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廣州市番禺區(qū)新型工業(yè)寫字樓房地產(chǎn)淺析

一、番禺新型工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)生的條件

改革開放以來，我國工業(yè)得到迅速的發(fā)展，廣州番禺亦因為其良好的地域區(qū)位，在工業(yè)發(fā)展方面亦有著不可或缺的地位。隨著經(jīng)濟(jì)架構(gòu)的轉(zhuǎn)變，番禺的工業(yè)發(fā)展也有著微妙的變化，工業(yè)寫字樓應(yīng)運(yùn)而生。

1、經(jīng)濟(jì)架構(gòu)的轉(zhuǎn)變

上世紀(jì)80-90年代，番禺的工業(yè)發(fā)展主要是以勞動密集型為主，如制衣服裝、電子設(shè)備等，隨著國際貿(mào)易發(fā)展和香港、澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，近年來，番禺工業(yè)的發(fā)展亦有了一定變化，就是從勞動密集型向技術(shù)集約型轉(zhuǎn)變。

2、政策支持

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，架構(gòu)的轉(zhuǎn)變，沿海地區(qū)土地供給開始緊張，因此各地政府對工業(yè)發(fā)展提出合理利用土地的建議，與此相關(guān)的一些政策應(yīng)運(yùn)而生，如“三舊改造”、“騰籠換鳥”、“退二進(jìn)三”等。

正因有以上條件，在政府的帶領(lǐng)下，很多現(xiàn)有的工業(yè)房地產(chǎn)都紛紛做出一定的改造，新型工業(yè)房地產(chǎn)營運(yùn)而生，一般這些新型房地產(chǎn)都以“節(jié)能、環(huán)保、生態(tài)”為主題，吸引一些“高、精、尖”企業(yè)進(jìn)駐。而開發(fā)商要求進(jìn)駐企業(yè)只能從事科研開發(fā)、商務(wù)辦公領(lǐng)域工作，不接受生產(chǎn)型企業(yè)。

二、番禺幾個典型的新型工業(yè)房地產(chǎn)介紹

1、天安節(jié)能科技園

天安·廣州番禺節(jié)能科技園（TIANAN－TEP）坐落于廣州市番禺區(qū)迎賓路730號，是廣州市和番禺區(qū)政府重點(diǎn)支持發(fā)展的項目，國家主席胡錦濤、廣州市市長張廣寧等領(lǐng)導(dǎo)曾到園區(qū)視察，并對園區(qū)發(fā)展模式和成績充分肯定。園區(qū)致力于促進(jìn)創(chuàng)新科技在廣州番禺的發(fā)展；園區(qū)占地50萬平方米，規(guī)劃總建筑面積76萬平方米，綠化率20%，總投資50億。規(guī)劃中有總部發(fā)展中心、創(chuàng)業(yè)中心、研發(fā)中心、培訓(xùn)中心、服務(wù)中心、科技產(chǎn)業(yè)帶、白領(lǐng)公寓等功能組團(tuán)?，F(xiàn)已進(jìn)駐的代表企業(yè)有：三星、鑫宇科技、瑞森生物、銀達(dá)科技擔(dān)保投資公司、中國建設(shè)銀行等。

租售模式：獨(dú)立間隔，可租可售，面積50-5000平方米不等，租金：50-55元/平方米/月，售價：10000-12000元/平方米. 

2、中頤創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

位于市橋禺山西路旁的中頤·創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目定位為“南中國首席創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群”，預(yù)計總投資30億元，打造“創(chuàng)意總部+生態(tài)產(chǎn)業(yè)園+產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺”的復(fù)合產(chǎn)業(yè)園理念，建設(shè)成輻射泛珠三角地區(qū)、具有全國影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)旗艦項目。園區(qū)占地20.6萬平方米（309畝），總建筑面積480909平方米，容積率2.0，綠化率38.4%，將引進(jìn)1000～1500個創(chuàng)意企業(yè)，以IT軟件開發(fā)、廣告設(shè)計、建筑設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計、能源技術(shù)、生物科技等企業(yè)群體為服務(wù)對象，創(chuàng)造就業(yè)職位30000個，預(yù)期年產(chǎn)值75億元以上?，F(xiàn)已進(jìn)駐的代表企業(yè)有：百度、海鷗衛(wèi)浴、華鴻油品有限公司、昌林電子科技有限公司、浩納音響設(shè)備有限公司等。

