摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的培育，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)在很大程度上仍依賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但問題在于，從現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)自房改至今十四年來，一方面引發(fā)了畸形的經(jīng)濟(jì)增長模式，主要體現(xiàn)在房價的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民個人收入的增長速度，另一方面，又引發(fā)了畸形的市場需求，主要體現(xiàn)在投資性需求超出實(shí)際居住需求。在這種背景下，國家調(diào)控政策頻繁出臺，希望能將供給和需求穩(wěn)定在一個平衡點(diǎn)上。本文從中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程入手，著重分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其影響，旨在探討房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)如何服務(wù)于房地產(chǎn)市場調(diào)控，并總結(jié)了相應(yīng)的應(yīng)對措施。

關(guān)鍵詞：估價服務(wù)  房地產(chǎn)市場  宏觀調(diào)控

一、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程

從1998年房改至今，中國的房地產(chǎn)市場隨著調(diào)控的步伐，以價格變動為衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以分為五個階段：

1、1998-2002年，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為支柱產(chǎn)業(yè)

1998年，中國的房地產(chǎn)市場吸收了海南危機(jī)和整體經(jīng)濟(jì)軟著陸后，以一種全新姿態(tài)開始進(jìn)行市場化活動。在這一階段，隨著住房制度改革不斷深化和居民生活水平提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，加上政策的不斷放寬，地方經(jīng)濟(jì)開始活躍，城市化進(jìn)程開始增速，房地產(chǎn)行業(yè)逐步成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，開始進(jìn)入平穩(wěn)快速的發(fā)展通道。

在該階段，中國城市化進(jìn)程剛剛起步，由于受福利分房制度的延續(xù)性，房改政策影響的滯后性等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)總量雖然逐步擴(kuò)大，但是速度不快，房價基本保持穩(wěn)定。

2、2003-2005年，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進(jìn)

2003年，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，隨之暴露出房價增長過快，增幅過大以及結(jié)構(gòu)不合理等問題，房地產(chǎn)成為全社會關(guān)注的焦點(diǎn)。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要以收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。

在此階段，房地產(chǎn)市場雖然歷經(jīng)諸多的曲折，但仍是穩(wěn)步而有序地發(fā)展，整體房價和成交量保持穩(wěn)步向上。

3、2006-2008上半年，房地產(chǎn)泡沫形成與打壓階段

2006年，中國的房地產(chǎn)市場在調(diào)控中持續(xù)增長，并在2007年達(dá)到新一輪的頂峰，雖然政府以抑制房價的過快上漲為首要目標(biāo)，頻頻出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，分階段重點(diǎn)對樓市進(jìn)行調(diào)控，給房地產(chǎn)市場降溫，但是2006 -2008年上半年房價仍然出現(xiàn)瘋狂增長。

在此階段，隨著城市化進(jìn)程的加快，居民投資、投機(jī)需求的增加，房價從穩(wěn)步增長到瘋狂增長，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成。

4、2008下半年-2009年，金融危機(jī)之下，大力救市

2008下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響逐步顯現(xiàn)，同時受美國次貸危機(jī)的影響，房價開始出現(xiàn)松動。進(jìn)而全球性金融危機(jī)的爆發(fā)，使中國的房地產(chǎn)行業(yè)降至最低點(diǎn)。

在此期間，金融海嘯導(dǎo)致政府政策轉(zhuǎn)向，四萬億投資拯救經(jīng)濟(jì)，對房地產(chǎn)也開始持鼓勵和扶持態(tài)度，放寬信貸和消費(fèi)的控制，全方位刺激樓市，房地產(chǎn)成交量從底部迅速拉升，成交量空前增長，使得房價從底部拉升并超過2007年的最高點(diǎn)。

5、2010年至今，擠壓泡沫

2009年下半年，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇已成定局，中央和地方政府也開始陸續(xù)收回對房地產(chǎn)的扶植政策，但房地產(chǎn)價格卻展開了新一輪的報(bào)復(fù)性反彈。2010年4月，中央出臺新政，從抑制需求出發(fā)，開始了新一輪的調(diào)控。房地產(chǎn)市場又一次陷入恐慌之中，但房價并沒有出現(xiàn)大起大落。

通過以上分析可以看出，宏觀調(diào)控在中國房地產(chǎn)市場歷史進(jìn)程中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，決定著中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的走向。下面我們就從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的五個基本政策著手，來分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段及其影響。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段及其影響

