案例回放：前段時(shí)間公司通過(guò)法院搖珠受托了一宗業(yè)務(wù)，對(duì)深圳市福田區(qū)某棟大廈裙樓進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的是為法院審理執(zhí)行案件提供價(jià)值參考依據(jù)，也即確定房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)。這宗業(yè)務(wù)涉及到銀行、企業(yè)、法院，其中銀行為申請(qǐng)執(zhí)行方，企業(yè)為被執(zhí)行方。我們接受法院委托后，安排估價(jià)人員對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘，并對(duì)周邊同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)的租金及售價(jià)水平進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)對(duì)資料進(jìn)行有效地整理篩選，精密科學(xué)地進(jìn)行測(cè)算，然后通過(guò)市場(chǎng)比較法與收益法評(píng)估測(cè)算出估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值。估價(jià)對(duì)象面積為783.91平方米，測(cè)算出來(lái)的正常市場(chǎng)價(jià)格為68,000元/平方米，評(píng)估總值為41,445,322元。當(dāng)我們出具評(píng)估報(bào)告后，企業(yè)認(rèn)為我們?cè)u(píng)估的價(jià)值偏低，損害了被執(zhí)行方的利益；而銀行則認(rèn)為我們?cè)u(píng)估的價(jià)值偏高，會(huì)導(dǎo)致流拍。申請(qǐng)執(zhí)行方與被執(zhí)行方均提出疑義，要求評(píng)估機(jī)構(gòu)作出解釋。

問(wèn)題：該如何確定合理的房地產(chǎn)拍賣(mài)保留價(jià)？

 2004年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第8條第2款規(guī)定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或市價(jià)的百分之八十。從近年來(lái)法院拍賣(mài)實(shí)踐看，這樣的規(guī)定給法院工作留下很多的“操作空間”，如制定保留價(jià)時(shí)，故意將保留價(jià)定在規(guī)定的下限，并與拍賣(mài)公司和一方當(dāng)事人串通，使拍賣(mài)盡可能按保留價(jià)成交，然后接受一方當(dāng)事人的“回扣”。法院拍賣(mài)工作中滋生的腐敗問(wèn)題，很多都與保留價(jià)的制定有關(guān)。因此，《關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》對(duì)原有的保留價(jià)的規(guī)定進(jìn)行了修改。2009年8月24日《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)定》第十三條：拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)經(jīng)過(guò)評(píng)估的，評(píng)估價(jià)即為第一次拍賣(mài)的保留價(jià)。

 首先，我們來(lái)了解一下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵。我們一般采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，什么是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值呢？是指在下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——一個(gè)賣(mài)者并不是被迫將房地產(chǎn)賣(mài)給特定的買(mǎi)者，一個(gè)買(mǎi)者也不是被迫從特定的賣(mài)者那里購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)；②交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易雙方具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)并了解交易對(duì)象；④交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；⑤交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；⑥不存在買(mǎi)者因特殊原因而給予附加出價(jià)。

 在實(shí)際估價(jià)操作中，我們往往沒(méi)有考慮交易過(guò)程中稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題，大都直接采用市場(chǎng)報(bào)盤(pán)價(jià)作為可比案例予以修正進(jìn)行估價(jià)，這樣測(cè)算下來(lái)，最終估價(jià)對(duì)象價(jià)值就會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)值。在深圳市二手住宅市場(chǎng)，幾乎所有的交易都采用實(shí)收價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)均由購(gòu)買(mǎi)方承擔(dān)?！皩?shí)收價(jià)”是目前深圳市二手樓市場(chǎng)上流行的交易形式，即購(gòu)買(mǎi)方支付所有房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的稅費(fèi)。筆者獲悉，深圳拍賣(mài)場(chǎng)上也實(shí)行“實(shí)收價(jià)”。拍賣(mài)場(chǎng)上的“實(shí)收價(jià)”與二手樓交易的“實(shí)收價(jià)”類(lèi)似，買(mǎi)賣(mài)雙方拍賣(mài)交易和過(guò)戶(hù)應(yīng)繳的稅費(fèi)和拍賣(mài)房地產(chǎn)的欠費(fèi)等均由買(mǎi)受人承擔(dān)，競(jìng)買(mǎi)方最終實(shí)際支付款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于拍賣(mài)保留價(jià)，這也是前面案例回放中銀行所擔(dān)心的問(wèn)題，怕拍賣(mài)不成功，難以快速變現(xiàn)。

