一、宏觀環(huán)境
1、多項(xiàng)地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)明顯上漲
國家統(tǒng)計(jì)局2月22日公布了2012年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，多項(xiàng)地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)同比上升明顯。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71,804億元，比2011年增長16.2%。其中，住宅投資49,374億元，增長11.4%；辦公樓投資3,367億元，增長31.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資9,312億元，增長25.4%。新建商品房更是在最后一個(gè)月呈現(xiàn)出54個(gè)城市環(huán)比上漲的利好信息，為全年環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)最多的月份。
2、新“國五條”出臺
2013年2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。這五項(xiàng)調(diào)控措施被稱為新“國五條”，具體來說是指：完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場監(jiān)管。
3、新“國五條”后的市場反應(yīng)
新“國五條”出臺后，雖未正式落實(shí)其細(xì)則，但其中的按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)征20%個(gè)人所得稅這一點(diǎn)十分引人注目，各地市民得知后均有出現(xiàn)二手房交易的小熱潮，中山從去年6月開始，就已對二手房征收個(gè)稅，證滿五年且是家庭唯一住房的才能免稅，否則按差額的20%征收或按總額的3%征收，買賣雙方可任選其一。至于細(xì)則出臺后中山能否繼續(xù)保持現(xiàn)狀，還需繼續(xù)期待。
二、一級土地市場
1、土地供應(yīng)情況
根據(jù)中山市國土資源局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：1月份招拍掛土地11宗，出讓面積為18.57萬方，2月份招拍掛土地9宗，出讓總面積為31.46萬方。
1月份、2月份土地出讓主要以工業(yè)用地為主，其中2月份招拍掛九宗用地中，有兩宗商業(yè)用地及一宗住宅用地，其余均為工業(yè)用地。
2月份九宗招拍掛出讓土地具體如下：
編號 | 位置 | 面積（㎡） | 容積率 | 建筑密度 | 用途 | 使用年限 | 起拍價(jià)（元） |
G21-13-9019 | 中山市東區(qū)沙崗村 | 1,908.80 | \ | \ | 住宅 | 2082.1.10止 | 5,086,810 |
W15-12-0250 | 中山市火炬開發(fā)區(qū)珊瑚村、東利村“穗生圍” | 71,402.40 | 0.8~2.5 | ≥35% | 工業(yè) | 50年 | 37,486,225 |
G09-12-0259 | 中山市東升鎮(zhèn)新勝村 | 10,968.20 | 0.8~2.5 | ≥35% | 工業(yè) | 50年 | 8,226,150 |
W03-13-0018 | 中山市東鳳鎮(zhèn)吉昌村 | 14,378.80 | 0.8~2.5 | ≤40% | 工業(yè) | 50年 | 6,686,142 |
W03-13-0017 | 中山市東鳳鎮(zhèn)吉昌村 | 20,000.00 | 0.8~2.5 | ≤40% | 工業(yè) | 50年 | 9,300,000 |
W15-13-0003 | 中山市火炬開發(fā)區(qū)馬安村 | 85,968.00 | 0.8~2.5 | ≥35% | 工業(yè) | 50年 | 45,134,000 |
G04-13-0005 | 中山市三角洲結(jié)民村 | 5,589.60 | ≤2.8 | ≤30% | 商住 | 70年 | 8,384,400 |
G02-13-0012 | 中山市南頭鎮(zhèn)北帝村 | 84,353.70 | ≤3.5 | ≤30% | 商住 | 70年 | 240,408,045 |
W04-13-0010 | 中山市三角鎮(zhèn)東南村 | 20,000.00 | 0.8~2.5 | ≤40% | 工業(yè) | 50年 | 9,300,000 |
2、土地成交情況
中山市2013年1月份成交共17宗，合計(jì)約52.29萬平方米，其中有兩宗商業(yè)用地，三宗商住用地，其余均為工業(yè)用地；2月份成交共7宗，合計(jì)約12.53萬平方米，其中為一宗商業(yè)用地、一宗商住用地、兩宗住宅用地、三宗工業(yè)用地。
中山市1-2月份土地成交情況匯總
（含掛牌出讓、掛牌轉(zhuǎn)讓及網(wǎng)上競拍等）
編號 | 面積（㎡） | 用途 | 位置 | 成交價(jià)（元） | 競得人 | 競得結(jié)果 | 成交日期 |
52,160.30 | 工業(yè) | 29,216,027 | 中山市中炬再生資源回收有限公司 | 成交 | 2013/2/27 | ||
1,908.80 | 住宅 | 10,091,600 | 林毅淼等9戶 | 成交 | 2013/2/22 | ||
546.20 | 商業(yè)住宅 | 3,000,000 | 中山市長信投資管理咨詢有限公司 | 成交 | 2013/2/20 | ||
52,248.20 | 工業(yè) | 21,427,000 | 廣東高智科技實(shí)業(yè)有限公司 | 成交 | 2013/2/6 | ||