租售模式：獨(dú)立間隔，只租不售，面積160-2000平方米，租金：42-60元/平方米。

3、番禺清華科技園

清華科技園廣州創(chuàng)新基地坐落于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)創(chuàng)啟路63號，總占地面積1300畝，總建面積達(dá)84萬平方米，容積率1.0，綠化率80%，是華南區(qū)域規(guī)模最大的科技園區(qū)之一，是由清華科技園（啟迪股份）攜手招商地產(chǎn)與番禺區(qū)政府共同建設(shè)與運(yùn)營，是番禺區(qū)的重點(diǎn)項目。作為中國唯一一個A類大學(xué)科技園，即將落戶該區(qū)的清華科技園廣州創(chuàng)新基地將致力于打造“技術(shù)驅(qū)動型創(chuàng)新和創(chuàng)意驅(qū)動型創(chuàng)新完美結(jié)合”的典范園區(qū)，將成為具有中國特色的“硅谷”大本營?，F(xiàn)已進(jìn)駐的代表企業(yè)有：藍(lán)通科技發(fā)展有限公司、清華大學(xué)信息技術(shù)研究院、聯(lián)啟信息科技有限公司、思普達(dá)電子科技有限公司等。

租售模式：可拆分亦可整體租售，面積400-9000平方米，租金：35元/平方米，售價：單層8000－9000元/平方米。

4、巨大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

巨大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園坐落于廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn)石北工業(yè)路（地鐵會江站旁），總占地面積18.5萬平方米，總建筑面積達(dá)23.8萬平方米，容積率1.45，綠化率37.5%，項目定位城市創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)綜合體，以工業(yè)設(shè)計、文化創(chuàng)意、物流信息為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，聚集“微笑曲線”兩端的中小微企業(yè)。將城市中的商務(wù)、辦公、居住、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進(jìn)行有效組合，形成一個多功能、高效率的綜合體。結(jié)合國際流行的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計概念，為中小微企業(yè)創(chuàng)造完善的產(chǎn)業(yè)對接及交流平臺，發(fā)揮集聚優(yōu)勢效應(yīng)。

租售模式：獨(dú)立分隔出售、不租，面積100-2000平方米，售價：均價10000元/平方米。

除了以上介紹的幾個典型的產(chǎn)業(yè)園外，番禺區(qū)還有很多類似這種模式的新型產(chǎn)業(yè)園，如有利創(chuàng)意園、花城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、淘寶商城、著得祿產(chǎn)業(yè)園等。 

三、新型工業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀淺析及發(fā)展預(yù)測

這些產(chǎn)業(yè)園在房地產(chǎn)市場也處于一種特殊的地位，因為這類新型的工業(yè)房地產(chǎn)在招商時，都要設(shè)置比較高的門檻，大概都要求企業(yè)是新型環(huán)保，產(chǎn)業(yè)服務(wù)或科技研發(fā)類，在這些入園要求下，企業(yè)往往只能在此做辦公、研發(fā)類工作，基本上不能進(jìn)行生產(chǎn)，故這類型房地產(chǎn)的售價和租金往往跟當(dāng)?shù)匾话銓懽謽堑淖馐鬯娇待R，有些比較大的園區(qū)，其配套已相當(dāng)完善，對周邊的辦公氛圍起到帶動作用，租售率往往會更高。

另外，由于這種新型的工業(yè)房地產(chǎn)大多數(shù)都是由原來的工業(yè)房地產(chǎn)改建或改造而成，在一定程度上仍然留有部分工業(yè)房地產(chǎn)的色彩，基本上已自成“王國”，配套有餐廳、公寓、商業(yè)等，而且園區(qū)內(nèi)綠化面積大，工作氛圍舒適，對比現(xiàn)在高端的配套單一的甲級寫字樓，新型房地產(chǎn)有著一定優(yōu)勢。因此，擁有高新技術(shù)的企業(yè)對此類房地產(chǎn)的需求會日益加強(qiáng)。