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段眾多，但其實(shí)質(zhì)是通過增加供給與控制需求來達(dá)到調(diào)控的目的。下面我們來具體分析：

1、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段

（1）通過增加供給來調(diào)控房地產(chǎn)市場，主要手段是土地供應(yīng)政策和保障性住房政策

①土地供應(yīng)政策

為了擴(kuò)大普通商品房的供應(yīng)量，抑制房價增長，中央主要采取了兩個措施，一是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，代表性文件是2006年5月29日國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國15條)，該文件提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。二是提高拿地門檻，抑制開發(fā)商囤地。主要是嚴(yán)格執(zhí)行土地“招、拍、掛”政策、加大對土地閑置的管理及嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件。

②保障性住房政策

保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。2008年底，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，中央提出要爭取用三年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題，其拉開了保障性安居工程提速的序幕?！笆晃濉逼陂g，我國以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。2011年起，我國進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。從保障房對房地產(chǎn)市場的影響來看，主要是替代效應(yīng)，即保障房的大規(guī)模建設(shè)將會解決眾多中低收入家庭的居住問題，這會對商品房市場帶來一定的沖擊和影響，尤其是那些目標(biāo)客戶為中等收入群體的住宅項(xiàng)目。保障房的大規(guī)模建設(shè)將會直接導(dǎo)致對商品住宅需求量的下降，進(jìn)而影響到住宅市場的供求關(guān)系和房價的走勢。

（2）通過控制需求來調(diào)控房地產(chǎn)市場，主要手段是金融政策、稅收政策和限購政策

①金融政策

常用的金融手段主要有三個：一是存款準(zhǔn)備金率；二是貸款基準(zhǔn)利率；三是二套房首付比例及貸款利率。

A.存款準(zhǔn)備金率：是指金融機(jī)構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，可以影響金融機(jī)構(gòu)的信貸擴(kuò)張能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。這一部分是一個風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，是不能夠用于發(fā)放貸款的。這個比例越高，執(zhí)行的緊縮政策力度越大。其結(jié)果是社會的銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應(yīng)縮減。反之，亦然（見下圖）。

圖1：2006-2008年存款準(zhǔn)備金率調(diào)整情況

圖2：2010-2011年存款準(zhǔn)備金調(diào)情況

從上圖存款準(zhǔn)備金率調(diào)整的情況可以看出，2006-2008年，2010-2011年我國均采取的是緊縮銀根的政策，目的在于嚴(yán)格控制貨幣供應(yīng)量，抑制消費(fèi)者需求，相反，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)也意味著貨幣供應(yīng)量的增加，可刺激消費(fèi)者需求。

B.貸款基準(zhǔn)利率：

基準(zhǔn)利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產(chǎn)價格均可根據(jù)這一基準(zhǔn)利率水平來確定。基準(zhǔn)利率是利率市場化的重要前提之一，在利率市場化條件下，融資者衡量融資成本，投資者計(jì)算投資收益，以及管理層對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，客觀上都要求有一個普遍公認(rèn)的基準(zhǔn)利率水平作參考。所以，從某種意義上講，基準(zhǔn)利率是利率市場化機(jī)制形成的核心。

從近年來基準(zhǔn)利率的變化來看，呈現(xiàn)出明顯的“V”字型特點(diǎn)。2008年，央行五次下調(diào)基準(zhǔn)利率，2010年，央行又連續(xù)5次上調(diào)基準(zhǔn)利率（見下圖3）。

圖3：2008-2011年半年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整情況

從利率變化對房地產(chǎn)市場的影響來看，其對市場的影響主要集中在兩方面：一是對預(yù)期的影響；二是購房需求的影響。2008年，針對當(dāng)時宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的復(fù)雜局面，央行果斷出手、調(diào)控政策力度巨大，尤其是2008年11月份的那次調(diào)整，幅度之大前所未有，一次性下調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率1.08個百分點(diǎn)，相當(dāng)于平時4-6次調(diào)整的水平，而其對市場的影響也迅速體現(xiàn)出來。利率的每次變化都是給市場傳遞的一個信號，它代表著未來政策的可能走向，會對各經(jīng)濟(jì)參與主體產(chǎn)生影響。同時，利率的調(diào)整也會影響到購房者的貸款成本，利率的下調(diào)會減少購房者的貸款成本，會增加購房需求；利率的提高會減少購房需求。

C.二套房貸政策：

2011年1月起，國務(wù)院要求各金融機(jī)構(gòu)對房屋貸款實(shí)行差別化信貸：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。

