深圳分公司  楊雅榮 

 核心結(jié)論 
 2013年1-10月土地供應(yīng)以新區(qū)為主，關(guān)內(nèi)南山區(qū)出讓最多； 
 調(diào)控狀態(tài)下，近四月新房成交量?jī)r(jià)齊跌； 
     后市展望 
 金九”暗淡，“銀十”無(wú)光，預(yù)計(jì)未來(lái)成交趨于穩(wěn)定； 
 深港合作推進(jìn)前海價(jià)值崛起； 
 中央明確加快房產(chǎn)稅立法，房產(chǎn)稅將成為調(diào)控新措施

 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 
     1、城市總體概況 
     2013年1-3季度，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值4,073.45億元，比上年同期（下同）增長(zhǎng)8.6%，比去年同期提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1,688.1億元，增長(zhǎng)12.5%，比上半年和一季度分別提高1.2和1.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3,172.46億元，增長(zhǎng)9.6%，增速比上半年提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比一季度提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，1-3季度全市出口總額2,325.22億美元，增長(zhǎng)20.6%，增速比上半年回落13.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落48.2個(gè)百分點(diǎn)。全市實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政預(yù)算收入1,308.40億元，增長(zhǎng)15.8%，增速高出總體經(jīng)濟(jì)增速6.1個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。

2、城市規(guī)劃及政策分析 
 深圳房屋征收與補(bǔ)償不得低于市場(chǎng)價(jià)五一起正式施行 
 4月26日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委對(duì)于5月1日起正式施行的《深圳市房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)進(jìn)行了相關(guān)解讀?！掇k法》結(jié)合深圳土地資源等緊約束條件的限制，明確僅給兩種符合條件的被征收人產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)：一是居住房屋，二是原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位在非農(nóng)用地指標(biāo)范圍或者征地返還地上所建符合條件的房屋，以及其他主體在國(guó)有土地上所建鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)用途的房屋。其他一概實(shí)行貨幣補(bǔ)償。 
 深圳今起施行兩辦法商品房預(yù)售亂漲價(jià)要挨罰 
 2013年5月2日起施行的《深圳市商品房預(yù)售價(jià)格備案辦法》（下稱《辦法》）明確，商品房預(yù)售價(jià)格備案實(shí)行一套一備案?！掇k法》要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售價(jià)格備案，或者價(jià)格調(diào)整幅度超出最近一次備案價(jià)格上下15%未辦理備案變更的，由市市場(chǎng)監(jiān)管局依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》的有關(guān)規(guī)定，予以責(zé)令改正，并對(duì)每一套未備案的商品房處10萬(wàn)元罰款。 
 安居房最高價(jià)將寫(xiě)入土地出讓合同 
 《深圳市安居型商品房定價(jià)實(shí)施細(xì)則（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）。《細(xì)則》明確，安居型商品房（毛坯）最高銷售價(jià)格是在評(píng)估確定的毛坯房最高基準(zhǔn)銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，考慮樓層、朝向等因素調(diào)整得出的最高價(jià)格；超過(guò)其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)70%的，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%為最高銷售價(jià)格。最高銷售價(jià)格和最高基準(zhǔn)銷售價(jià)格應(yīng)在土地使用權(quán)出讓合同或補(bǔ)充協(xié)議中約定。 
 深圳調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn) 
