土地估價(jià)的方法中，路線價(jià)法是用的較少的一種方法，由于它使用的范圍比較小，主要適用于街地，和商業(yè)繁華區(qū)域，對(duì)道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)域和城市。路線價(jià)法能快速評(píng)估土地的地價(jià)但是需要較多的交易案例，且土地市場(chǎng)要規(guī)范，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對(duì)大量土地進(jìn)行評(píng)估的場(chǎng)合。

一、路線價(jià)法的概念

路線價(jià)是通過(guò)對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。

路線價(jià)估價(jià)法是依據(jù)路線價(jià)，再配合深度指數(shù)表和其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法算出臨街同一街道的其他宗地地價(jià)的一種方法。

二、路線價(jià)法的理論依據(jù)

路線價(jià)法認(rèn)為市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度的增加而遞減，一宗地越接近道路部分價(jià)值越高，離開(kāi)道路越遠(yuǎn)價(jià)值越低。臨街統(tǒng)一接到的宗地根據(jù)其地價(jià)的相似性，可劃分為不同的地價(jià)區(qū)段。在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地，雖然地價(jià)基本接近，但由于宗地的深度、寬度、形狀、面積、位置等仍有差異，地價(jià)也會(huì)出現(xiàn)差異，所以需指定各種修正率，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行調(diào)整。街道不同的路段，路線價(jià)也不相同，如果街道一側(cè)的繁華狀況與對(duì)側(cè)有顯著差異，同一路段也可以劃分成兩種不同的路線價(jià)。繁華街道有時(shí)候需要附設(shè)不同的路線價(jià)；住宅用地區(qū)域差異較小，所以住宅區(qū)的路線價(jià)比較長(zhǎng)，甚至幾個(gè)街道路線價(jià)都相同。因此，路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上也是市場(chǎng)法的一種，但比市場(chǎng)法又更直觀的表達(dá)出臨不同道路對(duì)商業(yè)價(jià)值的影響，市場(chǎng)法中對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估案例的查找多數(shù)同一個(gè)商圈為一個(gè)范圍，尋找案例，在區(qū)域因素和個(gè)別因素中修正，這也是區(qū)別去市場(chǎng)比較法的地方。路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的單位地價(jià)，可看做比較實(shí)例，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行各種修正可視為因素修正。因此路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)也是替代原理。

三、路線價(jià)法的計(jì)算公式

路線價(jià)法的基本公式是：宗地價(jià)格=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積

運(yùn)用路線價(jià)法時(shí)，如遇街道兩邊的宗地有特殊情況存在（如路角地、兩面臨街地、三角形地、袋地等），除了應(yīng)用上述公式外還需要進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，此時(shí)公式為：

宗地價(jià)格=路線價(jià)×深度百分率×其他修正系數(shù)×宗地面積

或者

宗地價(jià)格=路線價(jià)×深度百分率×宗地面積+其他修正額

四、路線價(jià)估價(jià)法的操作步驟

1. 確定待估宗地所處的路線價(jià)區(qū)段和路線價(jià)。（路線價(jià)區(qū)段是指具有同一路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，可及性相當(dāng)?shù)牡囟?，?yīng)分為同一路線價(jià)區(qū)段。）

2. 確定待估宗地的臨街深度和其他因素條件。（查閱土地登記資料或者進(jìn)行實(shí)地踏勘，調(diào)查待估宗地臨街深度的具體數(shù)值以及臨街寬度，使用年期等具體條件。）

3. 確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。（按照調(diào)查到的待估宗地的臨街深度和其他條件修正系數(shù)，對(duì)照深度修正系數(shù)表和其他條件修正系數(shù)表，分別確定待估宗地的深度修正系數(shù)和其他條件修正系數(shù)。）

4. 估算宗地地價(jià)。（根據(jù)路線價(jià)和修訂系數(shù)，對(duì)路線價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂，得到待估宗地的地價(jià)。）

五、路線價(jià)的深度修正方法

四三二一法則

該法則又被稱為慎格爾法則，是由J.A.Zengele在提出并最早使用的法則。其含義是：將標(biāo)準(zhǔn)深度100ft（注：1ft=0.3048米）4等分，隨著離道路的距離的增加，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40%、30%、20%、10%.如果深度超過(guò)100ft，每一等分25ft的價(jià)值占路線價(jià)的比例依次為9%、8%、7%、6%.