從二套房貸的有關(guān)政策來看，其首付比例及貸款利率呈逐步上升趨勢，由2008年三成提高到2011年六成，貸款利率浮動比例也由之前的自行決定提高到上浮10%。二套房政策的變化代表了政府對投資性購房的態(tài)度，既可以引導(dǎo)社會各界的購房需求，又可以直接提高投資性購房者的成本，抑制這一部分需求。

②稅收政策

眾所周知，稅收是國家調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效杠桿之一。當(dāng)前我國的稅收體系涉及到房地產(chǎn)運(yùn)行的諸多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收體系包括開發(fā)、交易及保有環(huán)節(jié)的稅收。不同環(huán)節(jié)課征的稅收。由于納稅人、計(jì)稅依據(jù)、征收方式等的不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度也不相同。一般說來，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升；而增加保有環(huán)節(jié)的稅收實(shí)際上是增加了持有房地產(chǎn)的成本，會使房地產(chǎn)自用需求者傾向于購置較小面積的房地產(chǎn)，并會抑制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，從而會使房地產(chǎn)需求減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。和金融手段相比，稅收政策有明顯的優(yōu)點(diǎn)：一是可以做到精確打擊。在打擊房地產(chǎn)投機(jī)的同時，不會使其他行業(yè)無辜受到牽連，也不會讓一般老百姓的正常生活受到影響；二是稅收部門與房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的利益關(guān)系，稅收政策容易得到貫徹實(shí)施。

③限購政策

2010年4月30日,北京出臺“國十條”實(shí)施細(xì)則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。9月29日“國五條”出臺后，累計(jì)有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一、二線城市推出限購政策。2011年8月17日，住建部下發(fā)二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)；12月，住建部知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進(jìn)行延續(xù)。限購令標(biāo)志著樓市新政進(jìn)入了數(shù)量調(diào)節(jié)階段。

限購是一把“雙刃劍”，一方面限購政策通過對購房群體設(shè)置一個“門檻”，直接減少具備購房資格的潛在購房群體總量，抑制消費(fèi)者需求，從而控制房價增長；另一方面，剛性需求并沒有消失，限購就像閘門一樣暫時攔住了洪水。但水位會越來越高，要謹(jǐn)防在限購令松動時，剛性需求井噴的局面，由于剛性需求的存在以及房地產(chǎn)開發(fā)商在定價權(quán)上擁有絕對地位使得房價易漲難跌。

2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響

通過上述分析可以看出，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接影響了房價的漲跌，間接影響了與房地產(chǎn)相關(guān)的各個行業(yè)。

（1）房價

從中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，房價并不是一路看漲的，而在調(diào)控下有漲有跌，總體來說是在波動中曲折向前(見下圖)。

（2）開發(fā)商

隨著宏觀調(diào)控體系的進(jìn)一步完善，有品牌、有實(shí)力的開發(fā)商由于擁有廣泛的融資渠道、強(qiáng)大的產(chǎn)品創(chuàng)新能力、精悍的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、開拓進(jìn)取的發(fā)展意識，必將受惠于宏觀調(diào)控的結(jié)果。而與之相反，以囤地為目的、缺乏經(jīng)營能力的開發(fā)商將會發(fā)現(xiàn)自己在下一輪競爭中舉步維堅(jiān)。

（3）金融機(jī)構(gòu)

對金融機(jī)構(gòu)來講，由于宏觀調(diào)控的影響，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低的同時，贏利業(yè)務(wù)模式也會呈多元化發(fā)展，投資性個人房貸業(yè)務(wù)的比重將逐步下降，而高信用級別的項(xiàng)目貸款業(yè)務(wù)比重將逐步增加，低信用級別的貸款業(yè)務(wù)將大幅降低。

（4）購房者

對投資性購房者來講，雖然購房仍不失為穩(wěn)健的投資方式，但是，交易成本和流通成本已經(jīng)大幅上升，租房收入預(yù)期卻大幅下降，房價漲幅已經(jīng)趨緩，同時，其他投資渠道的回報(bào)率卻在逐步回升。購房不再是資產(chǎn)保值增值的唯一方式。對中、低收入階層的購房自住者，2007年限價房的入市，經(jīng)濟(jì)適用房面積的增長，廉租房體系的逐步完善，可供選擇的居住方式將會越來越多，花在住房問題上的心思將會越來越少，由住房問題引起的社會不穩(wěn)定因素將會持續(xù)減少。

