房地產(chǎn)(含土地、在建工程)因其具有位置不可移動、壽命長久、價(jià)值量大等特點(diǎn)，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全，銀行一般會要求對作為抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值，在一般不超過70％的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性，但實(shí)際結(jié)果往往并非如此。大量的處置抵押物償債實(shí)例表明，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評估價(jià)值彌補(bǔ)貸款本息，銀行仍承受了相當(dāng)大的損失。為什么按照符合估價(jià)規(guī)范的估價(jià)結(jié)果確定的抵押物價(jià)值并不能保證銀行貸款的安全，如何正確理解和使用估價(jià)報(bào)告，如何測算出能夠充分保障貸款安全的抵押權(quán)價(jià)值，根據(jù)工作實(shí)踐，本文對上述問題作初步的探討。

一、銀行抵押物潛藏的主要風(fēng)險(xiǎn)

銀行處置抵押物遭遇兩大風(fēng)險(xiǎn)

在借款人無力歸還銀行抵押貸款的情況下，抵押人同意以處置抵押物所得用于優(yōu)先清償借款人到期貸款，是銀行以非訴方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的最快捷簡約的途徑之一。但是，銀行受抵押人的委托，以自己的名義委托拍賣公司以公開方式處置抵押物（或稱拍賣標(biāo)的），容易導(dǎo)致下列兩大風(fēng)險(xiǎn)：

1、對拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。拍賣標(biāo)的瑕疵主要有產(chǎn)權(quán)方面的瑕疵和實(shí)物方面的瑕疵。根據(jù)《拍賣法》“委托人應(yīng)當(dāng)向拍賣人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵” 之規(guī)定，銀行在接受抵押人的委托后，以自己的名義與拍賣人辦理委托拍賣抵押物手續(xù)前，若由于自己的原因未向拍賣人詳盡說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，從而導(dǎo)致拍賣人未向競買人披露拍賣標(biāo)的瑕疵的，則拍賣成交后，一旦買受人發(fā)現(xiàn)拍賣標(biāo)的存在未經(jīng)披露的瑕疵并主張權(quán)利的，作為拍賣標(biāo)的委托人的銀行就容易被訴并應(yīng)自行對拍賣標(biāo)的承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

2、無法如期交付拍賣標(biāo)的的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)主要來自兩方面的原因：一是抵押人主觀方面的原因。由于銀行對抵押人只享有他項(xiàng)權(quán)利而不是所有權(quán)，對于委托拍賣合同中的交付條款，只要抵押人不配合，銀行就無法自行履行。因此，如果抵押物拍賣成交后，抵押人反悔，不配合辦理拍賣標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)或騰空拍賣標(biāo)的，銀行就構(gòu)成違約。另一是因拍賣標(biāo)的被司法機(jī)關(guān)查封而無法交付。在抵押人與借款人同為一人的情況下，如果抵押人對外有多項(xiàng)負(fù)債，則其委托銀行處置抵押物后，抵押物在拍賣成交產(chǎn)權(quán)過戶未辦妥前被司法機(jī)關(guān)查封的，往往導(dǎo)致拍賣標(biāo)的無法如期交付，銀行作為拍賣標(biāo)的委托人只能承擔(dān)拍賣標(biāo)的不能交付的違約風(fēng)險(xiǎn)。

上述兩大風(fēng)險(xiǎn)，輕則應(yīng)根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，重則拍賣合同被解除，既應(yīng)返還全部拍賣成交款又得賠償買受人的實(shí)際損失。在抵押人同意通過非訴途徑、以處置抵押物所得還貸的情況下，應(yīng)當(dāng)由抵押人自行委托拍賣公司拍賣。

1、低租金、高違約成本導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

若抵押物用于租賃，市場租金是抵押物市場價(jià)值的體現(xiàn)。一個(gè)租賃期長、租金嚴(yán)重低于市場租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個(gè)租賃期長、一次性付清租金的租賃合同將嚴(yán)重降低抵押物價(jià)值。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響，即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關(guān)系也不當(dāng)然終止。

長租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時(shí)將面臨無法處置或只能以極其低的價(jià)格變賣給承租人（極可能是借款人的關(guān)聯(lián)方）。

2、處置難導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

大宗抵押物（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等，若處置，由于購買該物業(yè)所需資金量大，一次性買斷的買家少、變現(xiàn)難等，無法處置或處置價(jià)格往往較評估價(jià)格大幅降低；對整棟物業(yè)分層抵押、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無獨(dú)立通道或不能合法享有及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施，處置將非常被動。另大商場周邊的小店鋪，其交通及人流必依賴大商場，若大商場經(jīng)營狀況不好，且大商場和小店鋪分別抵押給不同的銀行，處置起來，特別是小店鋪抵押物，極可能有價(jià)無市；工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押，分開處置將大大降低抵押物的價(jià)值，如果無獨(dú)立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況將導(dǎo)致難以處置；非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差，變現(xiàn)能力差。