蘇姆斯法則

該法則認(rèn)為深度為100ft深的土地價(jià)值，前半街50ft部分占全宗地總地價(jià)的72.5%，后半50ft部分占27.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，則該宗地所增的價(jià)值僅為15%。

霍夫曼法則

該法則是1866年由霍夫曼創(chuàng)立的，認(rèn)為深度為100ft的標(biāo)準(zhǔn)宗地，將標(biāo)準(zhǔn)深度4等分的情況下，隨著離道路距離的增加，每一等份的價(jià)值占全部地價(jià)的比例分別為37.5%、29.5%、20.7%、12.3%。

哈柏法則

該法則認(rèn)為土地的價(jià)值與其深度的平方根成正比。

六、其他宗地條件修正系數(shù)編制

1．寬度修正

對(duì)臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來(lái)說(shuō)，地塊臨街寬度不同，其地價(jià)是不相等的。由于臨街商店街面的寬窄不一，商店對(duì)顧客的吸引力會(huì)有所差異，進(jìn)而影響到商店?duì)I業(yè)額，所以在路線價(jià)估價(jià)中，必須考慮寬度修正。其計(jì)算方法是同一路線價(jià)區(qū)中進(jìn)深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反應(yīng)在土地價(jià)格上的變動(dòng)情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。

2．寬深比率修正

一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進(jìn)深較大，地價(jià)會(huì)鎖著地塊深度的正價(jià)，土地價(jià)值逐步降低。另一方面，由于商店大、鋪面寬、外觀醒目，同樣會(huì)增加對(duì)顧客的吸引，所以對(duì)大型的商店單獨(dú)采用寬度修正不太實(shí)際，而且也難于操作，因此，采取商店的寬度與深度的比率系數(shù)來(lái)反應(yīng)地價(jià)的修正情況

3．容積率的修正

一般情況下，路線價(jià)只是代表一定容積率水平下的地價(jià)，隨著容積率的增加，地價(jià)一般會(huì)上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價(jià)，可得到容積率修正系數(shù)。

4．出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正

V=a÷r×[1-1/(1+r)n ]

式中  V——地價(jià)  a——年地租  r——還原利率  n——出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。

5. 朝向修正

對(duì)住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就決定了房屋的坐落，房屋的坐落、朝向又對(duì)房屋的銷售價(jià)格產(chǎn)生影響。那么從房屋售價(jià)中扣除成本后所余的地價(jià)，也因朝向不同而又所差異，需進(jìn)行地塊環(huán)境條件影響修正。

6. 地價(jià)分配率修正

地價(jià)分配率是將土地單價(jià)（或平面地價(jià)）調(diào)整、分推到各樓層的比率。一般來(lái)看，隨著樓層數(shù)的增高，地價(jià)分配呈遞減趨勢(shì)。當(dāng)趨于某一臨界值后，地價(jià)分配又呈現(xiàn)增加的勢(shì)頭。為了評(píng)估需要，必須制定一個(gè)統(tǒng)一的地價(jià)分配率以反映樓層一句樓層高低，樓層地價(jià)在地塊總價(jià)中所占的比例。

七、路線價(jià)估價(jià)法的應(yīng)用。

以下總結(jié)一下各種地形運(yùn)用路線價(jià)法的運(yùn)算過(guò)程。

表1

表2

實(shí)例計(jì)算

u 平行四邊形宗地，以其高位臨街深度，按照深度指數(shù)計(jì)算單價(jià)（宗地1、10）

u 平行邊與臨街線一直的梯形宗地，以其高度為臨街深度，按臨街深度指數(shù)求得其單價(jià)后，再視其上下兩邊長(zhǎng)度比率，利用價(jià)值進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正，其修正的數(shù)額以不超過(guò)原計(jì)算的單價(jià)兩成為限。平行邊與臨街線垂直的梯形宗地，以其兩邊中點(diǎn)的連線為其臨街深度，按臨街深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià)，不再進(jìn)行加價(jià)或減價(jià)修正（宗地2、5）

u 正三角形（三角形的一邊為臨街線者）的宗地，以其高度為1/2為臨街深度，安林杰深度指數(shù)計(jì)算其單價(jià)（宗地3）

u 逆三角形（三角形的一定點(diǎn)在臨街線上者）的宗地，以其在臨街線上的頂點(diǎn)與底邊重點(diǎn)垂直距離的1/2，及底邊重點(diǎn)的深度為起訖深度，比照袋地計(jì)算其單價(jià)（宗地4）

u 街廓縱深在36m以下這，應(yīng)以中間線分前后兩部分，分別按其深度計(jì)算其臨街單價(jià)（宗地6）

u 宗地深度較深，超過(guò)里地線者，其單價(jià)應(yīng)以里地單價(jià)與臨街地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算其單價(jià)。

