2013年1-2月中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

 核心結(jié)論 
 濟(jì)增速持續(xù)回升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷向好； 
 年底土地供應(yīng)將大幅增加，12月土地成交活躍； 
 12月份新房、二手房成交顯著增加。 
 后市展望 
 預(yù)計(jì)2013年成交活躍，價(jià)格穩(wěn)定； 
 預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然偏緊。 
 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 
（一）城市總體概況 
 2012年，深圳經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)回升，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不斷向好。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，工業(yè)生產(chǎn)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢(shì)，2012年規(guī)模以上工業(yè)增加值5091.42億元，同比增長7.3%。固定資產(chǎn)投資增速穩(wěn)定，2012年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)2314.43億元，同比增長12.3%。消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，2012年社會(huì)消費(fèi)品零售總額4008.78億元，同比增長16.5%。外貿(mào)進(jìn)出口增幅明顯，2012年全市進(jìn)出口總額4667.85億美元，同比增長12.7%，其中出口總額2713.70億美元，同比增長10.5%，進(jìn)口總額1954.15億美元，同比增長15.9%。

（二）城市規(guī)劃及政策分析

二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 
 （一）土地市場(chǎng)分析

a.2012 年土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 
2012年深圳共出讓土地83宗（不含法院拍賣及政府儲(chǔ)備用地短期利用出讓），共計(jì)2,251,795m2；成交56宗，共計(jì)1,368,186m2，占出讓土地面積的60.76%；流拍27宗，共計(jì)883,609m2，占出讓土地面積的39.24%，流拍比例有所上升，市場(chǎng)較2011年冷清。

b.2012 年土地交易類型分析 
 2012年商業(yè)用地成交5宗，成交土地面積27,758平方米，較2011年同比下降-96.05%，占成交面積總量的2.03%，成交金額214,000萬元，占總成交金額的22.96%，居各用地類型第二，樓面地價(jià)為10,041元/平方米，較2011年單價(jià)同比增長率上升為158.16%，。 
 居住用地成交11宗，成交面積共計(jì)255,785m2，較2011年同比下降為-54.78%，包括南山區(qū)2宗、寶安區(qū)2宗，光明新區(qū)1宗，龍華新區(qū)1宗，坪山新區(qū)4宗居住用地，占成交面積總量的18.70%。成交宗數(shù)較2011年并無變化，均為11宗，但成交面積較2011年下降了-54.78%。2012年居住用地成交金額578,300萬元，2012年居住用地成交價(jià)占總價(jià)的62.05%，樓面地價(jià)為4.920元/平方米，較2011年單價(jià)同比增長率為43.08%。 
 辦公用地成交2宗，成交面積共計(jì)29,014m2，同比上升34.18%，包括南山區(qū)1宗、光明新區(qū)1宗。占成交面積總量的2.12%。成交價(jià)占總價(jià)的1.24%。2012年辦公用地樓面地價(jià)為1,841元/平方米，單價(jià)較2011年同比增長率下降81.36%。 
 工業(yè)用地成交35宗，成交土地面積934,920 m2，較2011年同比下降-22.03%，占成交面積總量的68.33%，成交宗數(shù)和面積居各用途之首，成交金額105,048萬元，占總量的11.27%，樓面地價(jià)為427元/平方米，較2011年單價(jià)同比增長率下降為60.96%。 
 其他用地成交12宗，成交面積共120,708㎡，。較2011年同比下降-42.63%，，占成交面積總量的8.82%，包括地下車庫用地、郵政設(shè)施用地、加油加氣站用地、高等院校用地、幼托用地及市政交通用地等用地類型。成交面積較2011年下降了42.63%。成交金額22,996萬元，占總價(jià)的2.47%，其他用地樓面單價(jià)為1,214元/平方米，單價(jià)較2011年同比增長率增長了17.40%。 
 表　　2012年土地交易用地性質(zhì)比較

圖　2012年各類用地交易面積比例圖 
 注：上述土地交易統(tǒng)計(jì)不含法院拍賣宗地。 
 c. 土地交易區(qū)域分析 
 2012年深圳市土地交易主要集中在的龍崗區(qū)和坪山新區(qū)，兩區(qū)成交的土地總面積占總成交量的50%，成交價(jià)占總成交價(jià)的14.71%。寶安區(qū)成交8宗，土地類型以商業(yè)用地和居住用地為主，涵蓋商業(yè)及辦公、加油站用地，成交面積占全市的22.30%，成交金額占全市的5.17%。福田區(qū)僅成交2宗，成交面積僅占總量的0.05%，成交價(jià)占總成交價(jià)的1.56%。羅湖區(qū)全年無供應(yīng)及成交。鹽田區(qū)出讓1宗，成交類型為工業(yè)用地。 
 （二）新增商品房市場(chǎng)分析 
 a.供應(yīng)分析 
 12月份深圳全市住宅預(yù)售面積864067.26平方米，環(huán)比減少3.4%，同比增加四成，2012年12月份深圳樓市預(yù)售住宅套數(shù)9662套，環(huán)比減少1.8%，同比增加28.4%。2012年深圳住宅預(yù)售面積490.87萬㎡，同比大增23.7%，2012年深圳住宅預(yù)售套數(shù)突破5萬套，為52988套，同比增加12.9%。 
 b.成交分析 
2012年12月深圳的新房成交均價(jià)為18173元/平方米，為5月份以來最低，環(huán)比下跌2.5%，同比大漲13.5%。2012年深圳新房住宅的成交均價(jià)為18900元/平方米，較2011年（18992元/平方米）微跌0.5％。

