惠州分公司  技術(shù)部

第一部分、江北概況

一、區(qū)域范圍界定

江北片區(qū)位于惠州市惠城區(qū)的東江北面，東鄰汝湖鎮(zhèn)，北與小金口街道辦事處接壤，與橋東、橋西、江南街道辦事處及水口街道辦事處一江相隔。面積15平方公里，惠州市行政中心坐落其中，是惠州市行政、文化中心區(qū)域，屬新建城區(qū)，又是典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，下轄二個(gè)村委會(huì)、七個(gè)社區(qū)居委會(huì)。

二、區(qū)域性質(zhì)與規(guī)劃

根據(jù)惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020），惠城江北地區(qū)規(guī)劃建設(shè)為市級(jí)行政、會(huì)展和文化中心：以江北南區(qū)的市政府、體育中心為核心，以完善原有規(guī)劃功能、完成城市政府的發(fā)展預(yù)期為主要目標(biāo)，包括政府行政辦公、會(huì)展設(shè)施和文化設(shè)施的建設(shè)等；鐵路客運(yùn)中心、物流商貿(mào)中心：依托惠州鐵路樞紐，在江北東北部地區(qū)發(fā)展商貿(mào)業(yè)，在鐵路西側(cè)沿線，重點(diǎn)發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)《惠州市江北中心區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》，江北中心區(qū)確定了“一軸十區(qū)”的功能布局。整個(gè)片區(qū)東南面臨東江，規(guī)劃總面積達(dá)到233.5公頃。

“一軸”是指以市行政中心所在地為起點(diǎn)，延伸至東江對(duì)岸的城市景觀軸線，軸線控制寬度為220米，其中在10號(hào)區(qū)內(nèi)軸線控制寬度則為150米?！笆畢^(qū)”是指江北17號(hào)區(qū)的市行政中心區(qū)、市民樂(lè)園區(qū)、文化區(qū)、體育運(yùn)動(dòng)區(qū)、科技展示區(qū)、江北8號(hào)區(qū)的生態(tài)休閑區(qū)、江北10號(hào)區(qū)的商業(yè)服務(wù)區(qū)、江北16號(hào)區(qū)的綜合發(fā)展區(qū)、江北18號(hào)區(qū)的商務(wù)辦公區(qū)以及江北9號(hào)區(qū)的居住區(qū)等10個(gè)不同的功能區(qū)?！耙惠S十區(qū)”建成后，江北中心區(qū)將成為集辦公、會(huì)展、文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)服務(wù)、居住于一體的綜合片區(qū)。

第二部分、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析

一、市場(chǎng)供應(yīng)

2010年以來(lái)，惠州市江北片區(qū)寫(xiě)字樓在售量較小，主要社會(huì)認(rèn)知性較高的幾個(gè)寫(xiě)字樓羅列如下：

表：2010年以來(lái)江北片區(qū)入市寫(xiě)字樓項(xiàng)目

二、租金情況

近幾年江北片區(qū)寫(xiě)字樓租金穩(wěn)中有升，尤其是華貿(mào)大廈、富力麗港中心等甲級(jí)寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)后，江北寫(xiě)字樓租金為突破百元大關(guān)。

表：江北片區(qū)主要寫(xiě)字樓租售價(jià)格（調(diào)查日期：2013年8月）

江北片區(qū)是甲級(jí)寫(xiě)字樓尤其是高端甲級(jí)寫(xiě)字樓的集中區(qū)域，在區(qū)域交通、商務(wù)氛圍、配套設(shè)施等方面越來(lái)越成熟。

三、物業(yè)消費(fèi)群體

1、住戶無(wú)明顯行業(yè)屬性

根據(jù)調(diào)查，目前入駐江北片區(qū)寫(xiě)字樓的企業(yè)較雜，沒(méi)有明顯的行業(yè)劃分。主要行業(yè)有：建筑、設(shè)計(jì)、裝飾、廣告、國(guó)際貿(mào)易、IT、律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所、地產(chǎn)公司、金融證券、物流等，行業(yè)構(gòu)成覆蓋面廣，暫時(shí)未形成一定的行業(yè)聚集效應(yīng)。

其中金融、保險(xiǎn)、證券類(lèi)企業(yè)規(guī)模較大，而其他類(lèi)型的企業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，以中小型企業(yè)居多，辦公單位面積大多在100平方米左右，一般最小面積不低于80平方米。這類(lèi)企業(yè)大多處于成長(zhǎng)期，需要進(jìn)一步提升公司形象。

2、投資與自用型住戶比例各半

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)出售的寫(xiě)字樓中投資型客戶較多，中間有5%的交叉用戶，投資同時(shí)用來(lái)自用。

四、后市分析

即將入市項(xiàng)目分析

表：江北片區(qū)將入市項(xiàng)目情況

后市展望

目前，江北中心區(qū)的雛形基本形成，在“十區(qū)”中，江北中心區(qū)行政中心、市民樂(lè)園、圖書(shū)館、檔案館等已建成并投入使用。文化藝術(shù)中心、科技館、博物館等的建筑方案正在征集中。寫(xiě)字樓物業(yè)方面，目前建成并投入使用的寫(xiě)字樓有雙子星國(guó)際商務(wù)大廈、大隆大廈、德賽大廈、華貿(mào)大廈、富力麗港中心等。另外，各種商業(yè)配套也陸續(xù)跟上，如華貿(mào)中心、意生廣場(chǎng)、麗日購(gòu)物廣場(chǎng)等。由于江北中心區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，惠州CBD的輪廓日益清晰。

隨著政府對(duì)江北CBD的清晰定位，區(qū)域土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也反映出政府對(duì)于江北片區(qū)發(fā)展金融業(yè)的支持和指導(dǎo)。在建物業(yè)建成入市后將進(jìn)一步鞏固江北片區(qū)的中心商務(wù)區(qū)地位，并形成以金融業(yè)為主的格局，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)將呈現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)并存的局面。