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成都分公司 李譜

總述：面對(duì)2012年下半年房?jī)r(jià)、地價(jià)出現(xiàn)上漲過(guò)快的情況下，2013年2月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議制定新國(guó)五條，提出完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策；擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)措施。2013年3月成都出臺(tái)國(guó)五條實(shí)施細(xì)則，但這次調(diào)控力度總體溫和，從上半年總體情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量波動(dòng)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)略有上漲，地價(jià)上漲較快，“地王”頻現(xiàn)，針對(duì)上述的情況，不排除國(guó)家在下半年可能出臺(tái)新的調(diào)控政策。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)

1.1國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)分析

全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持低迷狀態(tài)，美聯(lián)儲(chǔ)維持量化貨幣寬松政策, 日元持續(xù)貶值，歐洲尚未擺脫歐債危機(jī)，未來(lái)前景并不樂(lè)觀。

在這一背景下，2013年以來(lái)，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)動(dòng)力發(fā)展不足，一季度我國(guó)GDP增長(zhǎng)7.7％，增幅低于預(yù)期。“兩會(huì)”之后，中央政府推行一系列新政，核心“保增長(zhǎng)”，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)朝著溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)發(fā)展。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)二季度經(jīng)濟(jì)小幅反彈,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)8.2%;通過(guò)兼并重組解決工業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩,預(yù)計(jì)二季度工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)10.2%;經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然依賴(lài)固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng),預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)21.7%;進(jìn)出口穩(wěn)定增長(zhǎng)比較樂(lè)觀,預(yù)計(jì)我國(guó)出口和進(jìn)口的同比增長(zhǎng)速度分別為15%、11%。二季度居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比漲幅小幅回落,為2.6%,工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格降幅趨緩,同比下降0.3%。

1.2成都市宏觀經(jīng)濟(jì)分析

基于復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，成都繼續(xù)深入實(shí)施“五大興市戰(zhàn)略”，據(jù)成都統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1-5月，完成固定資產(chǎn)投資2397.6億元，比上年同期增長(zhǎng)15.2%。按構(gòu)成看，基本建設(shè)投資完成1150.1億元，增長(zhǎng)14.7%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成775.0億元，增長(zhǎng)17.4%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1509.3億元，比上年同期增長(zhǎng)12.2%。從行業(yè)看，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)97.0億元，增長(zhǎng)15.6%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)1226.3億元，增長(zhǎng)13.1%；住宿業(yè)實(shí)現(xiàn)16.4億元，增長(zhǎng)6.8%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)169.5億元，增長(zhǎng)4.9%。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為102.9。

其中，一季度成都GDP2150.8億元，比上年同期增長(zhǎng)10.5%，增速比全國(guó)、全省平均高2.8和0.3個(gè)百分點(diǎn)。全市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，主要指標(biāo)增速高于全國(guó)、全省平均水平。

二、政策分析

2.1國(guó)家政策

2.2.1國(guó)五條具體內(nèi)容

在2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制；堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策；擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。隨后3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，制定出相關(guān)細(xì)則，如二手房個(gè)稅按差額兩成計(jì)征，限購(gòu)覆蓋全部行政區(qū)，違規(guī)房企將禁止信托融資等。尤其是二手房個(gè)稅按差額兩成計(jì)征這一政策出臺(tái)，對(duì)二手房市場(chǎng)影響較大。

2.2成都政策

2.2.12013年2月20日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺(tái)《公布2013年度我市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》，該通知標(biāo)志著成都市國(guó)五條細(xì)則落地，主要內(nèi)容是進(jìn)一步加大住房保障力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，確保新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。

2.2.22013年5月6日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺(tái)《關(guān)于2013年第一次公布成都市中心城區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》，制定了成都市中心城區(qū)不同環(huán)域范圍土地上按建筑面積計(jì)算的住房平均交易價(jià)格為：二環(huán)以?xún)?nèi)10100元/平方米；二環(huán)至三環(huán)之間：8500元/平方米；三環(huán)以外：7800元/平方米。住房平均交易價(jià)格的制定對(duì)房產(chǎn)稅征收、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格有著重要指導(dǎo)意義。

2.2.32013年5月23日，為落實(shí)國(guó)五條關(guān)于加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管要求，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的通知》，從商品房預(yù)售、現(xiàn)售、銷(xiāo)售活動(dòng)監(jiān)管、維護(hù)市場(chǎng)秩序等內(nèi)容健全成都市商品房銷(xiāo)售、監(jiān)管制度。