 ９月１日起深圳《關(guān)于深圳市2013年享受優(yōu)惠政策普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通告》將調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)。新標(biāo)準(zhǔn)改單價(jià)核算方式為按總價(jià)核算方式。根據(jù)各區(qū)情況，總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)介于160萬(wàn)元至390萬(wàn)元之間。 
 二套房首付款比例提至七成 
 2013年11月1日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行對(duì)外發(fā)布《關(guān)于調(diào)整深圳市差別化住房信貸政策的通知》，對(duì)差別化住房信貸政策做出調(diào)整。其中，第二套住房貸款首付比例由現(xiàn)行的不低于六成調(diào)高至不低于七成，該最新政策從2013年11月6日起實(shí)施。由此，深圳成為繼北京之后，全國(guó)第二個(gè)二套房貸首付提高至七成的城市。 
 城市更新單元計(jì)劃陸續(xù)出臺(tái) 
 自2012年《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》發(fā)布實(shí)施以來(lái)，深圳市城市更新項(xiàng)目有序進(jìn)行。2013年8月23日深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的《2013年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》和2013年11月21日發(fā)布的《2013年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，共確定了30個(gè)城市更新單元。

從數(shù)量上來(lái)看，羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)的城市更新單元最多，均為6個(gè)單元；從拆遷重建用地面積來(lái)看，除羅湖區(qū)暫不明確面積外，其他行政區(qū)域的面積均已確定，其中龍崗區(qū)的拆遷重建面積最多，為634,766平方米，其次為寶安區(qū)和福田區(qū)。城市更新范圍的明確對(duì)更好、更快地優(yōu)化空間資源配置具有重要作用。 
 二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 
 1、土地市場(chǎng)分析 
 (1）2013年 1-10月土地市場(chǎng)供應(yīng)情況 
 2013年1- 10月深圳共出讓39宗地，出讓面積達(dá)1,525,636.46平方米。 
 （2）2013年1-10月土地交易類型分析 
 2013年1-10月商業(yè)用地成交3宗，成交土地面積4,322.29平方米；成交面積占成交總量的1.24%；成交金額19.67億元，占總成交金額的4.78%。 
 居住用地成交1宗，成交土地面積191,885.09平方米；成交面積占成交總量的12.58%；成交金額14.1億元，占成交總價(jià)的3.42%，樓面地價(jià)為7472元/平方米。 
 辦公用地成交6宗，成交土地面積合計(jì)186,304平方米，成交面積占成交總量的18.61%，成交金額合計(jì)239.43億元，占成交總價(jià)的58.14%。 
 工業(yè)用地成交23宗，成交土地面積1,133,417.53平方米；成交面積占成交總量的74.29%；成交金額88.25億元，占成交總價(jià)的21.43%。 
 表：2013年1-10月土地交易用地性質(zhì)比較

(3）土地交易區(qū)域分析 
 2013年1-10月深圳市23宗工業(yè)用地供應(yīng)主要集中在光明新區(qū)、坪山新區(qū)、龍華新區(qū)，其中4宗新型產(chǎn)業(yè)用地位于關(guān)內(nèi)南山區(qū)。辦公用地成交6宗，4宗位于南山區(qū)，2宗位于福田區(qū)。商業(yè)用地成交3宗，均位于南山區(qū)。居住用地成交1宗，位于光明新區(qū)。南山區(qū)出讓2宗商業(yè)、辦公混合用地，另有龍華新區(qū)1宗居住、商業(yè)混合用地和1宗位于福田區(qū)公共綠地+社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地。 
 2、住宅市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 從2012年11月-2013年10月的預(yù)售數(shù)據(jù)來(lái)看，年后由于春節(jié)假期影響，預(yù)售面積及套數(shù)都較少，但假期后預(yù)售數(shù)量逐漸回穩(wěn)，上半年在4月達(dá)到峰值。10月份加大了推售力度，預(yù)售面積81.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.09倍，環(huán)比上升1.04倍；預(yù)售套數(shù)9,084套，同比上升1.3倍，環(huán)比上升1.2倍。 
 (2）成交分析 
 2013年10月深圳新房成交均價(jià)21,740元/平方米，同比上升7.9%，環(huán)比下降0.37%。 