1) 宗地1為平行四邊形臨街地，深度為14m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為110.單價(jià)=5000×1.1=5500（元）

2) 宗地2為臨街地，深度為17.5m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為100.     單價(jià)=5000×1=5000（元）

3) 宗地3為正三角形臨街地，高12m，取其高度一半作為臨街深度，深度為6m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為125.單價(jià)=5000×1.25=6250（元）

4) 宗地4為逆三角形地，其在臨街線上的頂點(diǎn)與底邊中點(diǎn)的垂直距離為15m，得其袋地起訖深度為7.5m到15m，查表2袋地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為71.單價(jià)=5000×0.71=3550（元）

5) 宗地5為平行邊與臨街線垂直的梯形臨街宗地，以其兩邊中點(diǎn)的連接線為其臨街深度，則其臨街深度為8m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為120.單價(jià)=5000×1.2=6000（元）

6) 宗地6為兩面臨街地，總深度為36m，以其中間線分前后兩部分，臨街深度均為18m，查表1臨街地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為100.單價(jià)5000×1×1/2+3000×1×1/2=4000（元）

7) 宗地7為袋地，且深度超過(guò)里地線7m，且深度超過(guò)里地線7m，可視其受兩面臨街地的影響分成兩宗地計(jì)算其路線價(jià)，查表2袋地深度指數(shù)表得知其深度指數(shù)為66，臨街地價(jià)為5000和3000，單價(jià)5000×0.66×9/16+3000×0.66×7/16=2722.5（元）

8) 宗地8為袋地，按路線價(jià)為3000元計(jì)算，查表2袋地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為66.單價(jià) 3000×0.66=1980（元）

9) 宗地9平行邊與臨街線垂直的梯形臨街宗地，且為路角地。以其兩邊中點(diǎn)連線為臨街深度。宗地臨街深度為11m，查表1臨街地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為120，并按要求加成旁街線路價(jià)一成。單價(jià)5000×1.2+2000×0.1=6200（元）

10) 宗地10為路角地，宗地深度為8m，查表1臨街地深度指數(shù)表得深度指數(shù)為120，單價(jià)5000×1.2+2000×0.2=6400（元）

在2012年的土地估價(jià)師考試中，也是出現(xiàn)了一道關(guān)于路線價(jià)法求取土地價(jià)值的計(jì)算題，由于平時(shí)各位從業(yè)人員在工作中很少會(huì)遇到運(yùn)用到路線價(jià)法，這個(gè)在我們平時(shí)工作中不經(jīng)常用的估價(jià)方法成為考試的一個(gè)重點(diǎn)，可能會(huì)讓很多考生大跌眼鏡吧。路線價(jià)法的難點(diǎn)還是在于搜集資料，確定路線價(jià)，如果確定了路線價(jià)。路線價(jià)法需要較多的實(shí)際交易案例，建立健全的數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，大型商圈就有20-30個(gè)，工程量之大可想而知。有了這樣的一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，相信路線價(jià)法才能發(fā)揮它的作用，才能體現(xiàn)出它快速提現(xiàn)土地價(jià)格的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)。

注解：

路角地：路角地的計(jì)算要按具體路線價(jià)區(qū)段的加成規(guī)劃進(jìn)行修正，加成的幅度因路線價(jià)、城市發(fā)展情況、臨街附近的構(gòu)筑物情況的不同而異、一般來(lái)說(shuō)，加成不超過(guò)旁街路線價(jià)的三成。（圖1宗地7、8）

袋地：袋地的單價(jià)依其深度的起訖，按袋地深度指數(shù)進(jìn)行修正。袋地形狀為平行四邊形、梯形、三角形，其起訖深度比照臨街地方法計(jì)算；袋地位于臨街地與里地上者，其單價(jià)應(yīng)以袋地單價(jià)與里地單價(jià)按面積比例平均計(jì)算其單價(jià)（圖1宗地7、8）。里地的單價(jià)按路線價(jià)四成計(jì)算（里地地價(jià)與路線價(jià)四成相差懸殊者，里地應(yīng)單獨(dú)劃分區(qū)段）。

里地線：標(biāo)準(zhǔn)深度的連線被稱為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域成為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域被稱為里地。

標(biāo)準(zhǔn)深度：城市中，隨著土地離道路距離的增加，道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度稱為市政地的標(biāo)準(zhǔn)深度。