成都分公司  凌莉

城市經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、有效發(fā)展離不開(kāi)合理的交通運(yùn)行環(huán)境，因此城市道路基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)顯得尤為重要。道路的貫通使人們出行更為便利，交通更順達(dá)，物流、人流更暢通。同時(shí)它還將形成綜合的“經(jīng)濟(jì)效應(yīng)”。比如：客流的增加使城市的商業(yè)繁榮，物流的改善將帶動(dòng)地價(jià)的升值，推動(dòng)物流業(yè)和商貿(mào)業(yè)發(fā)展，更能給房地產(chǎn)帶來(lái)利好的影響。

一、成都市道路交通概況

作為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心，交通、通信樞紐，交通擁堵這樣的“大城市病”在成都愈發(fā)明顯，道路交通的改造也迫在眉睫。近年來(lái)，隨著機(jī)動(dòng)車數(shù)量猛增，汽車的快捷高效逐漸被擁堵的煩惱所替代，城區(qū)道路建設(shè)滯后、公共交通體系不健全的窘境也日益凸顯。道路交通的不暢，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來(lái)了不良影響。

2013年5月底，“新二環(huán)”改造完成及通車，極大的改善了成都的道路交通狀態(tài)，二環(huán)路周邊的商業(yè)及住宅房地產(chǎn)也受到不同程度的影響?！靶露h(huán)”全長(zhǎng)28.3公里，共有47條匝道和28個(gè)快速公交站點(diǎn)，每個(gè)站點(diǎn)附近，市民都可以換乘其他地面公交線路或地鐵。

二、“新二環(huán)”對(duì)商業(yè)用房的影響

“新二環(huán)”的全線貫通將營(yíng)門(mén)口沙灣商圈、金沙光華商圈、雙楠商圈、桐梓林紫荊商圈、科華商圈、建設(shè)路商圈、錦江萬(wàn)達(dá)商圈、萬(wàn)年場(chǎng)商圈等8大商圈串在一起。改造后的二環(huán)路，底層道路擴(kuò)寬，減少了道路兩邊的綠化帶，縮短了兩邊的商鋪與道路的距離，增加了沿線商鋪的到達(dá)性。但是二環(huán)路部分高架橋會(huì)阻斷個(gè)別商場(chǎng)的交通，從而影響人氣。

金沙光華商圈為區(qū)域性商務(wù)商業(yè)中心，是集購(gòu)物、文化、生活、休閑、餐飲為一體的綜合性商業(yè)區(qū)；營(yíng)門(mén)口沙灣商圈，是建立在政務(wù)中心、展覽中心基礎(chǔ)上的商務(wù)商業(yè)中心；雙楠區(qū)域是較早成熟的城南商圈，具有較強(qiáng)的人氣吸引力；桐梓林紫荊片區(qū)為成都傳統(tǒng)富人區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚；科華北路片區(qū)依托四川大學(xué)，高校經(jīng)濟(jì)繁榮；建設(shè)路片區(qū)依托伊藤洋華堂、SM廣場(chǎng)等大型商場(chǎng)人氣輻射，形成了成華區(qū)的金融、商務(wù)、娛樂(lè)和零售中心；錦江萬(wàn)達(dá)商圈依托成都第一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，以及國(guó)美電器、伊藤洋華堂等大型商場(chǎng)，也形成了錦江區(qū)的綜合商圈；萬(wàn)年場(chǎng)商圈，周邊聚集著眾多商場(chǎng)以及高端綜合體“萬(wàn)象城”，吸引著大量人群來(lái)此消費(fèi)及游玩。

