成都分公司  李譜、李歡、黃靜

我國正處在城市化發(fā)展的快速階段，粗放的城市擴張造成城市周邊大量農(nóng)村集體土地被征收為國有。由于現(xiàn)有的補償標準過低難以保證農(nóng)民的正常生產(chǎn)、生活，更不能讓農(nóng)民享有城鄉(xiāng)一體化帶來的現(xiàn)代化成果，因此如何妥善維護失地農(nóng)民利益不僅是民生問題，還是社會、經(jīng)濟問題，改革征地補償制度勢在必行。完善征地補償制度、維護農(nóng)民權益，其核心在于土地征地補償價格，本文擬如何科學合理的制定土地征地補償價格作一些探討。

1、我國農(nóng)村集體土地征收補償標準

《土地管理法》是我國目前農(nóng)村集體土地征收補償政策的法律基礎，該法第四十七條確定了按照被征收土地的原用途給予補償，征地補償標準是基于被征土地前三年的平均產(chǎn)值,其中征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍,而安置補償費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍,最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍,并規(guī)定土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準及被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

各個地方貫徹執(zhí)行《土地管理法》，也形成了自己的特色，為四川省為例，根據(jù)《關于調(diào)整征地補償安置標準等有關問題的意見的通知》（川辦函［2008］73號），征地補償標準包含了土地補償費、安置補助費、征地地上附著物和青苗補償、社會保障費、住房及其他建筑拆遷費等。

基于上述政策可以看出我們土地征收補償價格實質(zhì)就是以“年產(chǎn)值倍數(shù)”為特點的成本逼近法。

2、我國集體土地征收補償標準存在的問題

“按被征土地原用途補償”標準存在著一些問題：

第一，剝奪了農(nóng)民享有土地增值收益的分配權。威廉.配第說過：“土地是財富之母”。人多地少是中國的基本國情，伴隨城市化的快速發(fā)展，這一矛盾更加突出并使城市周邊的農(nóng)村土地具有巨大的增值空間，具體的增值收益表現(xiàn)為高額出讓的價格和低廉補償?shù)膬r格的差額， 根據(jù)“漲價歸公”理論，這一巨大級差收益歸政府所有。其依據(jù)是漲價部分不是農(nóng)村集體勞動的結果，而是取決于變更的土地規(guī)劃、土地市場的供求狀況。 “漲價歸公”的做法使農(nóng)民集體排除在城鄉(xiāng)一體化及市場經(jīng)濟體制之外，剝奪了農(nóng)村集體對土地增值收益的分配權。

第二，以“年產(chǎn)值倍數(shù)”作為補償標準不能體現(xiàn)土地的真正價值，眾所周知，市場是配置資源的最佳手段，在農(nóng)村市場經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，土地價格依舊以集體土地年產(chǎn)值為基數(shù)而非市場供求機制決定確定征地補償標準帶有濃厚的計劃經(jīng)濟特點，扭曲了土地價格的形成機制，而且直接損害農(nóng)村集體及其農(nóng)民的切身利益，無法保障農(nóng)民的長遠生計。

現(xiàn)行征地補償標準的核心問題不在于補償標準的高低，而在于它的補償政策原則--“按被征土地原用途補償”，政府因公共利益需要，根據(jù)征地政策將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地征收為國有建設用地，既然被征土地已納入城市規(guī)劃區(qū)，其最佳用途已不是現(xiàn)有用途（農(nóng)地），而是潛在用途（可以滿足城市發(fā)展的建設用地），作為農(nóng)地的所有權人及使用權人的農(nóng)村集體組織及農(nóng)民，應當與城市政府、開發(fā)商一起作為這土地最佳用途變化而產(chǎn)生土地增值收益分配主體。以“按被征土地最佳用途補償“原則，市場決定征地補償價格，既能保障農(nóng)民對土地增值收益的分配權，也可以體現(xiàn)土地的市場價值。

3、現(xiàn)有征地補償標準下的評估方法

3.1征地補償標準構成

基于我國現(xiàn)有的征地補償政策，現(xiàn)階段大多采用成本逼近法進行測算。首先我們要了解運用成本逼近法評估土地價格的各項組成。土地征地補償價格主要包括：土地補償費、安置補助費、住房安置費、青苗補助費、附著物補助費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費及其他費用共9項費用。

3.2現(xiàn)有集體土地征地補償價格實例分析

成本逼近法就是以征收土地的各項費用之和。其計算公式為：

土地征地補償價格＝土地補償費＋安置補助費＋住房安置費＋青苗補助費＋附著物補助費＋征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+其他費用

該價格與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中成本逼近法的土地取得費及相關稅費一致。本文以眉山市東坡區(qū)集體土地征收補償為例，該區(qū)域集體土地征地補償基礎數(shù)據(jù)：（見下表）

4、新評估方法的探討--城鎮(zhèn)建設用地基準地價剝離法

本文認為，新征地補償價格評估方法應該建立在“按被征土地最佳用途補償“原則基礎上，被征土地的價值不能單純理解為現(xiàn)有用途下土地的價值,而是應當在補償中確立最佳用途原則,使得集體土地的補償真正體現(xiàn)其市場價值。國有土地的用途有明確的規(guī)劃限制, 土地征收后的規(guī)劃用途往往就是該土地在征收時或其后合理時間內(nèi)的最佳用途。

本文采用城鎮(zhèn)建設用地基準地價剝離法來測算征地補償價格。城鎮(zhèn)建設用地基準地價剝離法運用假設開發(fā)法的原理，利用城鎮(zhèn)建設用地基準地價倒推出征地補償成本。即在預計開發(fā)完成后建設用地正常交易價格的基礎上，扣除預計開發(fā)成本及相關專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，得到土地的剩余價格（即征地補償價格）。

農(nóng)村集體土地被征收后需要對其進行基礎設施（“六通”）建設、場地平整，使之成為具備施工條件的熟地，按照假設開發(fā)法的原理可得出：

征地補償價格=開發(fā)完成后的熟地價格-土地開發(fā)費-管理費用-投資利息-土地開發(fā)利潤

開發(fā)完成后的熟地價格：因征用的集體土地一般位于城鄉(xiāng)結合部，因此可參照城鎮(zhèn)末級城鎮(zhèn)建設用地的基準地價。

土地開發(fā)費：將生地開發(fā)成具備施工條件的熟地需要投入的費用，一般為宗地紅線外的基礎設施配套費和宗地內(nèi)的場地平整費。

管理費用、投資利息、土地開發(fā)利潤：按照客觀費用計算。

同樣我們以眉山市東坡區(qū)為例，假設被征地土地臨近城鎮(zhèn)商業(yè)用地Ⅲ級，在基準地價內(nèi)涵的條件下（住宅年期70年，容積率2.2，宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場地平整”），征地后土地的價格為1329元/平方米，土地開發(fā)費為70元/平方米，管理費用、利息、利潤共400元/平方米，則征地補償價格為929元/平方米，遠大于上面計算的189元/平方米。經(jīng)過這樣計算，農(nóng)民的利益得到很好的保障，也體現(xiàn)出市場決定土地價值。

5、結論

正如前所述，我國現(xiàn)行征地補償制度的核心問題不在于補償標準的高低，而在于它的補償政策原則--“按被征土地原用途補償”。我們探討的新評估方法以“按被征土地最佳用途補償”為原則，市場定價。雖然其在理論上有可行性，終究還需要政策的支撐，要改變我國現(xiàn)有的征地補償價格低的情況，就需要改革現(xiàn)有的征地補償原則，只有將征地補償價格賦予市場內(nèi)涵，才能建立起真正公平合理的征地補償制度。