淺談房地產(chǎn)抵押估價(jià)中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

    為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》。有關(guān)專家和同行在各種雜志及論壇中就此發(fā)表過許多文章進(jìn)行探討?，F(xiàn)結(jié)合筆者在房地產(chǎn)估價(jià)中的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，匯總有關(guān)專家和同行的意見，淺談房地產(chǎn)抵押估價(jià)中應(yīng)注意的幾方面問題。

1、 抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

    《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第15條明確要求“不高估市場價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款”。在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，針對不同類型的房地產(chǎn)，如商業(yè)、住宅、工業(yè)以及純土地、在建工程、有著不同的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注重點(diǎn)。

   （1）對于商業(yè)房地產(chǎn)，重點(diǎn)關(guān)注其市場環(huán)境、城市規(guī)劃、同類物業(yè)未來的供求關(guān)系等因素變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)商業(yè)估價(jià)對象處在一個(gè)好的市場環(huán)境情況下時(shí)，由于租金較高，其市場交易價(jià)格也較高，而且往往市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收益還原價(jià)格。但商業(yè)房地產(chǎn)對市場環(huán)境的變化非常敏感。如果出現(xiàn)依托該商業(yè)房地產(chǎn)所經(jīng)營的項(xiàng)目及產(chǎn)品發(fā)生不利的變化、城市規(guī)劃發(fā)生改變或者做出對該物業(yè)不理的限制、在不遠(yuǎn)的將來該商業(yè)房地產(chǎn)周圍出現(xiàn)大大超出市場需求的同類物業(yè)等情況，其租金可能出現(xiàn)較大的降幅，該商業(yè)房地產(chǎn)的市場價(jià)格將面臨較大的變化。在有些情況下，估價(jià)對象周圍很少有同類物業(yè)交易，而業(yè)主也會(huì)生成低于某價(jià)格不會(huì)出售，那么就容易造成對該房地產(chǎn)價(jià)格的高估。另外，商業(yè)類房地產(chǎn)空置率、租金損失率也較高。例如北京高檔住宅社區(qū)的商鋪，其交易案例很少或者沒有，但是有意出售的業(yè)主的報(bào)價(jià)很高，超出周邊其他商鋪價(jià)格很多，那么又沒有買主，特別容易造成有價(jià)無市的狀況，那么就容易高估或者較大偏離市場價(jià)格。因此，目前商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格容易高估，并且存在加大的泡沫，必須引起充分的重視。

  （2）對于住宅類房地產(chǎn)，重點(diǎn)區(qū)分是消費(fèi)自住型購房還是投資型購房，該房地產(chǎn)是位于發(fā)展成熟區(qū)域還是新興為發(fā)展的成熟區(qū)域。在新興未發(fā)展成熟區(qū)域的投資型購房，一旦市場發(fā)生變化，對房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)造成很大的打擊。比如北京地鐵周邊房地產(chǎn)，在未開通地鐵時(shí)價(jià)格明顯較低，一旦地鐵正式運(yùn)營后，房價(jià)飛漲，在短時(shí)間內(nèi)業(yè)主報(bào)價(jià)混亂，對自己房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大期望，而成交又少，那么在此階段評估人員要注意地鐵因素影響，防止價(jià)格高估。

  （3）對于工業(yè)類房地產(chǎn)，重點(diǎn)關(guān)注以下兩個(gè)方面：專業(yè)性廠房的通用性差，可變現(xiàn)能力差；在工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)工業(yè)用地價(jià)格普遍收到政府優(yōu)惠，有的稅收減免，有的通過其他方式返還投資者土地出讓金，需要評估人員注意。

  （4）純土地抵押，根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過出讓合同約定的時(shí)間未動(dòng)工開發(fā)的可以征收土地閑置費(fèi)直至無償收回土地使用權(quán)。如出現(xiàn)這種情況，抵押物處置時(shí)將會(huì)增加很大成本，甚至土地使用權(quán)被政府無償沒收，抵押價(jià)值就不復(fù)存在；規(guī)劃變更的風(fēng)險(xiǎn)，對于尚未開發(fā)的土地，存在規(guī)劃變更可能，原規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域或者臨街位置變?yōu)橘M(fèi)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域或一邊為止，土地價(jià)格將大幅減少；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對這樣的抵押物，問題在于能否受償以及受償以后如何處理。

