目前，在全國掀起了新的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)高潮——底商開發(fā)，底商給開發(fā)商提供了一種全新的地產(chǎn)贏利模式，正在受到越來越多的開發(fā)商的熱捧。傳統(tǒng)住宅一般在底層需要設(shè)置較為寬敞明亮的主次門廳，以方便業(yè)主的進(jìn)出，同時(shí)提升項(xiàng)目的自身檔次，利于銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度的執(zhí)行。但是，如果底商的因素加入后，還是采用以上層住宅為主的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式，那么底商的面積、通透性能、商鋪劃分等方面都會受到影響，尤其是底商的黃金區(qū)域會被電梯井等上層住宅的公用設(shè)施所占據(jù)。在底商平均每平方米售價(jià)比上層住宅高出7000元RMB甚至更高的時(shí)候，這個底商的銷售、出租價(jià)格只能低于市場的平均水平。這對于要將利潤最大化的開發(fā)商而言，絕非利好消息。

以上這些似乎說明開發(fā)商在面臨著兩難的抉擇，是滿足住宅降低底商的標(biāo)準(zhǔn)？還是住宅遷就底商？兩者的關(guān)系應(yīng)該怎樣處理較為理想？ 

一、底商相關(guān)概念

底商是指利用樓盤底層或低層作為商業(yè)用房，以滿足自身或區(qū)域消費(fèi)者的各種需求。

底商設(shè)置方式大致分為：傳統(tǒng)沿街商業(yè)底商；獨(dú)立商業(yè)底商；會所商業(yè)底商。

底商樓層搭配關(guān)系大致分為：住宅底商；寫字樓底商；商住樓底商等。

底商服務(wù)類型可分為：自身商業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)服務(wù)、區(qū)域商業(yè)服務(wù)。

二、底商和商業(yè)配套的區(qū)別

底商與傳統(tǒng)的樓盤商業(yè)配套的不同在于：

底商屬于“公共建筑”，不屬于公攤面積，有自主產(chǎn)權(quán)，是以出租或出售為目的,由開發(fā)商或業(yè)主自行經(jīng)營；

商業(yè)配套屬于“配套公共建筑”，根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的要求而建，服務(wù)于小區(qū)，在住宅銷售時(shí)作為公攤的一部分，在建成后移交有關(guān)部門進(jìn)行經(jīng)營管理，沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。

由于底商和商業(yè)配套在產(chǎn)權(quán)歸屬、稅費(fèi)和經(jīng)營運(yùn)作模式等方面是完全不同的，所以在操作中我們不能將其混為一談。

三、底商的經(jīng)營類型

根據(jù)底商面積大小、所處地段，經(jīng)營類型等因素基本可分成以下幾種：

1、休閑娛樂類：茶秀、咖啡、棋牌、健身等。

2、賣場類：商場、超市、購物中心、專賣店等。

3、商務(wù)配套類：銀行、旅社、速遞、復(fù)印、郵局等。

4、社區(qū)配套：干洗、診所、家政等。

四、底商業(yè)態(tài)定位因素

①區(qū)域商業(yè)發(fā)展

項(xiàng)目的位置對于底商定位成敗有很大的影響，根據(jù)區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展確定底商的業(yè)態(tài)，有三種考慮方向，一是跟隨區(qū)域發(fā)展最快的主要業(yè)種及其配套的業(yè)種；二是定位為目前區(qū)域內(nèi)較為缺乏的業(yè)種；三是根據(jù)政府對區(qū)域未來的規(guī)劃，適當(dāng)?shù)某岸ㄎ?，以保持底商入住業(yè)態(tài)的持續(xù)經(jīng)營；

②建筑物自身因素

底商是依附于樓層物理結(jié)構(gòu)的，多數(shù)時(shí)候是受到其上層建筑戶型的影響，大致說來，影響有：商場面積、商鋪分割、商場通透、人流規(guī)劃、輻射范圍、商場出入口設(shè)置等方面問題。

因此，建筑物自身屬性限制了部分的業(yè)態(tài)入?。?/span>

③國家相關(guān)政策法規(guī)

