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深圳分公司  林銀梅、吳麗娟

1、收益還原法的理論基礎(chǔ)

收益還原法是根據(jù)預(yù)期原理, 即求得未來收益權(quán)利的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。

其計(jì)算土地價(jià)格基本的公式如下:

P=a/r*[1-1/(1+r)n次方

式中: P--土地價(jià)格;

a-- 土地純收益;

r-- 土地還原率;

n--使用土地的年期或有土地收益的年期。

這個(gè)公式是在a每年不變：r每年不變且大于零；土地使用為n年時(shí)使用。

在不考慮年期和其他因素修正的前提下，可將公式改寫為P=a/r，也就是說采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，只需要了解土地純收益和土地還原率, 就可測(cè)算出相應(yīng)的地價(jià)。

2、收益還原法在商業(yè)用地評(píng)估中的應(yīng)用

商業(yè)用地作為一種有收益或潛在收益的土地，理論上講收益還原法是商業(yè)用地評(píng)估較為合適的一種方法，但實(shí)際上，估價(jià)人員較少使用它來進(jìn)行評(píng)估，造成這種情況的根本原因在于收益還原法中最主要的兩個(gè)關(guān)鍵問題土地純收益和還原率一直較難準(zhǔn)確的求取。

2.1土地純收益的求取

由于純土地出租目前在國(guó)內(nèi)案例很少。在運(yùn)用收益法時(shí)多采用房地產(chǎn)收益剝離技術(shù)得到土地的收益。這時(shí)，土地純收益等于房地純收益減去房屋純收益。因此如何準(zhǔn)確求出房地純收益和房屋純收益是求取土地純收益的關(guān)鍵。

房地純收益=房地總收益-房地總費(fèi)用

在確定房地總收益時(shí),一般應(yīng)考慮以下條件:總收益是指客觀收益(一般情況下的正常收益)，而不是待估房地實(shí)際收益。如目前空置的商業(yè)裙樓，在評(píng)估時(shí)不能按零收益計(jì)，而應(yīng)按同類商業(yè)裙樓的平均租金計(jì)算收益；經(jīng)營(yíng)效益特別好的酒店，不能按它本身的高入住率計(jì)算收益，而應(yīng)參照市場(chǎng)同類酒店的平均入住水平計(jì)算；收益必須是長(zhǎng)期可以固定取得的收益。所以目前的商業(yè)租金收益及總費(fèi)用測(cè)算多數(shù)是通過調(diào)查待估宗地所處區(qū)域、同類用途、結(jié)構(gòu)相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面積、相關(guān)費(fèi)用支出等情況, 同時(shí)結(jié)合估價(jià)對(duì)象自身實(shí)際的租賃情況，最終綜合分析、比較確定待估房地產(chǎn)的總收益及總費(fèi)用。

房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原率

=房屋重置價(jià)×房屋成新度×建筑物還原率

從上述公式中可看出，房屋純收益確定的準(zhǔn)確度主要取決于房屋重置價(jià)及建筑物還原率，在收益法中，房屋重置價(jià)由房屋開發(fā)成本、專用費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和管理費(fèi)用、投資利潤(rùn)、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)組成。通常情況下，在收益法房屋重置價(jià)的投資利潤(rùn)和投資利息僅為房屋開發(fā)成本就相關(guān)投入費(fèi)用所產(chǎn)生的利潤(rùn)及利息。而這種方法由于無法將地價(jià)所衍生的利息及利潤(rùn)計(jì)入，因此往往計(jì)算出來的房屋現(xiàn)值比合理的房屋現(xiàn)值低。因此地價(jià)和利潤(rùn)率越高時(shí)其差值也越大。而商業(yè)由于房產(chǎn)的地價(jià)和利潤(rùn)率都較高，在房屋重置價(jià)中地價(jià)所衍生的利息及利潤(rùn)所占比重較大，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋的開發(fā)成本，因此按照這種方法計(jì)算出來的商業(yè)用房房屋現(xiàn)值差距更大。為抵消因房屋現(xiàn)值低估而產(chǎn)生的誤差，只有提高房屋還原率。因此商業(yè)房地產(chǎn)的建筑物還原率較高。

