根據(jù)國家房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定之后，權(quán)屬登記部門還要通知土地管理部門最后核定地價，審核該項目是否是按照規(guī)劃批準的用途使用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款最終交納的情況以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱的開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋的行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利，從概念上講是沒有大小之分的。所謂的“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”只是一種較為通俗的說法。一般把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，這種分法主要是從數(shù)量上來界定的，在實際的權(quán)利行使上，兩者沒有質(zhì)的區(qū)別。

開發(fā)商在取得“大產(chǎn)權(quán)證”后，才能辦理買房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，即“小產(chǎn)權(quán)證”。屆時，開發(fā)商與買房人一同到所在地房地產(chǎn)交易中心或房地產(chǎn)交易部門，繳納相應(yīng)的契稅、手續(xù)費等，取得賣契后，到產(chǎn)權(quán)登記部門申請辦理買房人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在辦理時需要提交的證件包括：房產(chǎn)賣契、房屋銷售契約、有效的身份證明等，如果是委托辦理的，代理人需要提供有效的授權(quán)委托書。

正因為在辦理由“大產(chǎn)權(quán)證”到“小產(chǎn)權(quán)證”的程序中，稅務(wù)部門要求購房人必須按國家稅收政策規(guī)定繳納契稅，否則，不繳納契稅的，一般情況下購房人將辦不成自己所購房屋的“小產(chǎn)權(quán)證”。因此，有的房地產(chǎn)企業(yè)向我們咨詢，將“大產(chǎn)權(quán)證”辦理為“小產(chǎn)權(quán)證”時，開發(fā)商將“小產(chǎn)權(quán)證”辦為自己單位名稱是否也要繳納契稅呢？

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》進一步解釋規(guī)定，條例所稱國有土地使用權(quán)出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者的行為。條例所稱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。條例所稱土地使用權(quán)出售，是指土地使用者以土地使用權(quán)作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。條例所稱土地使用權(quán)贈與，是指土地使用者將其土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。條例所稱土地使用權(quán)交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權(quán)的行為。條例所稱房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為。條例所稱房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。條例所稱房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)購置土地使用權(quán)，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。但購置土地使用權(quán)后自建房屋的行為，不屬于契稅征稅行為，不繳納契稅。開發(fā)商將屬于自己的在“大產(chǎn)權(quán)證”名下的資產(chǎn)辦理為“小產(chǎn)權(quán)證”仍屬于自己，同樣不屬于“轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬”的應(yīng)稅行為，因而也不繳納契稅。

那么，這種情形是否可以認定為視同“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅”行為呢？也不能。《契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（二）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。