車庫抵押風(fēng)險(xiǎn)：

（1）根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)務(wù)對小區(qū)車位享有優(yōu)先購買權(quán)和使用權(quán)，如果非業(yè)主購買車位抵押，將會帶來貶值風(fēng)險(xiǎn)。

（2）車庫抵押時(shí)，往往很多產(chǎn)權(quán)證為一個(gè)大證，并未對每個(gè)車庫面積進(jìn)行分?jǐn)?，也沒有具體的車位個(gè)數(shù)，評估價(jià)值將會與實(shí)際車位的價(jià)值有較大出入。

集體土地上的房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)法律規(guī)定，單獨(dú)的集體土地不能抵押（荒山、荒地和荒灘除外）。集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn)雖可抵押，但當(dāng)處置抵押物時(shí)對買受有嚴(yán)格的限制——只能在農(nóng)村集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，使其變現(xiàn)價(jià)值嚴(yán)重縮水。

3、土地評估中的疏漏導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

（1）土地基本情況未詳細(xì)核實(shí)

房產(chǎn)證載用途與實(shí)際用途不一致，如證載用途為辦公，實(shí)際用途為商業(yè)等；由于歷史原因，有的老土地證在證載用途上寫的是綜合用地，沒有具體說明是哪兩種或兩種以上具體用途構(gòu)成，出讓合同可能也沒有說明，往往會將其設(shè)定為商業(yè)和住宅兩種用途，若實(shí)際用途與評估設(shè)定用途不一致，將導(dǎo)致評估價(jià)值不準(zhǔn)確；

存在一種土地證，使用權(quán)類型上載明為出讓，但沒有土地的終止日期，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書，實(shí)際是沒有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全，這必然導(dǎo)致抵押物貶值。

（2）待開發(fā)土地未按期動工或改變用途

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，以出讓土地方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按出讓合同約定的用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過約定的動工日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收一定數(shù)額閑置費(fèi)，滿2年未動工開發(fā)的可以無償收回（特殊情況除外）。

若待開發(fā)出地未如期動工開發(fā)，造成被收閑置費(fèi)則加重客戶負(fù)擔(dān)；若被無償收回，則第二還款來源無保障。

4、司法處置不利導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

（1）權(quán)利瑕疵導(dǎo)致無法處置

有產(chǎn)權(quán)瑕疵，如產(chǎn)權(quán)糾紛、地役權(quán)限制等的抵押物，很難處置。

有合法產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)未必是合法的抵押物。如一在建工程報(bào)建手續(xù)中估價(jià)對象的用途為營業(yè)用房（庫房或車庫），但工程完工后開發(fā)商將其作為設(shè)備用房（公用），在申請法院強(qiáng)制拍賣時(shí)無法執(zhí)行——商業(yè)或住宅大樓的設(shè)備用房不能單獨(dú)變賣。

另：抵押物有合法產(chǎn)權(quán)，但因開發(fā)商與拆遷戶存在糾紛，拆遷戶自行搬入抵押物居住，致使法院難以執(zhí)行。

（2）抵押物有法定優(yōu)先受償款導(dǎo)致即使處置貸款難收回

法定優(yōu)先受償款是指假定在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款的款額，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、以及其他法定優(yōu)先受償款。

特別是在建工程，若抵押物有法定優(yōu)先受償款，將使我行的權(quán)益受到較大的損失。

（3）儲備用地、專用設(shè)備、根據(jù)生產(chǎn)工藝設(shè)計(jì)的生產(chǎn)廠房，處置時(shí)會受專業(yè)性限制，變現(xiàn)困難，導(dǎo)致資產(chǎn)貶值。

二、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

1、任何支行或個(gè)人不得干涉評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立執(zhí)業(yè)

為保證抵押物評估工作的獨(dú)立、客觀性，行內(nèi)任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得干涉評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)，無理要求評估機(jī)構(gòu)調(diào)高評估價(jià)值。

銀行應(yīng)建立了評估信息溝通渠道，若對評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)或評估報(bào)告有異議，可填報(bào)《抵押資產(chǎn)評估情況反饋表》向上一級管理機(jī)構(gòu)反映。

2、慎重選擇抵押物

在市場營銷過程中，不是任意的資產(chǎn)都可用于貸款抵押，應(yīng)選擇權(quán)屬清晰、無權(quán)利瑕疵、無他項(xiàng)權(quán)利、無法定優(yōu)先受償款的資產(chǎn)用于抵押，且優(yōu)先選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)。

房地產(chǎn)類資產(chǎn)，變現(xiàn)能力看，住宅強(qiáng)于商業(yè)用房、商業(yè)用房強(qiáng)于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨(dú)立門市、商場和農(nóng)貿(mào)市場攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場不活躍地區(qū)的、面積大又無法分割的、對買受人有限制的、價(jià)值量過大的、有權(quán)利瑕疵的等都不易變現(xiàn)。

（1）對租賃期長、租金嚴(yán)重低于市場租金且解約成本較高的資產(chǎn)，原則上不能選擇作為我行貸款的抵押物。

（2）對大宗房產(chǎn)（評估值在1億元以上）如整棟大廈、整棟商場等、擬分層抵押的整棟物業(yè)、擬分割抵押的整層物業(yè)、擬分幢分割抵押的工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊區(qū)或商業(yè)氛圍不濃的商業(yè)用房，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。