在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)人員找到可比案例后，首先得了解可比案例的價(jià)值內(nèi)涵，如果可比案例價(jià)格為實(shí)收價(jià)，那么得還原成正常成交價(jià)格，也即買(mǎi)賣(mài)雙方各付稅費(fèi)情況下價(jià)格。如果可比案例為買(mǎi)賣(mài)雙方各付稅費(fèi)，那么直椄進(jìn)行分析比較后，得出估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。

那么買(mǎi)賣(mài)雙方各付稅費(fèi)下的正常市場(chǎng)價(jià)格怎么得出法院拍賣(mài)保留價(jià)呢？先來(lái)了解幾個(gè)公式：

①稅費(fèi)各付成交狀況下賣(mài)方價(jià)格=正常成交價(jià)格-賣(mài)方應(yīng)交稅費(fèi)

②稅費(fèi)各付狀況下買(mǎi)方價(jià)格=正常成交價(jià)格+買(mǎi)方應(yīng)交稅費(fèi)

④法院拍賣(mài)成交下買(mǎi)方價(jià)格=拍賣(mài)價(jià)+買(mǎi)方應(yīng)交稅費(fèi)+賣(mài)方應(yīng)交稅費(fèi)

我們來(lái)測(cè)算一下在正常市場(chǎng)狀況下68,000元/平方米成交后，買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格：

買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格＝房地產(chǎn)價(jià)格+買(mǎi)方應(yīng)付稅費(fèi)

（此稅費(fèi)僅為參考，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）

也就是說(shuō)，正常市場(chǎng)狀況下買(mǎi)方買(mǎi)下估價(jià)對(duì)象得花55,706,996元。在法院拍賣(mài)的情況下，市場(chǎng)狀況處于買(mǎi)方市場(chǎng)，由買(mǎi)方舉牌應(yīng)價(jià)，價(jià)格完全由買(mǎi)方說(shuō)了算，作為一個(gè)理性的買(mǎi)方，當(dāng)然只原意付55,706,996元買(mǎi)下所拍物業(yè)。那么拍賣(mài)價(jià)定為多少，這個(gè)理性的買(mǎi)方最終花55,706,996元可以買(mǎi)下所拍物業(yè)？假設(shè)為X元，我們進(jìn)行試算。

表：政策核心內(nèi)容

備注：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的，土地增值稅稅額=增值額×30％ 

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的，土地增值稅稅額=增值額×40％-扣除項(xiàng)目金額×5％ 

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的，土地增值稅稅額=增值額×50％-扣除項(xiàng)目金額×15％ 

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的，土地增值稅稅額=增值額×60％-扣除項(xiàng)目金額×35％ 

減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額；公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。

此外，“細(xì)則”強(qiáng)調(diào)指出，法人團(tuán)體、企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓存量房，無(wú)論核實(shí)征收還是核定征收，均由納稅人自行到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

（此稅費(fèi)僅為參考，實(shí)際稅費(fèi)可能不同）

一、政策背景

自2010年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，特別是“雙限令”的發(fā)布直接導(dǎo)致住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資或投機(jī)行為受限，而商業(yè)地產(chǎn)并未納入限購(gòu)、限貸范圍，大量的資金從住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)抽出并轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)“日新月異”，最高房?jī)r(jià)一再被刷新，商業(yè)地產(chǎn)的交投異?；钴S。

然而，在房?jī)r(jià)一再被刷新的同時(shí)，過(guò)戶(hù)登記價(jià)依然穩(wěn)如泰山，交易時(shí)多利用陰陽(yáng)合同，以原登記價(jià)過(guò)戶(hù)，僅有極小部分的商鋪、寫(xiě)字樓是按照實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶(hù)。原因是如果按實(shí)際成交價(jià)過(guò)戶(hù)登記，買(mǎi)賣(mài)雙方將承擔(dān)高昂的交易成本（營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅），特別是土地增值稅，稅額最重，以早年購(gòu)入的商鋪為例，原購(gòu)入價(jià)為10000元/M2，而當(dāng)前實(shí)際成交價(jià)為40000元/M2，其土地增值稅邊際稅率為60%，稅額為20500元/M2。而如果以原登記價(jià)過(guò)戶(hù)，則可以避開(kāi)上述高額的交易成本。

但如此以來(lái)，陰陽(yáng)合同問(wèn)題導(dǎo)致了巨額的國(guó)家稅收損失，也使得商用房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為日益猖狂，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展。

基于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展、避免國(guó)家稅收遭受損失的大原則，深圳市相關(guān)部門(mén)于2012年8月29日發(fā)出通知：自10月1日起，對(duì)存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格征稅。相比二手住宅過(guò)戶(hù)征稅政策的出臺(tái)，此政策的發(fā)布更為突然，令人意外。

