工商物業(yè)口頭定價(jià)技巧及影響價(jià)格因素分析

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的提高，一直被社會(huì)密切關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)頻繁，國(guó)家不斷出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，金融行業(yè)不斷調(diào)整利息，企業(yè)進(jìn)行全面管控、協(xié)同運(yùn)營(yíng)，來(lái)降低和控制項(xiàng)目成本，管控企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力。如把房地產(chǎn)發(fā)展分為蕭條、初期、鼎盛一個(gè)大循環(huán)的過(guò)程，那么有人認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入鼎盛并逐步走向蕭條，可是有人卻認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還要十幾年的發(fā)展。在這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)條件下，作為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的我們，更應(yīng)把握好房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，跟得上社會(huì)政策，用科學(xué)合理的評(píng)估方法、參照物業(yè)相關(guān)信息，準(zhǔn)確的評(píng)估，做到評(píng)估價(jià)格真實(shí)、客觀的反映在某個(gè)估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)價(jià)格形成的方式不同可以劃分為：理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格三種類(lèi)型，我們?cè)u(píng)估所涉及的房地產(chǎn)價(jià)格為評(píng)估價(jià)格，評(píng)估價(jià)格是指未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)的狀況下，在正常市場(chǎng)條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值）。

房地產(chǎn)形式可以分為住宅、非住宅類(lèi)（工商類(lèi)）。住宅類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)單一，非住宅類(lèi)劃分為商業(yè)、辦公、廠房等，其價(jià)格確定相對(duì)復(fù)雜。本文針對(duì)工商物業(yè)的口頭定價(jià)總結(jié)幾點(diǎn)小技巧，希望在以后的工作中有一定的幫助。針對(duì)工商物業(yè)，首先我們應(yīng)咨詢物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，租金，是否空置、區(qū)位、臨街狀況，能否提供租賃合同、相關(guān)照片等基本信息，其次，在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)報(bào)盤(pán)網(wǎng)站（搜房網(wǎng)、房地產(chǎn)信息網(wǎng)）進(jìn)行綜合查詢對(duì)比。

（一）商業(yè)物業(yè)

1.臨街商鋪

針對(duì)臨街商鋪，我們確定租金及經(jīng)營(yíng)情況，正常區(qū)位的臨街商鋪價(jià)格用租金測(cè)算就能給出合理的價(jià)格。測(cè)算一般采用租金與收益率比值，收益率可根據(jù)物業(yè)自身的情況取5-7%；或者參照網(wǎng)上掛盤(pán)，近三個(gè)月同一小區(qū)同類(lèi)型物業(yè)報(bào)盤(pán)價(jià)格，或者周邊小區(qū)都可以作為參照對(duì)象。特殊的臨街商鋪（如長(zhǎng)期空置、租給地產(chǎn)公司或珠寶商店）我們還要考慮根據(jù)物業(yè)自身的因素，設(shè)定價(jià)格影響系數(shù)，在合理范圍內(nèi)調(diào)整價(jià)格。商業(yè)物業(yè)的租金或是經(jīng)營(yíng)情況可以側(cè)面反應(yīng)出物業(yè)的位置，物業(yè)出租給地產(chǎn)中介公司租金相對(duì)同類(lèi)型物業(yè)較高，位置相對(duì)較好。長(zhǎng)期空置物業(yè)考慮周邊商業(yè)氛圍、人流因素還是位置因素。

一些沒(méi)有市場(chǎng)報(bào)盤(pán)、地圖上無(wú)法確定位置、新開(kāi)盤(pán)物業(yè)、租金或者經(jīng)營(yíng)狀況無(wú)從核實(shí)的物業(yè)，在不能滿足查勘條件下，首先了解物業(yè)的大概位置，住宅小區(qū)均價(jià)，按住宅小區(qū)均價(jià)2-3倍區(qū)間進(jìn)行口頭報(bào)價(jià)。