 2013年1月份，一手房成交最活躍。由于2月份春節(jié)假期沖擊，一手房成交跌至谷底。2月份至10月份一手房成交呈現(xiàn)波動(dòng)起伏的態(tài)勢(shì)，其中6月份成交量最多。今年的房市并為迎來(lái)“金九銀十”的景象，10月份成交面積32.49萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，環(huán)比上升6.85%；成交套數(shù)3,625套，同比下降0.58%，環(huán)比上升8.5%。整體來(lái)看1-10月份成交較活躍，近期較穩(wěn)定。 
 3、二手住宅市場(chǎng)分析 
 2013年10月深圳二手房住宅成交均價(jià)28,232元/平方米，同比增長(zhǎng)33.63%，環(huán)比增長(zhǎng)0.86%。 
 10月份深圳的住宅租金環(huán)比增長(zhǎng)1.75%，為58元/平方米/月，同比上漲13.73%。從2013年10月所監(jiān)測(cè)的六個(gè)區(qū)的數(shù)據(jù)中看出，除寶安區(qū)環(huán)比持平外，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)和鹽田區(qū)環(huán)比均有上漲，其中龍崗區(qū)環(huán)比上漲幅度最大，達(dá)到2.78%，租金達(dá)到37元/平方米/月。 
 2013年10月深圳二手房住宅成交面積59.52萬(wàn)平方米，同比上升48.18%，環(huán)比下降28.07%；成交套數(shù)6,767套，同比上升39.15%，環(huán)比下降18.16%。2013年3月二手房成交出現(xiàn)峰值，主要原因是“國(guó)五條”要求房?jī)r(jià)交易環(huán)節(jié)征收20%稅率，較多市民趁細(xì)則落地前進(jìn)行二手房過(guò)戶，導(dǎo)致“二手房”交易暴增。 
 4、商業(yè)市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年10月深圳商業(yè)預(yù)售面積12.95萬(wàn)平方米，同比上升81.79%，環(huán)比下降65.77%；2013年10月深圳商業(yè)預(yù)售套數(shù)1,966套，同比增長(zhǎng)2.5倍，環(huán)比增長(zhǎng)39.42%。 
 （2）成交分析 
 2013年10月深圳一手商業(yè)成交均價(jià)38,075元/平方米，環(huán)比上升8.89%，同比上升24.87%。 
 從2012年11月-2013年10月一手商業(yè)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1月份成交量最多，從2月份開(kāi)始成交量基本呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，第三季度又呈現(xiàn)出波動(dòng)起伏的狀態(tài)。2013年10月深圳一手商業(yè)成交面積3.87萬(wàn)平方米，同比增加1.63倍，環(huán)比上升43.78%；2013年10月深圳一手商業(yè)成交套數(shù)406套，同比增加47.10%，環(huán)比上升54.96%。 
 5、二手商業(yè)市場(chǎng)分析 
 10月份深圳的二手商業(yè)掛牌環(huán)比下跌3.19%至69,194元/平方米，同比上漲12.84%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)中，除羅湖區(qū)、龍崗區(qū)環(huán)比有上升外，其他三個(gè)區(qū)環(huán)比均下降。羅湖區(qū)環(huán)比上漲5.85%達(dá)76,628元/平方米，同比下降0.40%，龍崗區(qū)環(huán)比上漲5.40%達(dá)43,142元/平方米，同比上漲26.15%。環(huán)比下降的三個(gè)區(qū)域中，福田區(qū)二手商業(yè)掛牌均價(jià)環(huán)比下降5.47%至82,670元/平方米，南山區(qū)、寶安區(qū)環(huán)比下降幅度均在3%左右。 
 10月份深圳的商業(yè)租金環(huán)比下降5.81%，為292元/平方米/月，同比上漲14.06%。從商業(yè)房地產(chǎn)所監(jiān)測(cè)的五個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)中，除福田區(qū)租金環(huán)比上漲5.8%至292米/平方米和龍崗區(qū)租金環(huán)比上漲1.02%至99元/平方米外，其他三個(gè)區(qū)環(huán)比均有下降。其中南山區(qū)下降至349元/平方米/月，環(huán)比下降5.16%，同比上升25.99%。10月，羅湖區(qū)二手商業(yè)租金為378元/平方米，寶安區(qū)租金為141元/平方米。 
 2013年10月深圳二手商業(yè)成交面積2.84萬(wàn)平方米，環(huán)比下降44.99%，同比上升近5倍；2013年10月深圳二手商業(yè)成交套數(shù)380套，環(huán)比下降35.26%，同比增加2.36倍。 
 6、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 
 （1）供應(yīng)分析 
 2013年10月深圳寫(xiě)字樓預(yù)售面積為5.65萬(wàn)平方米，預(yù)售套數(shù)為1,411套。從2012年11月-2013年10月整體來(lái)看，寫(xiě)字樓預(yù)售項(xiàng)目獲批的月份變化較大，其中有5個(gè)月份深圳全市沒(méi)有預(yù)售項(xiàng)目。 
 （2）成交分析 
