關(guān)于新“國五條”對房地產(chǎn)市場的影響分析

       2013年2月20日，國務(wù)院召開常務(wù)工作會議，會議出臺五項調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施等。該五項措施即為新“國五條”。

        2013年2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)[2013]17號），對新“國五條”進(jìn)行了落實與細(xì)化。該通知被坊間稱為“細(xì)則”。

調(diào)控新政的出臺究竟會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？我們不妨對政策的出臺背景及“細(xì)則”條文逐條進(jìn)行分析：

一、政策背景

（一）政治背景

        新“國五條”的出臺時間位于“十八大”后、“兩會”前，是新老政府的更迭期，在“保民生”的基調(diào)下，有凸顯政府的調(diào)控決心及政策的沿續(xù)性的必要。

（二）市場背景

        2013年1至2月，各大城市的房價出現(xiàn)了較大幅度的上漲，部分城市漲幅達(dá)到10%以上，房價出現(xiàn)上漲過快的苗頭，有必要對市場降溫。

二、政策基調(diào)

        新“國五條”最后一句：“會議要求進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制，加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制?！闭f明政策的重點是引導(dǎo)“房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”，所謂的“健康發(fā)展”應(yīng)該是符合經(jīng)濟學(xué)價格理論“波浪式前進(jìn)，螺旋式上升”的，其主旨仍著眼于“前進(jìn)”、“上升”。

三、條文解讀

（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。

        通知確定了新政的落實主體為各省級地方政府，要求省級政府對“加強對所轄城市的監(jiān)督、考核和問責(zé)工作。”“對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，要進(jìn)行約談和問責(zé)?！?/span>

        地方政府作為房地產(chǎn)市場中的最大既得利益集團(tuán)，房地產(chǎn)業(yè)為地方政府帶來巨額的地價收入、稅收、就業(yè)、GDP等，地方政府是否真正有積極性去執(zhí)行該政策是值得商榷的。

“問責(zé)”的前提是“對執(zhí)行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，……”，重點是“房價上漲過快的”，是允許上漲的，并不是要讓市場發(fā)生方向性變化。

（二）堅決抑制投機投資性購房

        該條的核心是通過抑制投機性投資性需求來減小有效需求，是從市場的需求出發(fā)，手段是限購及限貸、通過計征個稅增加二手樓的交易成本。該手段的執(zhí)行可能會產(chǎn)生以下3個方面的結(jié)果：

1、商業(yè)銀行的配合意愿不足

        商業(yè)銀行作為金融企業(yè)，需要向股東負(fù)責(zé)，有其利潤需求。而且個貸部門向來以人數(shù)眾多、利潤率低為顯著特點，那么個貸部門的利潤需求及員工收入需求是否要考慮？

2、將三級市場（二手樓）的實際需求逼向二級市場（一手樓）

        通過計征個稅增加的二手樓交易成本會通過成本轉(zhuǎn)嫁的方式落實到買受人上，在一定程度上會推高二手樓的實際成交價格，可能會出現(xiàn)一手樓與二手樓的價格差趨向于零或倒掛，那么在同樣的區(qū)位及價格條件下，需求的流向肯定會指向一手樓。

3、個稅的征管無法得到具體落實

        個稅的征收取決于兩個價格數(shù)據(jù)：原始登記價格、交易申報價格，只有兩個價格存在價格差即產(chǎn)生所得額才能實現(xiàn)征稅，而交易雙方可輕易通過“陰陽合同”在很大程度上逃避了個稅的征管。

對此，北上廣深等城市已經(jīng)出臺并制定了具有可執(zhí)行性的制度，通過“核定征收”與“核實征收”方式征收個稅，并引入了評估參考價，當(dāng)申報價格高于評估參考價的即按“核實征收”方式征收，申報價格低于評估參考價的即按“核定征收”方式征收，但并未對市場產(chǎn)生太大的影響，很快既被市場消化。

（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)

        該條文還是從市場角度來對價格進(jìn)行調(diào)整，即增加市場供應(yīng)量來平抑房價，但商品房的生產(chǎn)與供應(yīng)由于其生產(chǎn)周期長而無法在短時間內(nèi)形成有效供應(yīng)，存在明顯的滯后性，無法對市場價格形成即期影響。

（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)

        該條文仍然是從市場的需求出發(fā)，通過保障性住房分流中低收入家庭的剛性需求，從而達(dá)到減少商品房市場有效需求的目的，進(jìn)而平抑房價。

但全年的指標(biāo)為470萬套，分解到32個省市自治區(qū)平均約14.68萬套，再分解到各地市已不足萬套，而深圳市本地的年度計劃為4.5萬套，遠(yuǎn)大于平均數(shù)，因而通過保障性住房來實現(xiàn)平抑房價目的的可操作性不高。

（五）加強市場監(jiān)管和預(yù)期管理

        該條擬通過加強對市場的監(jiān)管而實現(xiàn)穩(wěn)定市場的目的，但此條并不是一條新政，而是自2008年以來多次調(diào)控政策的承繼，多地早已按此執(zhí)行，因而此條政策對房地產(chǎn)市場的影響基本沒有想象的空間。

（六）加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制

        自2008年國務(wù)院對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控以來，各部門、各地政府均在積極探索引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的良方，但均不理想，甚至出現(xiàn)每調(diào)必漲的規(guī)律性，由此可見所謂建立和完善“長效機制”的路還很長。

        回到條文的最后一句話，調(diào)控的目的是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展”，意即房價不發(fā)生“過快”增長都是可以接受的。

四、“國五條”對市場的可能影響

        新“國五條”的出臺并不是新的一輪樓市新政，而是以往各次房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的承繼，存在“新瓶裝舊酒”的嫌疑，它的出現(xiàn)比較符合當(dāng)前的政策及市場背景，長期看來并不能對市場產(chǎn)生太大的影響，但短期內(nèi)可能地極大刺激潛在的市場需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

        綜上所述，筆者認(rèn)為新“國五條”的出臺并不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響，特別是對已經(jīng)計征所得稅的城市更不會產(chǎn)生大的影響。