?關(guān)于《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法》(試行)對(duì)

工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

為規(guī)范工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓，推進(jìn)市場(chǎng)配置產(chǎn)業(yè)空間資源，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間資源有序流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，深圳市政府于2013年1月7日出臺(tái)了《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法》(試行)（下稱“管理辦法”），該辦法是對(duì)2008年9月25日出臺(tái)的《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》（下稱“暫行辦法”）的深入與細(xì)化。

管理辦法與暫行辦法相比較，差異主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、增加了對(duì)買受人的限制條件

管理辦法第5條明確指出，“工業(yè)樓宇的受讓人須是經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)。用地批準(zhǔn)文件、土地使用權(quán)出讓合同約定或市政府規(guī)定受讓人準(zhǔn)入條件的工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，受讓人必須符合產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入條件并通過各區(qū)（新區(qū)）產(chǎn)業(yè)主管部門依法進(jìn)行的資格審查?！痹黾恿耸茏屓说南拗茥l件，市場(chǎng)需求方的市場(chǎng)準(zhǔn)入將得到一定約束。

2、增加了對(duì)歷史遺留違法用地、違法建筑政策適用范圍的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓規(guī)定

管理辦法第2條明確指出，“屬于《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》）及我市其他處理歷史遺留違法用地、違法建筑政策適用范圍的工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，按照《決定》及其他相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！?/span>

3、增加了工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓具體地價(jià)繳納政策

管理辦法第8條明確指出，“非商品性質(zhì)的工業(yè)樓宇，進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定程序報(bào)批并按公告基準(zhǔn)地價(jià)補(bǔ)繳地價(jià)；進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)扣減已繳納的地價(jià)計(jì)收應(yīng)繳納的地價(jià)。本辦法第4條第二款規(guī)定情形的工業(yè)樓宇分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)扣減已繳納的地價(jià)計(jì)收應(yīng)繳納的地價(jià)。

管理辦法還對(duì)城市更新項(xiàng)目形成的工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓地價(jià)進(jìn)行了規(guī)定。管理辦法第9條明確指出，“城市更新項(xiàng)目改造后形成的工業(yè)樓宇可分割轉(zhuǎn)讓。城市更新項(xiàng)目中作為工業(yè)配套設(shè)施的配套辦公、配套單身宿舍以及小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施可分割轉(zhuǎn)讓，其建筑面積一般不得超過項(xiàng)目總建筑面積的30%。本條規(guī)定的工業(yè)樓宇及配套設(shè)施分割轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照下列規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)：（一）改造后適用《深圳市城市更新辦法》第三十八條第一款及第三款規(guī)定的地價(jià)政策的建筑面積中，屬于工業(yè)樓宇的，應(yīng)按照工業(yè)和辦公公告基準(zhǔn)地價(jià)的平均值補(bǔ)繳地價(jià)；屬于配套設(shè)施的，應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)；（二）適用其他地價(jià)政策的建筑面積不再補(bǔ)繳地價(jià)。

4、確定工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的土地增值稅納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓方

管理辦法第14條明確指出，“工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將一定比例的增值收益上繳政府”，而暫行辦法未明確規(guī)定增值稅繳納方。

5、調(diào)整工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓土地增值稅繳納辦法

管理辦法第14條還明確指出增值收益的繳納方式，與暫行辦法有所差異。管理辦法規(guī)定，“工業(yè)樓宇的增值收益按下列方式繳交：（一）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額未超過扣減總金額50%的部分，按50%的比例上繳；（二）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益額超過扣減總金額50%的部分，按60%的比例上繳；（三）工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)讓。確需在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益按增值收益額100%的比例上繳。這與暫行辦法“轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地增值稅，并按照國家法律規(guī)定繳納其他相關(guān)稅費(fèi)?！庇兴町悺?/span>

