廣州分公司  潘麗珠

白云區(qū)位于廣州市老城區(qū)的北面，地處北回歸線以南，陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，東鄰增城、蘿崗，西界南海，北接花都、從化，南連黃埔、天河、越秀、荔灣等4區(qū)，面積795.79平方公里。白云區(qū)轄內(nèi)有14條行政街，4個(gè)中心鎮(zhèn)，即三元里街、松洲街、景泰街、黃石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)4個(gè)鎮(zhèn)。設(shè)居民委員會245個(gè)，村民委員會118個(gè)，全區(qū)戶籍人口77萬多人，流動人口約80萬。區(qū)內(nèi)兼具有多種地貌。東部和東北部是丘陵地區(qū)，林木茂盛，大小水庫山塘遍布，湖光山色，風(fēng)景宜人，有廣州市最高的帽峰山（海拔534.9米）和著名的白云山風(fēng)景名勝區(qū)；中部為廣花平原，田園沃野，一望無邊；西部是珠江水系，河網(wǎng)交織，巴江河及流溪河流經(jīng)境內(nèi)，既得灌溉之便，更得航運(yùn)之利。

白云區(qū)轄內(nèi)有14條行政街，4個(gè)中心鎮(zhèn)，即三元里街、松洲街、景泰街、黃石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)4個(gè)鎮(zhèn)。設(shè)居民委員會245個(gè)，村民委員會118個(gè)，全區(qū)常住人口為2222658人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時(shí)的1519584人相比，十年共增加703074人，增長46.27%。年平均增長率為3.88%。全區(qū)戶籍人口77萬多人，流動人口約80萬。

白云區(qū)交通，京廣電氣化鐵路、105、106、107、324國道及京珠、廣惠、北環(huán)、華南快速干線等高速公路穿越本區(qū)，廣花、興泰、羅南、沙泰等省道和地鐵二號線、機(jī)場快速干線也行經(jīng)區(qū)內(nèi)，使區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。新舊白云國際機(jī)場、華南最大的鐵路編組站都坐落在區(qū)內(nèi)，這些均使區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。

白云區(qū)還有著深厚歷史文化傳統(tǒng)，三元里抗英，陳子壯抗清故事，招子庸與粵謳，石井橋，石門返照等。歷史資源、文化積淀、人文景觀互為滲透融合，使白云大地糅合著獨(dú)特的地方色彩。70多年前，舊白云機(jī)場在白云山山腳拔地而起，此后的很長一段時(shí)間里，老候機(jī)樓是老廣搭飛機(jī)去外地的必經(jīng)驛站。2004年，新白云國際機(jī)場啟用，老機(jī)場完成了歷史使命光榮“退休”，老候機(jī)樓、舊跑道也隨之停用荒廢。日前，荒廢了6年之久的老候機(jī)樓有“新動作”，一座規(guī)模與“天河城”相當(dāng)?shù)拇笮唾徫飶V場——“5號停機(jī)坪”購物廣場馬上要進(jìn)駐老候機(jī)樓的“老殼”中，將建成中國第一個(gè)由機(jī)場候機(jī)樓改造的，也是世界上首個(gè)航空文化主題購物中心

本次市場調(diào)查以白云新城及周邊街道租售為主，主要以白云新城板塊商業(yè)物業(yè)租售狀況作深入調(diào)查分析。

廣州白云萬達(dá)廣場簡介：廣州白云萬達(dá)廣場是一座集商業(yè)中心、五星級酒店、商務(wù)酒店、室外步行街、甲級寫字樓等業(yè)態(tài)為一體的廣場，位于廣州白云區(qū)，東至云城東路，西至云城西路，南至云城南四路，北至云城南二路。廣州白云萬達(dá)廣場由大型商業(yè)、甲級寫字樓、酒店、室外步行街等組成，總用地面積約21.09公頃，總建筑面積56.3萬平米。地上建筑面積44.4萬平米，其中大商業(yè)9.6萬平米，寫字樓7.7萬平米，酒店3.7萬平米，室外步行街2.0萬平米。地下建筑面積11.9萬平米，其中大商業(yè)地下7.4萬平米，甲級寫字樓地下2.5萬平米，酒店地下0.8萬平米。