三、成都市土地市場(chǎng)分析

2013年上半年，成都土地市場(chǎng)依舊繁榮，主城區(qū)熱門(mén)板塊主要集中在武侯、成華、青羊區(qū)，近郊土地成交價(jià)依然占據(jù)主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴](méi)有受到國(guó)五條影響。

3.1、成交分析

3.1.1受政策影響，成交總量有所下降

成都市（含郊縣）第1季度成交3914.69畝；第2季度成交2779.52畝，環(huán)比下降29%。上半年土地成交116宗，共6694.2087畝，比去年同期下降8.4%。從月成交量來(lái)看，月份間土地成交量有一定起伏，但波動(dòng)不大，市場(chǎng)較為穩(wěn)定，1月成交量最多，為30宗，4月成交量最低，為9宗，可能是成都3月底剛剛出臺(tái)國(guó)五條細(xì)則，政府及開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景持謹(jǐn)慎態(tài)度，因而造成4月土地市場(chǎng)成交量走低。

3.1.2從環(huán)層來(lái)看，三環(huán)外區(qū)域依舊是土地供需的重點(diǎn)

城中特別是一環(huán)至三環(huán)土地供應(yīng)較少，整個(gè)主城區(qū)從城中向外遞減趨勢(shì)明顯。三環(huán)外成交國(guó)有建設(shè)用地共約6245.83畝，占總成交量的93%，同比增加6.3%，可見(jiàn)三環(huán)外郊縣成交量繼續(xù)擴(kuò)大其優(yōu)勢(shì)，而繞城外土地成交量占三環(huán)外總量78%，其中以雙流、都江堰、彭州、新津、新都為代表二、三圈層成交量比較突出，這些區(qū)縣由于儲(chǔ)備地塊較多、價(jià)格相對(duì)低廉、未來(lái)發(fā)展前景較優(yōu)在成交方面具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，而三環(huán)內(nèi)的主城區(qū)土地資源的稀缺，造成成交量進(jìn)一步壓縮。

3.2、價(jià)格分析

3.2.1上半年成都土地價(jià)格走高，

2013年上半年，成都土地市場(chǎng)成交價(jià)格明顯高于往年，國(guó)五條絲毫未影響成都土地市場(chǎng)，主城區(qū)國(guó)有建設(shè)用地住宅及商業(yè)成交樓面均價(jià)分別為5435.47元/平方米和2961.28元/平方米，同比分別增加29%、63%。其主要原因一是房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)回暖趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)具有較多的現(xiàn)金流，購(gòu)地意愿繼續(xù)增強(qiáng)；二是優(yōu)質(zhì)區(qū)域條件較佳，成交價(jià)格較高，提升整體樓面地價(jià)水平。

3.3、成都市土地市場(chǎng)預(yù)期

2012年四季度成都被通報(bào)為“市場(chǎng)異動(dòng)城市”，今年上半年地塊溢價(jià)率較高現(xiàn)象仍然未發(fā)生改變，因此，未來(lái)有關(guān)部門(mén)有可能會(huì)加大對(duì)成都市土地市場(chǎng)的監(jiān)查力度，面臨的政策不確定性依然存在。另外成都國(guó)五條細(xì)則要求切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，成都市會(huì)加大保障性住房用地、普通住宅用地供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年，在沒(méi)有新一輪調(diào)控政策出臺(tái)下，成都土地市場(chǎng)依舊高漲。

四、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

4.1新增商品房市場(chǎng)供求分析

4.1.1成都主城區(qū)新增預(yù)售商品房同比增加，2季度增幅較大

2013年上半年主城區(qū)共發(fā)放262張商品房預(yù)售許可證，面積共計(jì)7781858.01平方米。同比增加28%，其中1季度新增預(yù)售面積為3370522.45平方米，2季度新增預(yù)售面積為4411335.56平方米，受春交會(huì)影響，2季度環(huán)比增加31%。

4.1.2高新區(qū)預(yù)售供給面積比重最大

從各行政區(qū)商品房預(yù)售狀況分析，高新區(qū)仍然處于領(lǐng)先地位，高新區(qū)發(fā)售的預(yù)售面積占成都主城區(qū)商品房預(yù)售面積的39%。而金牛區(qū)預(yù)售占比面積最小，僅占7%。