6、工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓交易成本增加

從之前的分析來看，管理辦法第14條的“工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)原則上不得轉(zhuǎn)讓。確需在5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益按增值收益額100%的比例上繳”，這大大加大了工業(yè)樓宇不滿5年而需要轉(zhuǎn)讓的交易成本。

7、增加計(jì)稅參考價(jià)格，規(guī)避陰陽合同

管理辦法第14條明確指出，“轉(zhuǎn)讓方申報(bào)的合同成交價(jià)格等于或高于轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的計(jì)稅參考價(jià)格的，以合同成交價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格。轉(zhuǎn)讓方申報(bào)的合同成交價(jià)格低于轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的計(jì)稅參考價(jià)格的，以計(jì)稅參考價(jià)格作為轉(zhuǎn)讓工業(yè)樓宇的交易價(jià)格。”這個(gè)規(guī)定與存量住宅、商業(yè)計(jì)稅類似，增加了計(jì)稅參考價(jià)格，有效地規(guī)避了陰陽合同的存在，更有利于政府稅費(fèi)政策。

8、增加工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書具體規(guī)定

管理辦法第13條明確指出，“依照本辦法規(guī)定可以分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，以棟、層、間為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。依照本辦法規(guī)定不得分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)樓宇，可以棟為基本單元進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記并核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書?！?/span>

基于上述分析，管理辦法的出臺(tái)可能會(huì)對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生以下方面的影響：

1、需求方將被強(qiáng)行收窄，成交量短期內(nèi)將會(huì)萎縮

管理辦法要求“工業(yè)樓宇的受讓人須是經(jīng)依法注冊(cè)登記的企業(yè)?！睆氖袌?chǎng)的角度來看，短期內(nèi)將會(huì)擠掉部分的個(gè)人投資或投機(jī)類需求，市場(chǎng)參與度會(huì)有所降溫，成交量短期內(nèi)將會(huì)萎縮。

2、交易成本將增加，市場(chǎng)參與者熱情降低

管理辦法規(guī)定“工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓后，自工業(yè)樓宇完成轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)需要轉(zhuǎn)讓的，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的增值收益按增值收益額100%的比例上繳?！?持有時(shí)間小于5年的業(yè)主的交易成本大大增加，預(yù)期凈收益將大幅降低，部分業(yè)主將產(chǎn)生惜售心理而“捂盤”，或者將該部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁買受人，從而導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格飆升，買受人因價(jià)格過高而“持幣觀望”。

但5年內(nèi)交易的增值收益額100%上繳的規(guī)定可能會(huì)在“陰陽合同”下流于形式，無法對(duì)市場(chǎng)有效調(diào)控。

3、短期內(nèi)市場(chǎng)租金價(jià)格可能會(huì)上升

由于成交量的萎縮、市場(chǎng)參與者的熱情下降，市場(chǎng)供應(yīng)量及投資、投機(jī)類的需求會(huì)下降，同時(shí)該情形會(huì)直接影響到剛性需求者對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知，從而加入觀望的行列，短期內(nèi)會(huì)選擇租賃方式解決需求問題，推高租賃市場(chǎng)的需求，從而推高廠房租金。

4、市場(chǎng)價(jià)格短期內(nèi)不會(huì)發(fā)生方向性變化

由于管理辦法并非為突然性政策，而是對(duì)暫行辦法的沿續(xù)和深化，其影響不會(huì)太劇烈，而且市場(chǎng)由于慣性因素，在短期內(nèi)會(huì)沿著原軌跡運(yùn)行的同時(shí)輕微改變，發(fā)生方向性變化的可能性不大。

基于上述分析，我們認(rèn)為管理辦法對(duì)市場(chǎng)的影響尚需時(shí)間的檢驗(yàn)，而且現(xiàn)有的個(gè)人市場(chǎng)投資、投機(jī)者可能將會(huì)以公司的名義繼續(xù)推波助瀾，正所謂“上有政策，下有對(duì)策”。