4,846.60 | 商業(yè) | 5,602,670 | 劉銳謙，高幻娜 | 成交 | 2013/2/6 | ||
10,363.10 | 工業(yè) | 14,500,000 | 鄭惠祥、李泳紅 | 成交 | 2013/2/6 | ||
3,181.90 | 住宅 | 7,420,000 | 中山市力響電子廠有限公司 | 成交 | 2013/2/1 | ||
13,333.30 | 工業(yè) | 5,613,319 | 中山市粵山泉礦泉水有限公司 | 成交 | 2013/1/31 | ||
19,372.50 | 工業(yè) | 10,170,545 | 中山市慧谷總部投資開發(fā)有限公司 | 成交 | 2013/1/31 | ||
39,999.90 | 工業(yè) | 21,000,000 | 廣東戴思樂泳池裝備有限公司 | 成交 | 2013/1/30 | ||
50,712.70 | 工業(yè) | 31,950,000 | 廣東頂固集創(chuàng)家居股份有限公司 | 成交 | 2013/1/30 | ||
3,418.00 | 商業(yè) | 9,741,300 | 潘盛、周華東、葉麗娟 | 成交 | 2013/1/30 | ||
5,333.30 | 商業(yè)住宅 | 8,600,000 | 馮柳英 | 成交 | 2013/1/29 | ||
8,057.20 | 工業(yè) | 3,875,500 | 中山市中南本草生物工程有限公司 | 成交 | 2013/1/25 | ||
23,333.30 | 工業(yè) | 12,250,000 | 中山科達(dá)吸氣材料有限公司 | 成交 | 2013/1/23 | ||
299.00 | 商業(yè)住宅 | 1,600,000 | 譚卓光 | 成交 | 2013/1/18 | ||
32,158.80 | 工業(yè) | 16,884,000 | 中山市寧塑機(jī)械科技有限公司 | 成交 | 2013/1/16 | ||
80,000.00 | 工業(yè) | 30,728,000 | 中山市香山電子測量科技有限公司 | 成交 | 2013/1/16 | ||
19,900.00 | 商業(yè) | 164,000,000 | 中山市源富龍房地產(chǎn)有限公司 | 成交 | 2013/1/15 | ||
187,937.10 | 工業(yè) | 84,591,000 | 立信染整機(jī)械(廣東)有限公司 | 成交 | 2013/1/10 | ||
14,397.60 | 工業(yè) | 5,614,719 | 中山名成塑料精工有限公司 | 成交 | 2013/1/9 | ||
14,663.80 | 商業(yè)住宅 | 32,000,000 | 中山市帝悅房地產(chǎn)置業(yè)發(fā)展有限公司 | 成交 | 2013/1/9 | ||
3,528.00 | 工業(yè) | 1,355,105 | 中山市華南現(xiàn)代中醫(yī)藥城發(fā)展有限公司 | 成交 | 2013/1/7 | ||
6,433.20 | 商業(yè) | 30,500,000 | 中國石油天然氣股份有限公司廣東銷售分公司 | 成交 | 2013/1/5 |
在供應(yīng)方面，二月份雖然出讓面積比一月份要多，但出讓宗數(shù)卻無升反減，而成交方面，二月份無論從成交宗數(shù)及成交面積，都要比一月份少，主要是受到春節(jié)假期的影響，在三月份，預(yù)計(jì)土地供應(yīng)及成交方面均會慢慢回升。
三、房地產(chǎn)二級市場
2013年開年首月，中山樓市創(chuàng)下新高，新建商品房成交總量達(dá)9,495套，其中住宅成交也達(dá)到了驚人的7,296套。2月份屬于傳統(tǒng)的樓市淡季，受春節(jié)等多方面影響，交易量相比1月份下滑明顯，2月份新建商品房共成交4,733套，其中一手住宅成交共3,857套。?
而成交價(jià)格方面，根據(jù)中山國土局公布數(shù)據(jù)顯示，1月份全市商品房均價(jià)5,878元/平方米，其中一手住宅均價(jià)為5,564元/平方米；2月份全市商品房均價(jià)5,582元/平方米，其中一手住宅均價(jià)5,485元/平方米。成交價(jià)在2月份雖稍微有點(diǎn)回落，但幅度不大，整體來看，中山近期的成交均價(jià)還是相對穩(wěn)定。
分鎮(zhèn)區(qū)來看，坦洲依然毫無懸念地領(lǐng)跑全市，2月商品房備案成交841套，成交面積近8.5萬平方米?；鹁骈_發(fā)區(qū)和三鄉(xiāng)的成交量均超過了300套，延續(xù)之前的趨勢。主城區(qū)的東區(qū)、南區(qū)、石岐成交量均為200多套，臨近的沙溪也是如此。作為往常交易活躍的港口鎮(zhèn)區(qū)只成交了132套，算是有些偏冷。
四、后市展望
進(jìn)入2013年，一月份的“淡季不淡”的成交量可謂是迎來了今年2013年房地產(chǎn)市場的開門紅，春節(jié)過后，低迷的市場也將慢慢恢復(fù)，加之新“國五條”的出臺，使得2013年往后的房地產(chǎn)市場變得撲朔迷離，而三月、四月恰好是傳統(tǒng)淡季清明節(jié)前后，故之后的兩個(gè)月房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)較大幅度的上漲。
國家建設(shè)部一級房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu) 資產(chǎn)(含證券期貨)評估機(jī)構(gòu)
全國范圍執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu) 全國A級資信土地估價(jià)機(jī)構(gòu)
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