  （5）在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)，首先是存在能否順利竣工并驗(yàn)收合格的風(fēng)險(xiǎn)，在建工程存在很多導(dǎo)致其竣工驗(yàn)收合格的因素，其次，在建工程存在拖欠建筑工程款的問題，均會(huì)對銀行的抵押優(yōu)先受償權(quán)造成影響。

   2、法定優(yōu)先受償款風(fēng)險(xiǎn)

   《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第4條指出，法定優(yōu)先受償款“包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款”。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第8條指出，“房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況；必要時(shí)，應(yīng)當(dāng)對誒托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行檢查”。但是，房地產(chǎn)估價(jià)師了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利是有困難的。A、發(fā)包方經(jīng)常會(huì)將某些工程項(xiàng)目分包出去，并存在拖欠工程款和材料款的情況，其他人并不知曉。B、項(xiàng)目存在預(yù)售，但開發(fā)商并沒有備案。并對估價(jià)師進(jìn)行隱瞞。C、其他法定優(yōu)先受償款的內(nèi)容并不明確。

    此外，可能存在如下優(yōu)先權(quán)不優(yōu)的情況：一是職工安置費(fèi)優(yōu)先權(quán)。按照國務(wù)院相關(guān)規(guī)定，對于納入國家兼并并破產(chǎn)計(jì)劃的國有企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得必須首先用于支付職工安置費(fèi)。二是稅收優(yōu)先權(quán)。根據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，如果企業(yè)在提供抵押之前就已拖欠稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)優(yōu)先于商業(yè)銀行處置抵押物并就處置價(jià)款優(yōu)先受償拖欠稅款，即便是商業(yè)銀行業(yè)已處置抵押物或以折價(jià)形式受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦有權(quán)在抵押物價(jià)值范圍內(nèi)向商業(yè)銀行追欠稅企業(yè)應(yīng)繳稅款。三是抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有限期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不利的影響。四是抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)一般都會(huì)經(jīng)過一個(gè)交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達(dá)數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠繳水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等情況，這些費(fèi)用雖然不是法定優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但也對房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生不利的影響。

    因此房地產(chǎn)估價(jià)師可以在抵押估價(jià)報(bào)告對估價(jià)對象設(shè)計(jì)的法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況收集情況加以披露，對委托方是否提供有關(guān)情況和估價(jià)師是否收集到有關(guān)情況作出聲明，并對所確定的估價(jià)對象抵押價(jià)值加以限制和說明。

    3、抵押估價(jià)中銀行責(zé)任

    《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》第3款指出，“房地產(chǎn)抵押估價(jià)原則上由商業(yè)銀行委托”，“估價(jià)費(fèi)用由委托人承擔(dān)”，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)保證估價(jià)結(jié)果的公平、公正，而各商業(yè)銀行為達(dá)到企業(yè)或個(gè)人貸款金額目的，完成業(yè)績，會(huì)存在要求估價(jià)機(jī)構(gòu)高估抵押物價(jià)值，此時(shí)估價(jià)人員應(yīng)按估價(jià)師準(zhǔn)則來嚴(yán)格要求自己，否則會(huì)給自己、公司以及商業(yè)銀行帶來嚴(yán)重后果。同時(shí)在估價(jià)實(shí)踐中，銀行方面經(jīng)常不給估價(jià)師足夠的時(shí)間，要求估價(jià)師在很短時(shí)間完成估價(jià)報(bào)告，把能否快速完成估價(jià)報(bào)告最為估價(jià)機(jī)構(gòu)是否勝任要求的標(biāo)準(zhǔn)，對估價(jià)報(bào)告質(zhì)量影響很大。