項(xiàng)目介紹：

廣州白云萬達(dá)廣場總投資50億元，是萬達(dá)集團(tuán)目前已開業(yè)和在建的60多座萬達(dá)廣場中第一個(gè)A級旗艦店，更將被打造成廣州商業(yè)地產(chǎn)中的NO.1。廣州白云萬達(dá)廣場為萬達(dá)第三代城市綜合體項(xiàng)目，購物、逛街、看電影、打電玩、餐飲、零售、文化、體育、娛樂等多種享受都可“一站式”完成。作為萬達(dá)集團(tuán)目前已開業(yè)和在建60多座萬達(dá)廣場中第一個(gè)A級旗艦店（目前全國只有四個(gè)A級店），廣州白云萬達(dá)廣場建筑面積投資之大、設(shè)計(jì)理念之先進(jìn)、引入品牌檔次之高、將使其成為中國最好的商業(yè)中心。如廣場內(nèi)的萬千百貨將引入30多個(gè)國際國內(nèi)一流品牌；投資近億元的華南首塊巨型高清天幕；面積達(dá)4.5萬平方米的萬達(dá)希爾頓酒店；三條同風(fēng)格、不同主題的步行街以及華南地區(qū)第一個(gè)數(shù)字IMAX影廳等等。

廣州白云萬達(dá)廣場將于2010年年底正式開業(yè)。廣場開業(yè)后，將大大提升廣州市的商業(yè)、酒店水平，推動白云新城區(qū)域的發(fā)展。同時(shí)，還將為廣州市創(chuàng)造近萬個(gè)穩(wěn)定就業(yè)崗位，每年產(chǎn)生上億元稅收。作為國內(nèi)唯一的全國性商業(yè)地產(chǎn)商，萬達(dá)正式憑借著獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)訂單模式，以及每進(jìn)入一個(gè)城市都能得到當(dāng)?shù)卣罅Ψ龀值恼邇?yōu)惠，從而帶動區(qū)域周邊的發(fā)展。

品牌落位：

白云萬達(dá)廣場項(xiàng)目內(nèi)容包括商業(yè)中心、五星級酒店、城市步行街、甲級寫字樓等。商業(yè)中心總建筑面積17.4萬平方米，引入萬千百貨、沃爾瑪、萬達(dá)影院、國美電器、大玩家超樂城、大歌星量販KTV等主力店。10個(gè)月建成并投入使用。

白云萬達(dá)廣場餐飲區(qū)面積超過1萬平方米，引入餐飲品牌20多個(gè)，涵蓋各種菜系。既有肯德基、星巴克、麥當(dāng)勞、必勝客等國際品牌快餐，也包括漢拿山、味千拉面等著名日韓美食；還有國內(nèi)聞名的德莊火鍋、芙蓉樓等餐飲品牌。開業(yè)后的白云萬達(dá)廣場成為廣州新的流行時(shí)尚中心。

主力店

廣州白云萬達(dá)廣場已引進(jìn)萬千百貨、萬達(dá)國際影城、沃爾瑪購物廣場、大歌星KTV、大玩家超樂場、國美電器、萬達(dá)希爾頓酒店、奇樂兒兒童游樂場、大椰豐飯大酒樓等主力店。

公司耗資1億元制作的面積達(dá)1600平方米商業(yè)天幕，將會為整條商業(yè)街帶來富于夢幻色彩和時(shí)尚品位的聲光組合，成為一座吸引人潮的國際級奇觀。廣場外墻設(shè)置了兩塊面積均超過100平方米的巨型LED屏幕，營造出獨(dú)特的購物休閑空間。

現(xiàn)室外步行街商業(yè)街街鋪進(jìn)入招商階段。室外步行街長510米，通道寬9米；城市步行街長640米，寬35米，與地鐵飛翔公園站僅距300米。

交通概況

199 云城西路南站

479 云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站

741 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站

742云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站

975 云城南二路總站

980/夜75 云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站

981云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站

982云城南二路 或 云城東路（云城南三路口）站 或 云城東路（云城南二路口）站

地鐵2號線 飛翔公園站A出口

樓盤參數(shù)

