北京房價的推進器——地鐵的開通

    隨著我國城市化進程的不斷加快，大城市交通擁堵等問題越來越嚴重，傳統(tǒng)的公共交通方式已經(jīng)不能滿足居民日益增長的生活、工作出行需求，而地鐵作為一種運輸量大、速度快、低能耗的新型公共交通工具，能有效地解決大城市快速發(fā)展中的交通堵塞、土地資源短缺等弊端。同時，地鐵除了有節(jié)約時間成本、節(jié)省交通土地資源等優(yōu)點之外，還有強烈的正外部效應，隨著地鐵沿線周邊房地產(chǎn)的交通便捷程度大大提高，為地鐵周邊房地產(chǎn)帶來了巨大的增值效應。地鐵交通運輸方式也逐漸成為了地鐵沿線房價的助推器。

    通勤成本是影響住宅價格的重要因素，隨著北京城市規(guī)模的不斷擴大和交通狀況的不斷惡化，它已經(jīng)越來越成為購房者和投資者決策時的重要考察因素。對北京市的實證研究表明:距離地鐵站點的實際距離越近，自駕車出行至CBD的實際距離越短，住宅價格就越高。據(jù)調(diào)查，75%以上的人們將交通作為購房和租房的首選因素，而地鐵作為公用交通方式之一，擁有其他公交方式不可比擬的優(yōu)勢。高度的可達性，即地鐵能夠有效的縮短地區(qū)間的時間距離，節(jié)省運輸成本和時間。正是因為地鐵特有的優(yōu)勢，它已經(jīng)成為都市人群出行的重要方式。因此，在選擇購房的同時，人們通常會被地鐵這種強烈的吸引力所吸引，而這種吸引力也使得大量的娛樂、商務、文化設施集中于地鐵沿線，帶動地鐵沿線商業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)的高密度開發(fā)，最終推動房價的不斷走高。

    根據(jù)北京地鐵規(guī)劃，2015年底北京將建成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”的軌道交通網(wǎng)絡，交通累計運營里程達276km。目前，軌道交通已經(jīng)成為北京公共客運的骨干力量。到2020年北京軌道交通運行里程將達到700km，形成四通八達的連接各衛(wèi)星城的地鐵網(wǎng)絡體系。

    北京軌道交通在建設初期，就成為了沿線區(qū)域房地產(chǎn)價值提升的一大亮點，尤其是對于一些原來軌道交通缺乏的區(qū)域，城市軌道交通能夠提高沿線土地的開發(fā)強度，推動沿線經(jīng)濟的繁榮和發(fā)展。【1】 而軌道交通網(wǎng)絡的發(fā)展也提升了“軌道房”的關注度，軌道房無論是租賃還是購買都備受都市青年的青睞。              

    在北京像金融街、CBD等這些寫字樓集中地區(qū)的就業(yè)人群中有相當部分是“首次置業(yè)人群”。在房價普遍上漲的情況下，首次置業(yè)人群為“工作滿足居住”，會更多的選擇基礎價相對較低，配套設施日趨完善的區(qū)域，而縮短“時距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力，這類型購房者使得地鐵沿線的房價進一步攀升。

    研究表明，一般來說一條軌道交通平均會為沿線房價帶來8%-20%的上漲；而軌道交通的開通運行也會在很大程度上促進沿線租賃市場的升溫，平均一套房會有300元/月-500元/月的上漲。

    以八通線為例，早在2003年前，北京通州的房子幾乎無人問津，那時候價格始終保持在3000元/平方米，直到城鐵“八通線”的開通，為通州樓市點燃了第一把旺火。十年過去了，現(xiàn)在通州在幾番大漲大跌之后，均價已飆升至17000-18000元/平方米，通州房價最高翻至6倍。城鐵八通線的開通可謂是通州樓市房價上漲立下了“汗馬功勞”。

通州從2003年至今房價變化            單位：元/平方米

    2003年地鐵5號線開工后，沿線樓盤價格年均漲幅達17.8%，個別項目的年均漲幅超過30%，基本超過了北京市房價的年平均上漲速度。

    北京地鐵13號線開工前夕，回龍觀地區(qū)的商品房價不過每平方米3000元左右。開工建設不久，該地區(qū)房價即躥至4000多元。隨后穩(wěn)步上漲，13號線正式開通運行時，西三旗至回龍觀一線多數(shù)項目的房價，當時已超過了8000元。

    地鐵13號線的開通對昌平樓市的助推作用無人可否。同樣，地鐵4號線的開通無疑為大興樓市加筑起一條生命線，以及M15號線對順義房價的提升，無一不證明了軌道交通對區(qū)域房價上行所起的強大帶動作用。人們對于地鐵開通后房地產(chǎn)的升值預期，是支撐沿線房價不斷攀升的主要因素，而購房需求對于軌道交通的追捧，也使此類房價居高不下。

    2010年年底，北京迎來了五條地鐵線路的開通，分別是亦莊線、大興線、昌平線、房山線以及15號線（望京西到順義后沙峪段）。5條地鐵沿線的房價最高上漲了40%，最低漲幅也達到了23.8%。而這些線路幾乎涵蓋了北京所有的遠郊區(qū)縣，事實證明，地鐵的開通為加速北京周邊遠郊地區(qū)的房價同樣帶來了巨大的增值效應。

    2012年年底，北京再通4條地鐵線路，分別是地鐵6號線一期、8號線中段、9號線二期和10號線二期。4條新線設置新站點約58個，涉及樓盤超過100個。據(jù)調(diào)查，新開通地鐵周邊部分樓盤漲幅已超過了20%。

    2012年新開通地鐵沿線的東八里莊、豐臺東、勁松、紫竹橋、豐臺南等區(qū)域的樓市，受地鐵的利好因素影響，如今周邊樓市十分火熱。據(jù)各大房屋中介市場研究院的統(tǒng)計顯示：接近地鐵6號線的八里莊區(qū)域2012年9月房價漲幅最大，二手房成交均價為26045元/平方米，環(huán)比八月上漲8%；而受益于地鐵10號線二期的豐臺東部區(qū)域房價環(huán)比上漲5%，勁松區(qū)域上漲2.7%，豐臺南部區(qū)域上漲1.4%，紫竹橋區(qū)域上漲1.7%。2012年多條地鐵開始試運行后，地鐵沿線周邊區(qū)域的客戶需求量和看房量明顯增加，房源出現(xiàn)“供不應求”的現(xiàn)象。

    根據(jù)增值效應原理可知，城市軌道交通對周邊住宅價格的影響主要體現(xiàn)在引導住宅價格上升方面，當住宅與最近地鐵站每靠近100m，每平方米的住宅價格將增加0.48%；每靠近500m，每平方米住宅價格將增加2.37%；每靠近1000m，每平方米住宅價格將增加4.69%。用住宅每平方米均價與增值比率相乘得到每建筑面積平方米的增值價格量。住宅與地鐵站的距離靠近的幅度越大，住宅增值越明顯?！?】

    通過以上數(shù)據(jù)表明，在城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中，地鐵作為公共交通方式之一發(fā)揮著很大的作用，也是房價上漲的重要推手。但與此同時，我們也要看到交通條件畢竟只是物業(yè)定價的重要參考因素之一，而非唯一因素。因此，“軌道效應”帶來所謂的“地鐵一響，黃金萬兩”的效應，需要購房者在購買住房時，還是要理性思考、全面衡量，不要因為“地鐵全面拉升房價上漲”的觀點而沖動購房。