2.2土地還原率的確定

不動(dòng)產(chǎn)資本化率是將不動(dòng)產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值的比率，還原利率最主要的使用價(jià)值就是用以資本化，即便是用以年期修正，其本質(zhì)仍然是一種預(yù)期收益的資本化。因此，資本化率實(shí)質(zhì)就是一種還原率。還原率的不同會(huì)導(dǎo)致價(jià)值的很大變化,還原率如果選取不當(dāng)，計(jì)算結(jié)果會(huì)出現(xiàn)很大的差異。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》給出了三種土地還原率的測(cè)算方法，有土地純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。安全利率風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和投資收益與投資風(fēng)險(xiǎn)綜合排序插入法意在強(qiáng)調(diào)還原率是具有風(fēng)險(xiǎn)性的投資收益率，市場(chǎng)提取法意在表明還原率可基于市場(chǎng)的投資收益率(即市場(chǎng)中的租價(jià)比)得到，投資組合法同樣表明不動(dòng)產(chǎn)還原率是一種可近似模擬或測(cè)算的投資收益率，其數(shù)值與投資類型和投資方式相關(guān)。還原率的確定是收益還原法評(píng)估中的難點(diǎn)之一，需要估計(jì)師掌握有充足的相關(guān)資料和豐富的土地評(píng)估工作經(jīng)驗(yàn)。涉及還原率的估價(jià)方法，不只是收益法，還有基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法、假設(shè)開發(fā)法甚至成本法、市場(chǎng)法等，其精度對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的精度影響巨大，但由于諸多原因其準(zhǔn)確的測(cè)算有著較大的難度。目前學(xué)術(shù)界、評(píng)估業(yè)界關(guān)于還原率的研究文章不少，但還沒有嚴(yán)格統(tǒng)一的定義和嚴(yán)密的理論體系，具體的測(cè)算因缺乏必要的理論支撐而存在諸多不足之處，同時(shí)缺乏切實(shí)可行的新的研究方法和研究手段。一般來說，還原率是使用年限、使用用途、區(qū)位、租約關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等影響因素的函數(shù)，其本身是動(dòng)態(tài)變化的。為方便測(cè)算，我們?cè)u(píng)估收益性房地產(chǎn)時(shí)多用靜態(tài)還原收益率進(jìn)行測(cè)算。因此在實(shí)際測(cè)算中得出的土地價(jià)格與合理土地價(jià)格仍有一定的差距。

未來收益及房地產(chǎn)還原率的不確定性也使得收益還原法其實(shí)際應(yīng)用與它的理論地位很不相符，較難作為一種主要的獨(dú)立的可靠性強(qiáng)的估價(jià)方法得到應(yīng)用。

3、運(yùn)用收益還原法評(píng)估待開發(fā)商業(yè)用地

收益還原法對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估中，多數(shù)是對(duì)已開發(fā)商業(yè)用地（即地上已附有商業(yè)用房）進(jìn)行評(píng)估，由于業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，其房地產(chǎn)收益及出租過程中的相關(guān)費(fèi)用均能較好地被求取。

但對(duì)于待開發(fā)的商業(yè)用地，較少人用收益還原法進(jìn)行測(cè)算。主要原因是待開發(fā)用地需要對(duì)開發(fā)完成后的商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)狀況及其獲益能力進(jìn)行預(yù)測(cè)。而預(yù)測(cè)收益水平的高低將直接影響收益法測(cè)算結(jié)果的精度。當(dāng)然，這并不意味著無法采用這種方式來相對(duì)準(zhǔn)確的測(cè)算地價(jià)水平。對(duì)于已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《建設(shè)工程施工許可證》等規(guī)劃指標(biāo)明確的商業(yè)用地，通過分析其商業(yè)指標(biāo)，結(jié)合對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的分析采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估也是可行的一種方法。