占地面積:21.9萬公頃

總建筑面積:56.4萬平方米

樓層狀況:A地塊建設(shè)建筑10棟，其中A-1和A-2為酒店功能，層數(shù)為9層，建筑面積4.5萬平方米，其余建筑為寫字樓，層數(shù)均為9層；B地塊建設(shè)建筑物6棟，層數(shù)為2～6層，功能主要為商業(yè)和娛樂；C地塊建設(shè)建筑物10棟，層數(shù)為2～8層，主要功能為商業(yè)、辦公和住宅。

租售價(jià)格

總用地面積約21.09公頃，總建筑面積56.3萬平米。地上建筑面積44.4萬平米，其中大商業(yè)9.6萬平米，寫字樓7.7萬平米，酒店3.7萬平米，室外步行街2.0萬平米。地下建筑面積11.9萬平米，其中大商業(yè)地下7.4萬平米，甲級寫字樓地下2.5萬平米，酒店地下0.8萬平米。其中寫字樓使用率為75%，物管費(fèi)2.5元/㎡·月，寫字樓為商業(yè)租金約80-150元/㎡，售價(jià)約35000-40000元/㎡，2層及以上以上辦公租金為60-70元/㎡， 2層及以上以上辦公售價(jià)20000-22000元/㎡。 萬達(dá)廣場天幕步行街首層街口位置租金約250元/㎡，售價(jià)約60000-70000元/㎡，天幕步行街中部租金約110-150元/㎡，售價(jià)約40000-50000元/㎡，萬達(dá)廣場商場內(nèi)鋪首層租金約300-400元/㎡，售價(jià)約10萬-12萬元/㎡，三層租金約100-150元/㎡，售價(jià)約35000-40000元/㎡，

廣州五號停機(jī)坪概況：G5（5號停機(jī)坪）位于原廣州白云國際機(jī)場候機(jī)樓，廣州白云新城商圈核心地塊。 為保留舊機(jī)場歷史人文情懷，G5創(chuàng)新采用“航空”為商場主題，整座建筑由原廣州白云國際機(jī)場候機(jī)樓改建而成，并結(jié)合富有航空元素的建筑空間設(shè)計(jì)、最新的投影成像技術(shù)，將“航空”的主題以不一樣的表現(xiàn)方式呈現(xiàn)。 為了讓航空文化最大程度被保留，原建筑“指揮塔”將被保留，將被改建為“星會所”。 

目前，橙天嘉禾國際電影院、廣州酒家首家新概念店“天極品”、Jusco精品超市、星期八小鎮(zhèn)兒童職業(yè)體驗(yàn)樂園，F(xiàn)TV時(shí)尚國際精品店“I LOVE FASHION”已相繼落戶，特色餐飲等幾大業(yè)態(tài)也將集于一體。 立足舊機(jī)場歷史文化，占據(jù)廣州新興商圈的核心位置，周邊大型社區(qū)的潛在需求，輻射市場的空白點(diǎn)，G5將成為全球首個(gè)以“航空”為主題的綜合型主題購物商場。

為保留舊機(jī)場的歷史人文情懷，G5創(chuàng)新地采用“航空”為商場主題，并配合富有航空元素的建筑規(guī)劃、最新的投影技術(shù)，將有限的空間，表現(xiàn)無限的創(chuàng)意思維，讓每一個(gè)在G5購礦物客戶的視覺、聽覺、觸覺等感官感受新鮮的航空體驗(yàn)。

為了讓航空文化能最大程度地保留，原建筑“航空賓館”將被保留。為迎合廣東對飲食的要求，原“航空賓館”將被重新包裝為“食樓”，集西餐、上海菜、韓國菜、泰國菜、川菜、越南菜、茶藝館等特色美食于此，讓廣州市民擁有一個(gè)在享受美食，還能緬懷舊機(jī)場的地方。