2012年9月28日，深圳市存量房非住宅類(lèi)房產(chǎn)按評(píng)估征稅政策細(xì)則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“細(xì)則”）于日正式對(duì)外公布，有效期5年。這份細(xì)則對(duì)個(gè)人存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的征稅標(biāo)準(zhǔn)，以及需繳納的土地增值稅、個(gè)人所得稅等，并給出了具體的計(jì)算方式。這是深圳自2011年7月份實(shí)行存量住宅按評(píng)估價(jià)格征稅之后，對(duì)存量房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的又一項(xiàng)調(diào)控政策，也是深圳此輪調(diào)控中出臺(tái)的第一項(xiàng)針對(duì)存量非住宅類(lèi)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。

二、政策解讀

政策內(nèi)容：2012年8月23日，深圳市地方稅務(wù)局及深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布了深地稅告[2012]9號(hào)關(guān)于實(shí)施存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定工作有關(guān)事項(xiàng)的通告，規(guī)定了自2012年10月1日起，深圳市范圍內(nèi)存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)交易成交價(jià)格明顯偏低且無(wú)正常理由的，實(shí)行按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征各項(xiàng)稅款。適用范圍：深圳市非住宅部分房產(chǎn)。根據(jù)人民法院生效的裁判文書(shū)，仲裁機(jī)構(gòu)裁決書(shū)以及依據(jù)拍賣(mài)的成交確認(rèn)書(shū)進(jìn)行權(quán)屬變更的非住宅類(lèi)房產(chǎn)不適用。計(jì)稅依據(jù)：以交易雙方簽訂的合同成交價(jià)為依據(jù)。但申報(bào)的成交價(jià)格低于深圳市制定的計(jì)稅參考價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，按計(jì)稅參考價(jià)格核定計(jì)征交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅款。

2012年9月20日出臺(tái)的深地稅發(fā)[2012]278號(hào)深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于存量非住宅房產(chǎn)交易稅款征收操作流程有關(guān)問(wèn)題的通知。由于成交過(guò)程中繳納的主要稅費(fèi)為土地增值稅及個(gè)人所得稅，本細(xì)則對(duì)個(gè)人名下物業(yè)兩項(xiàng)稅費(fèi)的征收方式作出具體的規(guī)定，分為核實(shí)征收、核定征收兩種。

三、政策影響

繼2011年7月深圳針對(duì)住宅房產(chǎn)以評(píng)估價(jià)征稅之后，此次再針對(duì)存量非住宅類(lèi)房產(chǎn)按評(píng)估價(jià)征稅，意味著深圳開(kāi)始對(duì)所有存量房產(chǎn)交易按評(píng)估價(jià)征稅。此次“細(xì)則”實(shí)行按最低計(jì)稅參考價(jià)格的征收方式是稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅人申報(bào)的合同成交價(jià)格是否偏低的主要依據(jù)。如果買(mǎi)方申報(bào)的成交價(jià)格等于或高于計(jì)稅參考價(jià)格時(shí)，將按申報(bào)的成交價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格計(jì)算征稅；如果申報(bào)的成交價(jià)格低于計(jì)稅參考價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)將按計(jì)稅參考價(jià)格計(jì)算征稅。

案例分析：假設(shè)現(xiàn)有榮超經(jīng)貿(mào)中心寫(xiě)字樓房產(chǎn)，面積300平米，房產(chǎn)證原建購(gòu)單價(jià)為15000元/平方米，市場(chǎng)報(bào)盤(pán)價(jià)48000元/平方米, 稅務(wù)主管部門(mén)擬核定您房屋計(jì)稅參考價(jià)格為31776.67元/平方米。

從以上案例看出，細(xì)則出臺(tái)后相比細(xì)則出臺(tái)前，稅費(fèi)大幅增加。以上稅費(fèi)僅用評(píng)估價(jià)進(jìn)行繳納，若以市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行繳納，則稅費(fèi)更多。此次出臺(tái)的深圳市存量房非住宅類(lèi)房產(chǎn)按評(píng)估征稅政策細(xì)則對(duì)于偽造陰陽(yáng)合同原價(jià)過(guò)戶(hù)者無(wú)疑是加上一道防火墻，這一價(jià)格既是計(jì)稅的最低價(jià)也是市場(chǎng)的參考價(jià)，從而打擊虛假申報(bào)交易價(jià)格和違法偷漏稅行為，有利于還原市場(chǎng)的真實(shí)情況。