4.1.3新增商品房市場(chǎng)成交分析

從主城區(qū)商品房成交面積與新增商品房供求趨勢(shì)看，2013年上半年主城區(qū)商品房新增供應(yīng)面積同比有所增加28%，環(huán)比下降21.8%，2013年主城區(qū)商品房成交面積同比增加87.4%，環(huán)比增加26.4%，總體來(lái)看，商品房新增供應(yīng)面積波動(dòng)性增加，成交面積持續(xù)增長(zhǎng)。受春交會(huì)影響，2013年2季度主城區(qū)商品房成交面積環(huán)比增加15%。從行政區(qū)域來(lái)看，商品房成交面積比重最大的當(dāng)屬高新區(qū)，占36%，表明成都主城區(qū)商品房市場(chǎng)重心已經(jīng)南移。

4.2新房住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

4.2.1成都主城區(qū)住宅成交分析

從成都市主城區(qū)商品住宅的成交趨勢(shì)上看，2013年上半年共成交商品住宅57587套，共計(jì)5488372.25平方米，成交套數(shù)同比增加了77%，環(huán)比增加18.6%，成交面積同比增加了87.5%，環(huán)比增加23.2%。明顯可以看出，2013年成都主城區(qū)的商品住宅成交量保持上漲趨勢(shì)，主要是因?yàn)檎畬?duì)于剛需性需求政策偏向，鼓勵(lì)和支持首次置業(yè)為代表的合理購(gòu)房需求，剛需成為市場(chǎng)成交中的主力軍。結(jié)合商品住宅成交每戶(hù)平均面積趨勢(shì)圖看，2013年上半年，每戶(hù)面積為95平方，成為2012年以來(lái)，戶(hù)均面積仍然較低。這說(shuō)明目前市場(chǎng)成交住宅類(lèi)型90平方以下占主流，剛需依然成為市場(chǎng)主要群體。

4.3二手房住宅市場(chǎng)分析

4.3.1主城區(qū)二手房成交量穩(wěn)中有升

2013年，上半年成都市主城區(qū)二手房住宅成交面積共3453137.194平方米，成交套數(shù)35461套，成交面積環(huán)比增加13.5%，同比增加74%，成交套數(shù)環(huán)比增加12.3%，同比增加74%。從2013年1到6月的成交趨勢(shì)看，3月二手房成交面積1212781.35平方米，環(huán)比上漲2.28倍，大幅增長(zhǎng)的原因是受?chē)?guó)五條中二手房個(gè)稅征收20%這一政策的影響，這一時(shí)期過(guò)戶(hù)交易劇增。后來(lái)成都國(guó)五條細(xì)則未明確個(gè)稅征收規(guī)定，4至5月二手房交易迅速回歸正常。從整體看2013年1-6月里，除3月份以外，成都主城區(qū)二手房成交量較為平穩(wěn)。而且春交會(huì)期間，二手房交易較為平淡，并未促使4、5月交易量的顯著提升。

4.3.2二手房成交量占總比略有下降

2012年下半年，二手房成交量占住宅總成交量40%，2013年上半年，二手房成交量占住宅總成交量的38.6%，略有下降。

4.4成都主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量分析

2013年上半年成都主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交面積，環(huán)比增加35%，同比增加86.6%，因商業(yè)地產(chǎn)受調(diào)控政策影響較小，因此，成都商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)欣欣向榮的利好局勢(shì)，隨著2號(hào)線延線開(kāi)通以及二環(huán)路高架橋的全線竣工，將會(huì)促使二環(huán)路商圈及2號(hào)線相關(guān)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升。

五、后市預(yù)測(cè)

5.1國(guó)五條出臺(tái)之后，成都相關(guān)細(xì)則未有實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容，但中央的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心并不會(huì)有變，成都市限購(gòu)政策在短時(shí)間不會(huì)發(fā)生改變，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將長(zhǎng)期在調(diào)控中前進(jìn)。

5.2今年以來(lái)，成都市住宅市場(chǎng)成交量及房?jī)r(jià)呈波動(dòng)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅不大，目前“北改”正在深入進(jìn)行，2號(hào)線西延線已開(kāi)通，龍泉東部新區(qū)加快開(kāi)發(fā)進(jìn)程，華府板塊也有不少開(kāi)發(fā)商入駐，下半年，北部、犀浦、大面、華府、華陽(yáng)等地依然是住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍地區(qū)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)及成交量呈“量?jī)r(jià)企穩(wěn)”趨勢(shì)。

5.3目前全國(guó)各地大中城市房?jī)r(jià)漲幅較大，不少地區(qū)土地市場(chǎng)交易非?；钴S，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，溢價(jià)率較高，“地王”頻現(xiàn)，國(guó)五條的出臺(tái)并未有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，下半年不排除國(guó)家推行新一輪房產(chǎn)調(diào)控政策，有可能擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)地區(qū)，這也增加了未來(lái)房地產(chǎn)政策的不確定性。