除“食樓”外，嘉禾電影院已落戶G5，其余超市、主題店、時(shí)尚零售店、美容美體、兒童主題樂園等幾大業(yè)態(tài)也集于一體。

立足舊機(jī)場歷史人文、占據(jù)廣州新興商圈的核心位置，周邊大型社區(qū)的潛在需求，輻射市場的空白點(diǎn)，G5將會打造成為廣州商業(yè)零售首個(gè)以“航空”為主題的綜合商業(yè)體。

遠(yuǎn)景路商業(yè)街被譽(yù)為白云區(qū)的“北京路”，充滿現(xiàn)代化氣息。機(jī)場一遷引來商機(jī)萬千！昨日，有白云區(qū)“北京路”之稱的遠(yuǎn)景商業(yè)街搶閘開通，它與規(guī)劃中的白云新城核心區(qū)僅隔一條機(jī)場路，成為白云新城及周邊地區(qū)首個(gè)啟動的大型商業(yè)項(xiàng)目。全長850米的遠(yuǎn)景商業(yè)街相當(dāng)于2條北京路的長度，集購物、休閑、娛樂、飲食等多項(xiàng)功能，有關(guān)部門預(yù)計(jì)3年內(nèi)將達(dá)到日均10萬人次的人流量。

昔日：城中村“斷頭路”遠(yuǎn)景路商業(yè)街正對舊白云機(jī)場，呈東西向連通機(jī)場路與三元里大道，全長850米，寬26米。昨日，記者在現(xiàn)場看到，這條四車道的嶄新道路兩邊粉飾一新，道路北面的商鋪已裝飾一新，新穎的廣告招貼不時(shí)映入眼簾，商業(yè)氛圍已與老城區(qū)鬧市無異，道路南面則仍在改造中。

看到眼前景象，誰會想到這里兩年前還是一條城中村的“斷頭路”，僅開通的300米路面，因?yàn)槟酀粜熊嚩己芾щy，余下的500多米被倉庫、廠房以及大量違章建設(shè)的商鋪和市場堵塞得水泄不通。2002年，白云區(qū)政府投入990萬元，拆除了規(guī)劃路上3.5萬平方米的“兩違”建筑物，將這條斷頭路打通，隨后引進(jìn)社會資金3000多萬元改造成商業(yè)街。

如今：東段面積等于2個(gè)天河城，據(jù)介紹，遠(yuǎn)景商業(yè)街東段核心區(qū)———時(shí)代新都匯總長400米，建有8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，共計(jì)營業(yè)面積達(dá)11.4萬平方米，相當(dāng)于2個(gè)天河城（天河城營業(yè)面積接近6萬平方米），估計(jì)分3年陸續(xù)建成開放。

首期開放的時(shí)代商業(yè)中心A、B兩座都位于遠(yuǎn)景街北側(cè)，主要經(jīng)營服裝、皮具、百貨、美容、餐飲，目前麥當(dāng)勞、鱷魚恤等品牌已進(jìn)駐。北側(cè)還有兩個(gè)項(xiàng)目都是休閑餐飲類，東邊為南美娛樂大酒店，總面積達(dá)1.8萬平方米，由棠景魚類批發(fā)市場改造而成，總投資達(dá)3000多萬元，擁有電影院、歌舞廳、健身中心等多種娛樂設(shè)施。昨日記者在現(xiàn)場看到批發(fā)市場早已停業(yè)，正在進(jìn)行內(nèi)部改造，據(jù)透露再過數(shù)月即將開業(yè)。西邊為時(shí)代美食園，主要集聚廣州美食、小吃及酒吧，總面積為4500平方米。北側(cè)最西邊的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目名為“魅力加油站”，經(jīng)營化妝品、文具、體育用品，還設(shè)計(jì)有書城、酒吧。

遠(yuǎn)景商業(yè)街南側(cè)目前仍在改造中，按規(guī)劃從東到西分別設(shè)有時(shí)代城、時(shí)代超市及時(shí)代新天地3個(gè)項(xiàng)目。時(shí)代城共有6層，“經(jīng)營面積及商品類型都與天河城相似，設(shè)計(jì)有主題商場、品牌主力店及娛樂天地”；時(shí)代超市分兩層，配套有停車場；時(shí)代新天地營業(yè)面積近萬平方米，設(shè)計(jì)有文化用品、娛樂館及康樂保健館等。