從市場(chǎng)情況來(lái)看，10月份深圳二手工商鋪和寫(xiě)字樓的成交量都比9月下降了九成以上。根據(jù)市規(guī)土委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月深圳二手寫(xiě)字樓成交量為34套、4335平方米，環(huán)比9月份485套、7.28萬(wàn)平方米，暴跌93%、94%，甚至低于今年2月35套、6200平方米的水平，創(chuàng)下歷史新低。而二手商鋪交易狀況更不樂(lè)觀，僅成交了2560平方米，與上月同期相比大跌97%（10月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未完全統(tǒng)計(jì)）。與此同時(shí)一手市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入預(yù)熱階段。筆者從買(mǎi)賣(mài)雙方、評(píng)估公司、銀行、政府等方面對(duì)政策可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。

（1）對(duì)買(mǎi)賣(mài)方影響

 此項(xiàng)細(xì)則出臺(tái)后將增加交易成本，買(mǎi)賣(mài)雙方交易將更加慎重，預(yù)計(jì)市場(chǎng)有一定范圍的調(diào)整改變。

（2）對(duì)抵押估價(jià)計(jì)稅影響

細(xì)則主要對(duì)抵押評(píng)估項(xiàng)目有一定的影響。根據(jù)對(duì)細(xì)則的理解，筆者認(rèn)為細(xì)則實(shí)施后過(guò)戶(hù)登記和抵押登記扣稅會(huì)出現(xiàn)以下4種情形，具體稅費(fèi)操作方案如下：

從技術(shù)角度出發(fā)，若數(shù)據(jù)能實(shí)時(shí)更新，有利于還原市場(chǎng)的真實(shí)情況，為評(píng)估公司評(píng)估存量非住宅類(lèi)房地產(chǎn)提供市場(chǎng)依據(jù)支撐。

（3）對(duì)銀行影響

存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以為銀行了解抵押物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值提供參考，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提供一定指導(dǎo)。讓銀行可以更加清楚了解抵押物業(yè)價(jià)值，并設(shè)計(jì)相應(yīng)放貸方案。

同時(shí)細(xì)則出臺(tái)后，對(duì)抵押物業(yè)價(jià)值產(chǎn)生影響。若物業(yè)從未過(guò)戶(hù)，辦理抵押登記時(shí)成交價(jià)和原始價(jià)相差加大，則物業(yè)稅費(fèi)較重，凈值較低。如果物業(yè)有過(guò)二次過(guò)戶(hù)，辦理抵押登記時(shí)成交價(jià)和原始價(jià)相差較小，稅費(fèi)相對(duì)較輕，凈值較高。存量非住宅物業(yè)辦理抵押時(shí)，放貸銀行對(duì)于抵押物業(yè)，可根據(jù)其稅費(fèi)情況調(diào)整放貸款比例。

（4）對(duì)政府影響

此項(xiàng)細(xì)則出臺(tái)后，將規(guī)范非住宅類(lèi)存量房交易稅費(fèi)，提升市場(chǎng)交易公正性、客觀性、合法性，避免偷稅漏稅，促進(jìn)政府稅收。

四、市場(chǎng)展望

（1）商業(yè)物業(yè)未來(lái)或降價(jià)

細(xì)則出臺(tái)后，少數(shù)位置差的商業(yè)及寫(xiě)字樓已出現(xiàn)降價(jià)情形，但旺鋪價(jià)格仍供不應(yīng)求，價(jià)格穩(wěn)定。大部分買(mǎi)家呈觀望情緒，但不排除細(xì)則實(shí)施后非住宅物業(yè)降價(jià)的可能。

（2）一手物業(yè)間接受益

相比二手商業(yè)，一手商業(yè)這方面的稅費(fèi)相對(duì)少很多，會(huì)增加一手物業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，因而更具有吸引力。目前南山中心區(qū)一手和二手的成交量相當(dāng)，之前二手商業(yè)成交量為絕對(duì)主力。

（3）對(duì)非住宅類(lèi)房地產(chǎn)影響

此項(xiàng)政策出臺(tái)可促進(jìn)非住宅類(lèi)房地產(chǎn)合理交易，減少投機(jī)。另外，用戶(hù)可能會(huì)從買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)升溫。

（4）需解決的問(wèn)題：

存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)可能部分物業(yè)存在評(píng)估價(jià)比原價(jià)低、評(píng)估價(jià)高出市場(chǎng)價(jià)、評(píng)估價(jià)不合理等，新政的很多細(xì)節(jié)亟需政府部門(mén)出臺(tái)解釋或提出相應(yīng)的措施，以便在實(shí)際操作中逐步完善。