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中國的城市在近30多年的改革開放以來有了較大規(guī)模的變化，尤其是近十年的變化可以用翻天覆地來形容，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷的推進(jìn)，往日的原屬于城郊的村落已經(jīng)成為了城中央，原有的村莊房屋規(guī)劃已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市發(fā)展需要和人民生活的需求。以廣州為例，在城中村內(nèi)是狹窄的街道，“親密”的“握手樓”遮天蔽日，胡亂掛滿的電線像凌亂的蜘蛛網(wǎng)，通風(fēng)極差，即使外面刮風(fēng)，屋內(nèi)幾乎感覺不到風(fēng)吹。這幾乎是廣州所有城中村的真實(shí)寫照。這些有著數(shù)百年甚至數(shù)千年歷史的自然村落分布在廣州的各個中心城區(qū)，村口的牌坊連接著村內(nèi)村外兩個迥異的世界。本地人形容這里是“村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”。廣州的版圖上，一面是迅速建起的高樓廣廈，一面就是這些吸納著無數(shù)異鄉(xiāng)人的城中村。在占建成區(qū)21%的舊城區(qū)土地上，集中了全市大部分的經(jīng)濟(jì)和社會活動，飽和程度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)越過“土地混合使用”的效益峰值；高架路、立交橋和橋梁在舊城“疊床架屋”，導(dǎo)致舊城區(qū)城市空間發(fā)展步入惡性循環(huán)。廣州城市整飾工程在廣州火熱開展同時，廣州市的“三舊改造”也進(jìn)入新的歷史篇章。

 “三舊改造”在別的城市稱之為“城市更新”、“棚戶區(qū)改造”等等，由可以看出每個城市的發(fā)展都涉及到相同的問題，而且這項(xiàng)工作又很帶有地方特點(diǎn)、各省政府相關(guān)規(guī)章制度以及各城市政府的規(guī)章制度和政府文件，而土地估價在這項(xiàng)活動應(yīng)起到一個什么作用呢？我們先從概念性問題入手。

一、“三舊改造”的概念

“三舊改造”是廣東特有的舊城改造辦法。三舊分別指的是：舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居。

舊城鎮(zhèn)，主要是指各區(qū)、鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、舊廠房等。包括因產(chǎn)業(yè)調(diào)整而搬遷或者停產(chǎn)的工業(yè)所留下的舊廠房、舊倉庫；上世紀(jì)80年代及以前的棚戶、簡屋、單層磚混結(jié)構(gòu)等建筑結(jié)構(gòu)簡陋、外觀環(huán)境差的危舊居民用房；物業(yè)價值低于土地價值的舊商鋪等。改造項(xiàng)目應(yīng)確定最小面積，以體現(xiàn)整體改造效益，其最小面積應(yīng)由每個地區(qū)因地制宜確定。

舊廠房，主要指鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房以及嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時建筑。包括上世紀(jì)90年代及以前建設(shè)的臨時建筑、單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房；容積率低于0.6的舊廠房；與土地利用規(guī)劃、城市總體規(guī)劃用地性質(zhì)不符，占用灘涂、農(nóng)田等生態(tài)用地的違章建設(shè)廠房；地均產(chǎn)出低于100萬元/畝的低效工業(yè)工地；國家禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)的舊廠房；廢水、二氧化硫、粉塵、煙塵等工業(yè)污染物排放未100%達(dá)標(biāo)的舊廠房；能耗和水耗高于國家和省規(guī)定的產(chǎn)品能耗、水耗限額標(biāo)準(zhǔn)的舊廠房等。例如珠江水泥廠等。

舊村居，主要指城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的城中村；大量用地被城市工業(yè)區(qū)、物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)占據(jù)的園中村；不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”。具體包括上世紀(jì)80年代及以前的磚土結(jié)構(gòu)建筑；不符合國家規(guī)范和地方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)指標(biāo)的城中村、園中村；違法違章建筑、單家獨(dú)戶的舊村居；水、電等基礎(chǔ)設(shè)施，體育、衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施，交通、消防、生態(tài)環(huán)境等嚴(yán)重滯后的，不適宜居住的空心村、園中村等。例如：小平村、吉山村等（目前正在進(jìn)行改造）。

二、“三舊改造”的特點(diǎn)