在這8個(gè)項(xiàng)目中，屬于新建的只有兩個(gè)，即時(shí)代商業(yè)中心A、B座，其他的都是由原有廠房或者商業(yè)物業(yè)改建而成。

規(guī)劃1.6萬平方米高檔寫字樓

據(jù)介紹，遠(yuǎn)景路商業(yè)街結(jié)束了白云區(qū)沒有高檔寫字樓的歷史，首期開放的時(shí)代商業(yè)中心A、B座3層以上全部設(shè)計(jì)為高檔寫字樓，總面積約為1.6萬平方米。據(jù)介紹，寫字樓獨(dú)創(chuàng)的SHOW－ROOM設(shè)計(jì)，集展示、貿(mào)易于一體，所有單位的前廳都設(shè)置有展示櫥窗與樣品區(qū)，隨時(shí)可進(jìn)行看樣訂貨洽談。

在昨日的開通儀式上，白云區(qū)政府、棠景街道辦及發(fā)展商都表示對遠(yuǎn)景路商業(yè)街的前景十分看好，首先它填補(bǔ)了白云區(qū)缺乏一個(gè)大型零售商圈的空白；二是在遠(yuǎn)景路周邊方圓2公里以內(nèi)有時(shí)代花園、翠逸家園等多個(gè)優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，以及三元里、民航生活小區(qū)，總計(jì)達(dá)50余萬人，他們都是高收入、高消費(fèi)的客戶群。

專家：商圈錯位經(jīng)營才能共贏昨日，在開通儀式結(jié)束后舉行了“機(jī)場搬遷·北翼商圈機(jī)遇與挑戰(zhàn)”論壇。暨南大學(xué)MBA教育中心副主任、博士張建斌表示，市內(nèi)商圈一定要實(shí)行錯位經(jīng)營，目前上下九、北京路及天河城都各具特色，遠(yuǎn)景路商業(yè)街不能模仿人家的經(jīng)營模式，“這樣才能真正做到共贏”。他說，世界多個(gè)大都市的發(fā)展經(jīng)歷已證實(shí)，在城市中心與機(jī)場之間是財(cái)富集聚區(qū)，北翼商圈恰處于這個(gè)位置。他建議商家最好在目前北翼商圈的氛圍尚未最后形成之前進(jìn)駐，“此時(shí)商鋪的租金低廉，具有占位優(yōu)勢”。

總結(jié)

本次市場調(diào)查的主要目的是把握白云區(qū)寫字樓物業(yè)租售價(jià)格，我們主要是選擇了白云新城周邊商業(yè)街進(jìn)行市場調(diào)研。白云新城周邊商業(yè)物業(yè)主要有以下特點(diǎn)：

1、大部分（約占90%）寫字樓物業(yè)是市政府、區(qū)政府、區(qū)管委會成批近期全新開發(fā)的，用地性質(zhì)為商業(yè)用地或非居住用地，房屋規(guī)劃用途為生產(chǎn)辦公及研發(fā)配套樓，月租金25-35元/㎡,租期1年，管理費(fèi)5元/㎡,售價(jià)不超過15000元/㎡；

2、大部分寫字樓物業(yè)是為各類科技企業(yè)、中小型創(chuàng)業(yè)高新技術(shù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)創(chuàng)業(yè)環(huán)境和全方位孵化扶持服務(wù)的，只租不售；

3、對入駐企業(yè)有要求，有只能用于總部辦公的，有只能用于研發(fā)辦公、不能用于生產(chǎn)的，等等，如廣州開發(fā)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)用于總部辦公且注冊地在蘿崗區(qū)；

4、房屋規(guī)劃用途為非居住用房、生產(chǎn)辦公及研發(fā)配套樓；

5、同時(shí)存在小部分工業(yè)寫字樓，即用地性質(zhì)為工業(yè)，如廣州科技園、科學(xué)城信息大廈產(chǎn)業(yè)園，月租金35-40元/㎡，暫不售。