圖：2012年1月-2012年12月一手住宅均價(jià) 
 數(shù)據(jù)來源：國策數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái) 
 進(jìn)入年底，二手房成交開始活躍。11月份深圳共成交新房415518.08萬平方米，環(huán)比大增25.77%，同比大增185.65%。成交套數(shù)4340套，環(huán)比大增19.17%，同比大增157.57%。12月份深圳共成交新房430339.92 萬平方米，環(huán)比增加3.6%，同比大增163.9%。成交套數(shù)4637套，環(huán)比增加6.84%，同比大增151.7%。 
 成交物業(yè)構(gòu)成方面，12月份成交的新房中，90㎡以下的小戶型是成交主力，成交面積29.52萬平方米，占全市總成交量的68.5%，90㎡-144㎡的改善型和144㎡以上的大戶型成交面積相差不多，各有6.8萬平方米的成交，各占近16%左右。 
（三）二手房市場(chǎng)分析 
2012年深圳二手住宅掛牌均價(jià)12月份再創(chuàng)新高，達(dá)22270元/平方米，環(huán)比上漲0.6%，同比上漲15.1%。 
2012年12月份全市二手房成交面積587970.40平方米，環(huán)比下降1.36%，同比增加84.5%，2012年12月份全市二手房成交套數(shù)為7016套，環(huán)比增長2%，同比增加1.6倍，剛需集中入市，是12月份二手房成交量大漲的主要因素。 
 三、總結(jié)及后市展望 
 1、預(yù)計(jì)2013市場(chǎng)成交活躍，價(jià)格穩(wěn)定 
 2012年形成的供求兩旺態(tài)勢(shì)有望持續(xù)，開發(fā)商推盤積極，購房者入市積極，剛需仍然是市場(chǎng)的需求主力，投資仍然受到壓制，2013年的成交量預(yù)計(jì)在400萬平方米左右。房?jī)r(jià)則保持穩(wěn)定，預(yù)計(jì)在20000元/平方米上下。以下因素決定了2013年房?jī)r(jià)不會(huì)大漲：一是宏觀調(diào)控持續(xù)壓頂；二是供大于求，銷售有壓力和風(fēng)險(xiǎn)；三是以剛需產(chǎn)品為主導(dǎo)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了房?jī)r(jià)不會(huì)太高；四是投資仍然受到強(qiáng)力壓制。 
2、預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然偏緊 
從2012年的樓市表現(xiàn)來看，調(diào)控效果顯著：成交回暖，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，剛需繼續(xù)主導(dǎo)樓市，投資投機(jī)繼續(xù)遭到封殺。鑒于以往政策一松綁，房?jī)r(jià)馬上報(bào)復(fù)性上漲的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，預(yù)計(jì)中央會(huì)一如既往的嚴(yán)調(diào)嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈，保衛(wèi)調(diào)控成果。預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)政策總體偏緊，抑制投資投機(jī)需求仍是大方向，房產(chǎn)稅等長效機(jī)制逐步完善，差別化信貸和限購短期內(nèi)不會(huì)退出，保障性安居工程建設(shè)將繼續(xù)推進(jìn)。同時(shí)，城鎮(zhèn)化建設(shè)和收入倍增計(jì)劃將促進(jìn)未來十年房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。 
3、庫存充足，剛需最遲2015年走弱 
由于深圳連續(xù)3年供大于求，市場(chǎng)的庫存量大幅增加，截至2013年1月8日，深圳住宅的庫存量達(dá)627萬平方米，同時(shí)，2013年預(yù)計(jì)有超過40個(gè)新項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)超1000萬平米，剔除其中的商業(yè)部分和分期開發(fā)因素，參考2012年的預(yù)售量（490萬平方米），預(yù)計(jì)2013年入市的有500萬平方米左右，加上627萬平方米的庫存量，2013年的有效供應(yīng)量在1100萬左右，按2012年的銷售進(jìn)度（368萬平方米），可供銷售約3年。 
根據(jù)目前中國人口結(jié)構(gòu)的演進(jìn)趨勢(shì)，最遲在2015年之后，中國的住房剛性需求將不再具備快速增加的條件，甚至將會(huì)呈現(xiàn)逐漸走弱的趨勢(shì)。對(duì)于改善性需求，從長期來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，未來至少還有7000萬套以上的改善性需求，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還有相當(dāng)長的時(shí)間來進(jìn)一步發(fā)展和完善。從總體上看，2013年全國城市的改善性需求將會(huì)穩(wěn)中有升，而一線城市的上升幅度將會(huì)大于二、三線城市。