在實(shí)踐采用收益法對(duì)待開發(fā)商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估，有以下幾個(gè)難點(diǎn)需要關(guān)注。

首先，要確定待開發(fā)宗地的開發(fā)建設(shè)周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的收益是當(dāng)房地產(chǎn)竣工完成后才可能有租金收益的。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期是指從取得土地使用權(quán)直到不動(dòng)產(chǎn)全部售罄或出租完畢的這一段時(shí)間，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目特點(diǎn)、工程技術(shù)要求及不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的狀況等綜合確定。而房地產(chǎn)開發(fā)建筑周期的確定對(duì)收益法評(píng)估待開發(fā)商業(yè)用地是個(gè)比較重要的指標(biāo)。

其次，采用收益法評(píng)估待開發(fā)商業(yè)用地的另一難點(diǎn)是確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的預(yù)期收益。通常的做法是采用市場(chǎng)法通過調(diào)查待估宗地所處商圈，在用途、結(jié)構(gòu)相似、物業(yè)類型等方法相近的房地產(chǎn)租金水平、租金遞增比例、出租率、有效出租面積等情況，以此預(yù)測(cè)開發(fā)完成后商業(yè)用房的正?？陀^租金、出租率、有效出租面積及出租所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。需要注意的是這種方式得到的房地產(chǎn)純收益和建筑物純收益的時(shí)點(diǎn)均是房地產(chǎn)開發(fā)完成后。因?yàn)橥ㄟ^分析收益還原法對(duì)已開發(fā)用地進(jìn)行評(píng)估我們知道，待估宗地只有當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)完成后進(jìn)行出租才能獲得租金收益，因此整個(gè)房地產(chǎn)總收益的產(chǎn)生及各項(xiàng)費(fèi)用的支出均在房地產(chǎn)開發(fā)完成后發(fā)生，所以我們求得的土地純收益僅為開發(fā)完成后的土地純收益，收益年限也是房地產(chǎn)開發(fā)完成后的剩余年限。所以這時(shí)測(cè)算出來的地價(jià)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的地價(jià)。我們還要面臨的如何求取待開發(fā)商業(yè)用地于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的地價(jià)問題？因此我們需要將已求地價(jià)折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。既然要折現(xiàn)就存在折現(xiàn)率的問題，這是我們應(yīng)該用哪個(gè)還原利率呢？我們知道還原率是使用年限、使用用途、區(qū)位、租約關(guān)系、宏觀經(jīng)濟(jì)周期等影響因素的函數(shù)，其本身是動(dòng)態(tài)變化的，開發(fā)前跟開發(fā)后的土地還原率肯定是有變化的，兩者的差異也與開發(fā)建設(shè)周期有著密不可分的關(guān)系。若開發(fā)周期過長(zhǎng)，則結(jié)果會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

綜上所述，我們認(rèn)為，收益法評(píng)估待開發(fā)商業(yè)用地價(jià)格雖然有一定的難度但還是可行的，但適用應(yīng)該有一定的前提，通過分析最好是開發(fā)周期相對(duì)較短，且有相對(duì)明確定的規(guī)劃建設(shè)條件的商業(yè)用地可以采用收益法進(jìn)行估算。

4、結(jié)論

收益還原法雖作為商業(yè)用地評(píng)估較為常用的方法之一，然而仍然有較多的不確定因素存在。如何準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、還原率及收益年限等，他們都不同程度的影響了評(píng)估的科學(xué)性和結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此在收益還原法的運(yùn)用過程中應(yīng)慎重，對(duì)不確定因素需有充足實(shí)踐、理論依據(jù)，這才能保證更加準(zhǔn)確的評(píng)估土地的價(jià)格。而還原率的確定目前在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估界仍是個(gè)難題，這需要我們不斷去實(shí)踐、不斷去深入研究和探索。