新二環(huán)”在設(shè)計(jì)階段也是考慮了沿線商場(chǎng)布局的，均在這些商場(chǎng)附近設(shè)置了進(jìn)出匝道和快速公交站點(diǎn)，便于購(gòu)物人流的聚集。錦江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在其附近有三個(gè)出口匝道、兩個(gè)入口匝道及快速公交站點(diǎn)，為購(gòu)物人群提供了便利的交通。位于錦江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)對(duì)面的錦州花園臨街商業(yè)用房（臨二環(huán)路），自小區(qū)建成以來(lái)空置率較高，隨著臨街綠化帶和“新二環(huán)”的建設(shè)，其1層商鋪售價(jià)已突破30,000元/平方米，租金為從100元/平方米到130元/平方米不等。伊藤洋華堂建設(shè)路店，在其附近有三個(gè)出口匝道、兩個(gè)入口匝道及快速公交站點(diǎn)，并且快速公交站點(diǎn)天橋與該商場(chǎng)2層聯(lián)通，增加了商場(chǎng)內(nèi)部與外部的連通性。而位于其附近的臨街商業(yè)用房，租金和售價(jià)也有明顯的增長(zhǎng)，如首創(chuàng)愛(ài)這城的臨街商鋪，“新二環(huán)”建成前的售價(jià)為40,000-50,000元/平方米，“新二環(huán)”建成后的售價(jià)突破60,000元/平方米。由此可以看出“新二環(huán)”對(duì)沿線的商場(chǎng)及臨街商鋪帶來(lái)的增值影響是很明顯的。

三、“新二環(huán)”對(duì)住宅用房的影響

成都二環(huán)路，位于主城區(qū)核心區(qū)域，有著其他區(qū)域無(wú)法比擬的地段優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)。沿線的居住板塊主要有交大板塊，建設(shè)路板塊，萬(wàn)年場(chǎng)板塊，神仙樹(shù)板塊，金沙光華板塊等，上述板塊沿二環(huán)路形成了成都核心居住帶。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在成都第41屆房交會(huì)中，有49%的購(gòu)房者選擇在二環(huán)至三環(huán)間置業(yè)，這一比重不僅超過(guò)其他環(huán)線位置，而且也比往屆展會(huì)高。其實(shí)早在“新二環(huán)”建設(shè)中，周邊的樓盤(pán)價(jià)格已有明顯上漲。很多購(gòu)房者往往會(huì)把交通作為重要的考慮因素，成都的二環(huán)路沿線不僅有便利的交通，還擁有成熟的大型商業(yè)配套。

如果說(shuō)，20年前二環(huán)路的通車創(chuàng)造了雙楠、桐梓林等板塊，那么如今的“新二環(huán)”更像是對(duì)居住板塊的價(jià)值重構(gòu)。現(xiàn)全長(zhǎng)28公里的新二環(huán)通車后，已經(jīng)形成了名副其實(shí)的30分鐘生活圈?！靶露h(huán)”通車后，首先會(huì)加速沿線居住板塊的配套成熟，提升區(qū)域價(jià)居住價(jià)值。其次，二環(huán)路縮短了東西南北各個(gè)居住區(qū)的時(shí)間，有利于這些居住板塊相連成片，形成更密集的二環(huán)生活帶。

“新二環(huán)”的全線貫通，從宏觀上講，交通便捷度提高，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。但是從微觀角度來(lái)看，二環(huán)路邊的住房受噪音及尾氣污染較大，較低樓層采光不好，居住環(huán)境不好，對(duì)房地產(chǎn)有減值影響。但是筆者觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)的漲跌是受多方面因素的影響，從目前成都樓市環(huán)境來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲速度不會(huì)太快，房屋貶值的可能性是較小的（住房剛性需求隨著人口的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，而可利用土地在逐漸減少，根據(jù)供需理論，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)貶值的可能性是較小的），而且隨著市民的反映，以及政府市政規(guī)劃的完善，會(huì)逐步解決二環(huán)隔音防噪等問(wèn)題。從二環(huán)具體區(qū)位來(lái)看，無(wú)論從地理位置、交通情況還是商業(yè)配套，都是十分完善的，所以區(qū)域住房降價(jià)可能性較小。而可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況，主要是緊鄰“新二環(huán)”的住房，但其所占比例較小，不足以影響整個(gè)二環(huán)路沿線樓市價(jià)格。

目前，二環(huán)周邊的新盤(pán)價(jià)格在10,000—17,000元/平方米不等，舊盤(pán)的價(jià)格在7,000-9,000元/平方米，而現(xiàn)如今，二環(huán)路的周邊已有多個(gè)成熟的居住板塊，在一系列的改變中，城東片區(qū)便充當(dāng)著成都主城區(qū)最后的發(fā)展區(qū)域和最大潛力的區(qū)域，也是目前最受關(guān)注的片區(qū)。