 “三舊”改造是國土資源部給予廣東省的特殊政策，是國土資源部與廣東省開展部省合作，推進(jìn)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作的重要措施。開展“三舊”改造的項(xiàng)目，必須符合城市土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，納入“三舊”改造總體規(guī)劃、年度計劃，已納入省“三舊”改造監(jiān)管數(shù)據(jù)庫，需制訂改造方案，并且通過市（縣）人民政府的批準(zhǔn)。在粵府[2009]78號文中，“三舊”改造的實(shí)施意見對現(xiàn)行的國土資源政策有六大突破：一是簡化了補(bǔ)辦征收手續(xù)；二是允許按現(xiàn)狀完善歷史用地手續(xù)；三是允許采用協(xié)議出讓供地；四是土地純收益允許返撥支持用地者開展改造；五是農(nóng)村集體建設(shè)用地改為國有建設(shè)用地，可簡化手續(xù)；六是邊角地、插花地、夾心地的處理有優(yōu)惠。由于以上的六大突破不僅給歷史遺留問題得到迅速的解決，而且提高參與改造的積極性。從而快速推動改造項(xiàng)目的進(jìn)程。

三、“三舊改造”的法律、法規(guī)依據(jù)相關(guān)的政府規(guī)章制度

在我國人多地少，耕地資源稀缺，當(dāng)前又處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，建設(shè)用地供需矛盾突出。土地資源稀缺性、不可再生性以及土地面積相對固定，它決定了對現(xiàn)有的建筑物進(jìn)行改造，作為改造政府必須發(fā)布相關(guān)的法律、法規(guī)以及相關(guān)的政府規(guī)章制度，從廣州“三舊改造”所涉及的相關(guān)依據(jù)有以下三個層面：

1、國務(wù)院相關(guān)部門發(fā)布文件

《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》國土資發(fā)【2008】16號

《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》國辦發(fā)【2007】71號

2、廣東省相關(guān)部門發(fā)布文件

《廣東省建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省工作方案》粵府明電【2009】16號

《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》粵府【2009】78號

《關(guān)于促進(jìn)擴(kuò)大內(nèi)需支持現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的若干意見》粵國土利用發(fā)【2009】71號

《省國土資源廳，關(guān)于“三舊“改造工作的實(shí)施意見（試行）》粵府辦【2009】22號

3、廣州市相關(guān)部門發(fā)布文件

《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》穗府【2009】56號

《關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》穗辦【2002】17號

《關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見》

《關(guān)于開展九大功能區(qū)城中村改造方案編制工作的通知》穗舊改辦【2011】27號

從上面列示的文件看，從國家層面到地方都有相應(yīng)的法律、法規(guī)以及政府規(guī)章制度進(jìn)行配套發(fā)布，由此廣州的“三舊改造”受法律的保護(hù)，是依法進(jìn)行的。

四、廣州“三舊改造”的模式

這項(xiàng)具有地方特色的改造項(xiàng)目是因地制宜進(jìn)行，在廣州根據(jù)項(xiàng)目的不斷進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)模式會有不斷延伸，目前有四種模式：公開出讓融資模式、自行改造、協(xié)議出讓融資模式、滾動開發(fā)模式以及環(huán)境建設(shè)帶動綜合整治。

1、公開出讓融資模式，也被稱為獵德模式。

獵德村改造采取公開出讓融資實(shí)施全面改造的模式，于2007年拍賣融資46億元啟動改造。目前已經(jīng)基本建成新獵德村(安置區(qū))，由37棟高層住宅、一所九年制義務(wù)教育學(xué)校和一所幼兒園組成，總建設(shè)用地13.1萬平方米，總建筑面積約68.7萬平方米，集中遷建祠堂、整治河涌，延續(xù)歷史文脈。這是公開出讓融資模式代表作，也是廣州改造的第一村。

2、自行改造、協(xié)議出讓融資實(shí)施全面改造，例如林和村。 

位于天河區(qū)廣東火車東站邊上的林和村，人口共約2416人，總用地面積為69470平方米，原有各類房屋共計583棟。林和村采取自行改造，協(xié)議出讓融資的方式實(shí)施全面改造。這樣的模式需要多方的介入，如房地產(chǎn)開發(fā)商、村經(jīng)濟(jì)組織等。

3、滾動開發(fā)實(shí)施全面改造，例如花地村。 

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的花地村，位于白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)域，村戶籍人口3366人，改造用地面積44.4公頃，建筑面積46.13萬平方米?；ǖ卮宀扇　鞍岱e木”滾動式的方式進(jìn)行全面改造，總投資約20億元。花地村第一期改造項(xiàng)目于2008年7月動工，目前已經(jīng)基本完成，為第二期的改造安置提供騰挪空間。