 2013年10月深圳一手寫(xiě)字樓成交均價(jià)35,959元/平方米，環(huán)比下降13.2%，同比下降6.61%。 
 7、二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 
 10月份深圳的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)環(huán)比上升2.61%達(dá)到34,682元/平方米，同比上漲5.2%。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)環(huán)比只有羅湖區(qū)呈跌勢(shì)，10月份羅湖區(qū)二手寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)為24,402元/平方米，同比下降8.86%。福田區(qū)的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)為35,936元/平方米，環(huán)比上漲3.45%，同比下降1.03%，南山區(qū)的寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)略微上漲達(dá)到34,256元/平方米，同比下降0.19%。 
 10月份深圳的寫(xiě)字樓租金上升3.33%至124元/平方米/月，同比上漲7.83%。所監(jiān)測(cè)的三個(gè)區(qū)除福田外，羅湖區(qū)和南山區(qū)的寫(xiě)字樓租金環(huán)比均有小幅下跌，其中，羅湖區(qū)的寫(xiě)字樓租金為114元/平方米/月，環(huán)比下跌3.39%，南山區(qū)租金為108元/平方米/月，環(huán)比下跌1.82%；福田區(qū)為128元/平方米/月，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲5.78%。 
 2013年10月深圳二手寫(xiě)字樓成交面積0.65萬(wàn)平方米，環(huán)比下降47.67%，同比上漲50.47%；2013年10月深圳二手寫(xiě)字樓成交套數(shù)59套，環(huán)比下降27.16%，同比上漲73.53%。 
 三、總結(jié)及后市展望 
 1、“金九”暗淡，“銀十”無(wú)光，預(yù)計(jì)未來(lái)成交趨于穩(wěn)定 
 在深圳政府調(diào)控組合拳的打壓下，“金九”暗淡，“銀十”無(wú)光，雖然成交量環(huán)比有所增加，但新房成交均價(jià)則出現(xiàn)了“四連跌”，深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)回落一方面有調(diào)控組合拳的功勞，另一方面也受成交結(jié)構(gòu)影響，即高端物業(yè)的成交量萎縮導(dǎo)致整體價(jià)格水平回落。 
 預(yù)計(jì)未來(lái)政策將更具機(jī)動(dòng)性，對(duì)市場(chǎng)有一定的警示性，加之新房市場(chǎng)在“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的約束下，若未出臺(tái)新政，預(yù)計(jì)一二手房?jī)r(jià)在未來(lái)3個(gè)月市場(chǎng)成交趨于穩(wěn)定。 
 2、深港合作推進(jìn)前海價(jià)值崛起 
 《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃》在6月27號(hào)獲得深圳市政府批復(fù)并正式公布。根據(jù)規(guī)劃，前海將采取“三區(qū)兩帶”的城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，建設(shè)成為具有國(guó)際化濱海城市中心，據(jù)了解，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，到2020年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1500億元。前海“規(guī)劃”的正式公布，標(biāo)志著前海崛起，人居價(jià)值再升級(jí)。 
 在7月26日公開(kāi)出讓的2宗和8月16日公開(kāi)出讓的1宗均位于前海桂灣片區(qū)的商業(yè)性辦公用地，土地總面積168464.92平方米，最終卓越集團(tuán)和華潤(rùn)集團(tuán)分別以123.69億元和109億元競(jìng)得，前海樓市一路看好。按照計(jì)劃，前海年內(nèi)要啟動(dòng)建筑工程面積500萬(wàn)平方米，計(jì)劃供應(yīng)80萬(wàn)平方米的土地。 
 3、中央明確加快房產(chǎn)稅立法，房產(chǎn)稅將成為調(diào)控新措施 
 十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中明確要加快房產(chǎn)稅立法。深圳目前尚未接到納入試點(diǎn)城市的明確文件及信息，對(duì)于征收房產(chǎn)稅的具體細(xì)則也未制定，但假使未來(lái)征稅房產(chǎn)稅，從增量房征稅的概率依舊較大，參照目前上海市房產(chǎn)稅征稅方式，由于戶籍人口構(gòu)成、年齡段構(gòu)成等因素綜合分析考慮，房產(chǎn)稅對(duì)深圳的影響將大于上海，房產(chǎn)稅將成為左右市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。