（5）估價機(jī)構(gòu)

對于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)而言，影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

①對以銀行業(yè)務(wù)為主的估價機(jī)構(gòu)造成較大影響

政府持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場，在限購、限貸、稅收等多項(xiàng)措施的合力作用之下，市場交易量顯著下降，銀行也開始嚴(yán)格控制貸款，土地市場降溫明顯。偏緊的信貸政策對以銀行業(yè)務(wù)為主，特別是以抵押估價業(yè)務(wù)為主的估價機(jī)構(gòu)造成較大的影響，導(dǎo)致業(yè)務(wù)數(shù)量減少，競爭激烈。

②房地產(chǎn)市場不斷發(fā)生變化，導(dǎo)致估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大

經(jīng)過幾輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控后，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已逐步回歸理性，房子一天一個價，購房者通宵排隊(duì)的現(xiàn)象已不存在。投資需求顯著下降，房價陷入停漲，看漲已非主流，房價存在泡沫已是不爭的事實(shí)，估價風(fēng)險(xiǎn)明顯增加，特別是抵押估價中的價格風(fēng)險(xiǎn)尤為突出。

③政府對住宅市場的調(diào)控使得開發(fā)商和投資者投資方向發(fā)生轉(zhuǎn)變，對估價機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響較大

一般來說，估價機(jī)構(gòu)的主要客戶是小業(yè)主、銀行、開發(fā)商和政府，受當(dāng)前宏觀調(diào)控政策的影響，住宅市場持續(xù)降溫，房地產(chǎn)的開發(fā)模式開始由住宅開發(fā)為主向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等多元化開發(fā)方式轉(zhuǎn)變，投資者也逐步轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)市場，開發(fā)模式和投資模式的轉(zhuǎn)變對估價業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響較大，導(dǎo)致商業(yè)及非住宅類評估業(yè)務(wù)增加，傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)減少的同時，租金咨詢、融資、改變房地產(chǎn)用途后的價值咨詢等業(yè)務(wù)也逐步增多。

④咨詢顧問等高端服務(wù)越來越受客戶重視

隨著房地產(chǎn)市場逐步趨于理性，炒房、賣房的暴利時代已結(jié)束，開發(fā)商和投資者已不能在短期內(nèi)獲取暴利，而是要通過對房地產(chǎn)市場和相關(guān)政策的研究，看清大勢，找準(zhǔn)定位，合理確定預(yù)期收益。這預(yù)示著客戶對房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務(wù)開始重視起來，需要估價顧問機(jī)構(gòu)提出關(guān)于產(chǎn)品類型、營銷模式、產(chǎn)品價格等各方面的專業(yè)化建議，估價機(jī)構(gòu)人員的專業(yè)能力和服務(wù)水平將在競爭中發(fā)揮更重要的作用。

三、估價機(jī)構(gòu)的應(yīng)對策略

首先，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)正視房地產(chǎn)市場調(diào)控對傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)帶來的影響，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

對傳統(tǒng)的抵押估價業(yè)務(wù)來說，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是最重要的，可以從以下四個方面著手：

①分片區(qū)建立典型樓盤庫，通過對這些典型樓盤價格的跟蹤來分析整個片區(qū)樓盤價格的變化及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，摸清其價格變化規(guī)律，以應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控。

②根據(jù)樓盤特點(diǎn)如稀缺資源型、拆遷型、自住為主型、投資為主型、學(xué)位房等進(jìn)行分類，建立典型樓盤庫。通過對這些典型樓盤價格的跟蹤來分析不同特點(diǎn)樓盤價格的變化，摸清其價格變化規(guī)律和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控。

③針對不同的房地產(chǎn)市場情況，組織大規(guī)模、大范圍的市場調(diào)查，以保證評估價格能客觀反映當(dāng)前的市場情況。

④估價機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對宏觀調(diào)控政策、調(diào)控力度、未來市場價格走勢的分析與研判，主動防范因政策影響的滯后性帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)主動提升估價人員的專業(yè)能力和服務(wù)水平，以應(yīng)對客戶對咨詢顧問業(yè)務(wù)的需求，為客戶提供全方位的服務(wù)和解決方案。

第三，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)主動拓寬業(yè)務(wù)范圍、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，由單一的以房地產(chǎn)評估為主轉(zhuǎn)向以房地產(chǎn)評估、資產(chǎn)評估、土地登記代理、拆遷評估、工程咨詢、工程造價等多元化發(fā)展的模式。 

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