4、建設(shè)帶動綜合整治的改造，例如西塱裕安圍。 

位于荔灣區(qū)芳村地區(qū)的裕安圍，是西塱村8個自然村之一，也是廣州起義的策源地。用地面積13.67公頃，現(xiàn)狀建筑面積11.84萬平方米，公共服務(wù)設(shè)施較為完善。裕安圍采用綜合整治方式進(jìn)行改造，改造保留6.34萬平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地塊建設(shè)舊村改造安置房、改善居住環(huán)境。改造后總建筑面積為18.40萬平方米，改造總投入約2.5億元。

五、 廣州“三舊”改造涉及估價的情形

在分析“三舊”改造涉及估價的情形前，我們需要了解下“三舊”改造的流程。本次以“城中村”改造為例，根據(jù)《廣州市“城中村”改造規(guī)劃指引（試行）》文件顯示，其工作流程：

第一階段：區(qū)政府組織擬改造城中村建設(shè)現(xiàn)狀摸查并確認(rèn)。

第二階段：區(qū)政府組織城中村改造方案（含經(jīng)濟(jì)平衡測算）和修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面方案的編制，市建委、市規(guī)劃局、市土地開發(fā)中心聯(lián)合初審。

第三階段：申請核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證→城中村改造方案報市領(lǐng)導(dǎo)小組審定。

第四階段：核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（如涉及控規(guī)調(diào)整，在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證同步完善相關(guān)控規(guī)調(diào)整程序）。

第五階段：符合市規(guī)劃局確認(rèn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃總平面方案要求的城中村改造方案，經(jīng)村民同意并由村委會出具證明文件。

作為土地評估機(jī)構(gòu)而言，在整個“三舊改造”項(xiàng)目中對土地的估價作用只要顯現(xiàn)在第二階段，本次以第二階段的經(jīng)濟(jì)平衡方案為例，其包括以下內(nèi)容：

1、  確定改造模式

第一種改造模式是社區(qū)自籌資金改造，改造后部分物業(yè)出租。本模式適合于沒有可供拍賣用地用于籌集資金的城中村。

第二種模式是拍賣地塊籌集改造資金。本模式按照“總改造成本≤拍賣地塊所得總收入”（其中拍賣地塊所得總收入=拍賣地塊的總建筑面積×拍賣樓面價）進(jìn)行城中村改造經(jīng)濟(jì)可行性分析。

如因改造地塊實(shí)際情況或因城市規(guī)劃要求無法在改造地塊實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平衡，可考慮在符合城市規(guī)劃的條件下作區(qū)域平衡。

具體的改造策略按“一村一策”的原則根據(jù)各村實(shí)際情況制定方案，報市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組確定后施行。

2、  分析改造成本

成本構(gòu)成包括：

A．  舊村拆遷費(fèi)用（包括拍賣地塊的拆遷費(fèi)用）；

B．  社區(qū)安置住宅及配套建設(shè)成本（社區(qū)拆遷安置建筑面積按照合法部分“拆一建一”的原則確定）；

C．  社區(qū)原集體物業(yè)復(fù)建成本；

D．  不可預(yù)見費(fèi)；

3、  基于經(jīng)濟(jì)平衡確定改造區(qū)域容積率（針對拍賣地塊籌集改造資金的模式）

改造成本=拍賣地塊的總建筑面積×拍賣樓面地價

拍賣地塊的總建筑面積=總改造成本/拍賣樓面地價

改造后容積率=（拍賣地塊的總建筑面積+轉(zhuǎn)制居民拆遷安置和集體物業(yè)的總建筑

面積）/改造范圍內(nèi)的建設(shè)用地面積

拍賣地塊的占地面積=拍賣地塊的總建筑面積/改造后的容積率

拆遷安置和社區(qū)集體物業(yè)的占地面積=改造范圍內(nèi)建設(shè)用地面積-拍賣地塊的占地面積

每平方米土地的拍賣價格=改造后的容積率×樓面地價

如果拍賣樓面地價未達(dá)到市政府批準(zhǔn)方案的標(biāo)準(zhǔn)，則城中村暫緩或按程序調(diào)整改造方案。

根據(jù)《“三舊”項(xiàng)目改造方案報批管理規(guī)定》及以上“三舊”改造流程，廣州“三舊”改造涉及估價的情形有以下三種：

A．  融資地塊方面涉及的樓面地價及搬遷費(fèi)用；

B．  復(fù)建集體物業(yè)的現(xiàn)狀及未來租金水平；

C．  改造成本。

根據(jù)以上的分析我們清楚的意識到土地估價在“三舊改造”中發(fā)揮著至關(guān)重要作用，不但保障了被改造“三舊”所有者的利益不被損害，也在積極的為三舊改造參與各方當(dāng)事人的順利進(jìn)行提供價值依據(jù)。