2.內(nèi)鋪及商業(yè)裙樓

商業(yè)內(nèi)鋪評(píng)估價(jià)格的確定，位置是最重要，靠近物業(yè)主入口、手扶梯口、地鐵出入口的內(nèi)鋪，價(jià)格都會(huì)相對(duì)較高。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，很多開(kāi)發(fā)商將新開(kāi)盤(pán)的物業(yè)商業(yè)裙樓自留，后期整體經(jīng)營(yíng)，或出租，但是并不對(duì)外銷(xiāo)售。在進(jìn)行抵押貸款時(shí)，商業(yè)裙樓整體納入評(píng)估，對(duì)于商業(yè)裙樓，市場(chǎng)可比案例少之又少，考慮面積大，價(jià)值量大，整體變現(xiàn)受影響，一般裙樓變現(xiàn)走拍賣(mài)程序，而我們知道，拍賣(mài)的價(jià)格相較正常市場(chǎng)價(jià)格低。

針對(duì)商業(yè)內(nèi)鋪及商業(yè)裙樓價(jià)格評(píng)估時(shí)，我們通常測(cè)算的方式會(huì)采取以臨街商鋪價(jià)格修正到內(nèi)鋪，系數(shù)選取在60-70%。

3.特殊商業(yè)（買(mǎi)一送一層、面積為兩層物業(yè)、有加建部分）

特殊商業(yè)物業(yè)指我們?cè)u(píng)估中物業(yè)自身存在特殊因素。我們常見(jiàn)的特殊物業(yè)有買(mǎi)一送一、有加建部分、證載面積為兩層及以上。面對(duì)特殊物業(yè)評(píng)估時(shí)，我們首先確定物業(yè)自有的特殊因素，考慮特殊因素對(duì)物業(yè)價(jià)格影響。正常情況下，買(mǎi)一送一層、有加建部分實(shí)際使用率高，比普通商鋪的價(jià)格要高。

案例：

合正中央原著藏瓏苑66號(hào)，面積300.79平方米（實(shí)為一二層面積），委托方提供二層面積為平均分?jǐn)偯娣e，正常臨街商鋪報(bào)盤(pán)價(jià)為5.5-6.5萬(wàn)，根據(jù)樓層差系數(shù)30-60%，二層層高較低，實(shí)際使用受到層高限制，30%樓層差系數(shù)較合理，二層合理價(jià)格在1.65-2.0萬(wàn)，最終價(jià)格確定為：6×0.5+1.8×0.5=3.9萬(wàn)。此物業(yè)我司最終報(bào)價(jià)為3.5萬(wàn)。

（二）工業(yè)廠房

工業(yè)廠房定價(jià)因素包含：位置、產(chǎn)業(yè)聚集度、成新率、體量、租金；

位置：對(duì)于工業(yè)廠房位置很重要，是否臨路、是否近廠區(qū)入口價(jià)位不同；

產(chǎn)業(yè)聚集度：廠房由于其特定用途，產(chǎn)業(yè)聚集度很重要，很多大型產(chǎn)業(yè)園由于聚集度高，配套設(shè)施齊全，管理規(guī)范，其價(jià)值一般高于普通廠房；

成新率：廠房新舊程度對(duì)價(jià)格也有一定影響；

體量：對(duì)于廠房來(lái)說(shuō)，體量越大越利于客戶的利用；

租金：廠房的成交案例較少，評(píng)估廠房?jī)r(jià)格可以參考當(dāng)?shù)刈饨稹?/span>

（三）辦公物業(yè)

辦公物業(yè)定價(jià)因素包含：位置、樓層、體量、檔次、租金、商務(wù)聚集度；

位置：不同的位置根據(jù)市場(chǎng)需求度有不同的市場(chǎng)價(jià)值；

樓層：一般較高樓層價(jià)格高于較低樓層價(jià)格；

體量：體量居中的價(jià)格最高，過(guò)大不利于市場(chǎng)流通，過(guò)小不適宜辦公；

檔次：辦公樓的檔次可以體現(xiàn)在物業(yè)大堂、辦公層層高、物業(yè)外觀都對(duì)定價(jià)有一定影響；

租金：定價(jià)除了參考市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)成交價(jià)格，也可以參考租金；

商務(wù)聚集度：商務(wù)聚集度由于企業(yè)聚集程度高，配套設(shè)施齊全，也對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定影響。