39.33%，同比大增64.72%。11月份深圳共成交新房415518.08萬(wàn)平方米，環(huán)比大增25.77%，同比大增185.65%。成交套數(shù)4340套，環(huán)比大增19.17%，同比大增157.57%。

成交物業(yè)構(gòu)成方面，10月份成交的新房中，90㎡以下的小戶型是成交主力，成交面積23.74萬(wàn)平方米，占全市總成交量的7成多，144㎡以上的大戶型成交5.04萬(wàn)平方米，占約15%。90㎡-144㎡的改善型成交4.3萬(wàn)平方米，占13%。

（三）二手房市場(chǎng)分析

2012年深圳二手住宅掛牌均價(jià)11月份再創(chuàng)新高，達(dá)22140元/平方米，環(huán)比上漲4.8%，同比上漲11.4%。

圖：2011年11至2012年11二手住宅成交均價(jià)走勢(shì)圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)

2012年11月份全市二手房成交面積588054.5平方米，環(huán)比增加46.4%，同比增加84.8%，2012年11月份全市二手房成交套數(shù)為6859套，環(huán)比增加四成，同比增加1.3倍，剛需集中入市，是11月份二手房成交量大漲的主要因素。

三、總結(jié)及后市展望

1、預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)成交依然活躍

深圳一手住宅從9月份開(kāi)始成交增加，二手住宅從11月份開(kāi)始成交顯著增加。二手住宅“量?jī)r(jià)穩(wěn)增”的態(tài)勢(shì)有望延續(xù)到12月，預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月深圳樓市依然活躍。

2、預(yù)計(jì)2013年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然偏緊

2013年中央房地產(chǎn)調(diào)控可能面臨諸多不利因素。首先是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢或持續(xù)低迷，一方面使中國(guó)的出口形勢(shì)持續(xù)嚴(yán)峻；另一方面，各國(guó)紛紛出臺(tái)寬松的貨幣政策，輸入性通脹的潛在壓力大。此外，國(guó)際資本仍覬覦我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其二是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力不足。除了政府投資外，消費(fèi)需求增長(zhǎng)和民間投資增長(zhǎng)等動(dòng)力依然不足，如果外部需求出現(xiàn)重大困難，政府投資缺乏長(zhǎng)期可持續(xù)性，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)反復(fù)，可能影響房地產(chǎn)調(diào)控。第三是地方政府財(cái)政吃緊。

但從國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心來(lái)看，預(yù)計(jì)2013年上半年房地產(chǎn)政策總體偏緊，抑制投資投機(jī)需求仍是大方向，房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善，差別化信貸和限購(gòu)短期內(nèi)不會(huì)退出，保障性安居工程建設(shè)將繼續(xù)推進(jìn)。同時(shí)，城鎮(zhèn)化建設(shè)和收入倍增計(jì)劃將促進(jìn)未來(lái)十年房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

3、剛需最遲2015年走弱

根據(jù)目前中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的演進(jìn)趨勢(shì)，最遲在2015年之后，中國(guó)的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件，甚至將會(huì)呈現(xiàn)逐漸走弱的趨勢(shì)。對(duì)于改善性需求，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，未來(lái)至少還有7000萬(wàn)套以上的改善性需求，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)進(jìn)一步發(fā)展和完善。從總體上看，2013年全國(guó)城市的改善性需求將會(huì)穩(wěn)中有升，而一線城市的上升幅度將會(huì)大于二、三線城市。