（3）對土地證記載無土地終止日期的土地，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。

（4）拆除重建的土地或房產(chǎn)抵押的，客戶經(jīng)理必須了解開發(fā)商與拆遷戶之間是否存在糾紛，若存在糾紛原則上不能用于抵押。

（5）集體土地的農(nóng)村或鄉(xiāng)村房產(chǎn)，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。

（6）儲備用地、專用設(shè)備、根據(jù)生產(chǎn)工藝而設(shè)計(jì)的生產(chǎn)廠房，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。

（7）公建用房不能作為抵押物。

3、詳細(xì)核實(shí)擬抵押資產(chǎn)的基本情況

（1）客戶經(jīng)理必須實(shí)地查看擬抵押資產(chǎn)；核實(shí)資產(chǎn)是否權(quán)屬清晰；核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否租賃，尤其價(jià)值較大的資產(chǎn)須到政府租賃管理部門核實(shí)租賃情況；核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否存在他項(xiàng)權(quán)利，是否已抵押等。

（2）核實(shí)擬抵押資產(chǎn)是否存在優(yōu)先受償款，如應(yīng)付未付工程款、土地出讓金、儲備土地中征地拆遷費(fèi)等。對在建工程應(yīng)要求承包人出具放棄優(yōu)先受償權(quán)的承諾。

（3）對性質(zhì)為綜合用地的土地，客戶經(jīng)理必須在規(guī)劃部門核實(shí)該地塊片區(qū)的整體規(guī)劃用途。

（4）對擬用車位進(jìn)行抵押的，客戶經(jīng)理必須核實(shí)所有權(quán)人是否是小區(qū)業(yè)主；若車庫只有一個(gè)大證，未對每個(gè)車庫面積進(jìn)行分?jǐn)偟模椒慨a(chǎn)、規(guī)劃部門核實(shí)具體車位數(shù)量。

4、謹(jǐn)慎確認(rèn)擬抵押資產(chǎn)的評估價(jià)值

鑒于國家對房地產(chǎn)價(jià)格正在實(shí)施調(diào)控，全國性房地產(chǎn)價(jià)格變數(shù)因素較多，支行應(yīng)結(jié)合擬抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，謹(jǐn)慎確認(rèn)評估價(jià)值，尤其對不易變現(xiàn)的抵押資產(chǎn)如大宗資產(chǎn)、分層抵押、分割抵押、集體土地上的房產(chǎn)、部分抵押給其他銀行的資產(chǎn)等，更應(yīng)保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。對續(xù)貸項(xiàng)目的抵押資產(chǎn)更應(yīng)客觀、公正的確認(rèn)評估價(jià)值。

正確確定抵押系數(shù)，目前在上級行確定的是一般的系數(shù)，各地要根據(jù)地域環(huán)境、抵押物的具體情況、抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)確定系數(shù)，要充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。

5、嚴(yán)格抵押登記辦理手續(xù)，杜絕虛假登記

每筆抵押登記必須由經(jīng)辦行專人辦理登記，杜絕虛假證件、虛假抵押登記、重復(fù)抵押登記。

6、加強(qiáng)對抵押物的貸后監(jiān)控

（1）抵押資產(chǎn)的用途

定期檢查抵押資產(chǎn)用途是否改變，尤其是在建工程，若用途改變給銀行債權(quán)帶來不利影響，立即采取措施，置換抵押物或提前還款等防范風(fēng)險(xiǎn)。

（2）抵押資產(chǎn)出租情況

抵押資產(chǎn)用于出租的，定期監(jiān)控出租情況，租賃人、租期、租金等是否有異常變動。

（3）抵押資產(chǎn)的存在與價(jià)值情況

定期監(jiān)控抵押資產(chǎn)是否存在、有無毀損，使用是否正常，價(jià)值是否大幅下降。

（4）商業(yè)房產(chǎn)

關(guān)注整體經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營情況，與重要商戶所簽的租約期限等是否有重大變化。

（5）在建工程或待開發(fā)土地

適時(shí)跟蹤檢查在建工程用途是否與批復(fù)一致、工程進(jìn)度是否按期進(jìn)行、是否會形成爛尾樓、有無拖欠承包人的建筑工程價(jià)款等其他法定優(yōu)先受償款；監(jiān)控待開發(fā)土地是否按出讓合同約定的用途、動工期限進(jìn)行開發(fā)等。

擬抵押資產(chǎn)的價(jià)值由經(jīng)辦支行確認(rèn)，各經(jīng)辦行應(yīng)在前期調(diào)查中核實(shí)擬抵押資產(chǎn)的基本情況，參考評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告，結(jié)合資產(chǎn)變現(xiàn)能力，合理確認(rèn)資產(chǎn)價(jià)值，對變現(xiàn)能力較差的資產(chǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施。在貸后做好抵押資產(chǎn)的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)有損我行權(quán)益的異常情況應(yīng)立即采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)。