據(jù)查閱底商定位相關(guān)的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。具體事宜需要到當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)部門查詢。

④租金因素

對于租金承受能力較差的業(yè)態(tài)、經(jīng)營周期較短、壽命不長的業(yè)態(tài)，開發(fā)商需要謹(jǐn)慎招入，以免影響底商的自然增值。

⑤小區(qū)規(guī)模

底商的在市場受寵的原因之一就是因?yàn)槎鄶?shù)底商擁有自身上層住宅以及小區(qū)的消費(fèi)群體，這是個不小的規(guī)模，這些居民的日常消費(fèi)可以基本滿足一些小型業(yè)態(tài)的日常贏利。

五、底商投資者關(guān)注的因素

樓層、格局、通透性、停車位、營業(yè)時(shí)間、項(xiàng)目周邊行業(yè)、獨(dú)立出入口、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和政策、住宅的固定消費(fèi)群體以及住宅樓的電梯是否可直通底商部分等。

在以上這些影響底商業(yè)態(tài)選擇的因素和底商投資、經(jīng)營者關(guān)注的因素中，我們看到多數(shù)是和上層住宅有關(guān)的，這說明在項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，底商和上層住宅是密切相關(guān)的。

那么底商和上層住宅有哪些互相牽制和那些相互的促進(jìn)的因素呢？ 

六、底商和上層住宅關(guān)系分析

①不利因素：

上層住宅的戶型影響商場通透性、鋪位分割；

上層住宅公共設(shè)施部分影響底商的使用面積；

上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇；

底商影響上層住宅業(yè)主生活空間；

底商影響上層住宅業(yè)主私密性；

底商噪音干擾；

底商影響上層的產(chǎn)權(quán)年限（商業(yè)配套不影響）；

底商空調(diào)排放熱氣對上層住宅影響；

……

②相互促進(jìn)因素：

上層住宅業(yè)主的數(shù)量有助底商的盈利、有穩(wěn)定的客群；

上層住宅業(yè)主可以提升底商的知名度和美譽(yù)度；

底商可以方便上層的日常消費(fèi)行為；

底商的銷售可以使開發(fā)商降低部分過高的樓價(jià)；

……

七、如何解決底商和上層住宅的關(guān)系

①上層住宅的戶型影響商場通透、鋪位劃分

開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，對于底商應(yīng)該有一定的彈性，要方便投資者進(jìn)行改造。要最小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結(jié)構(gòu)，這樣可以避免框減等結(jié)構(gòu)的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結(jié)構(gòu)，也會因?yàn)槌兄刂^多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變的寬大，失去部分中小戶型的購買群體。

②上層住宅公共設(shè)施部分影響商場的使用面積

不論是框架還是其它的建筑結(jié)構(gòu)，其上層住宅業(yè)主使用的公共設(shè)施：上層商品房的底層的大堂、電梯井、消防通道、上下水等設(shè)施必定會占據(jù)底商的使用面積，一般來說，為了提升項(xiàng)目的檔次，拉升住宅銷售價(jià)格，為上層住宅設(shè)計(jì)的底層大堂空間較為寬闊，這樣降低了底商的實(shí)際使用面積，而且是一般還是底商的黃金位置的面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項(xiàng)目住宅的銷售工作就會不順暢。

為了盡可能的最到兩全其美，最佳的解決辦法是集合項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、策劃部門反復(fù)探討、論證，以求得到較為妥善的結(jié)果。

筆者在這里提供一個常見的思路，即將上層的出入口設(shè)置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。

③上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇

前面我們提到，底商定位相關(guān)的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、KTV等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。

如果實(shí)際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設(shè)計(jì)，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。

對于噪音較大的業(yè)態(tài)，需要設(shè)置隔音設(shè)施，并且通過消防等部門的認(rèn)可。

④上層影響底商的消費(fèi)群體人身安全

在風(fēng)力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。

這種情況，需要開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)把上層住宅的整體進(jìn)深向后5—10米，與底商保持一定的距離，在底商頂設(shè)置有廣告的同時(shí)，那么高樓墜物就無法對底商的消費(fèi)者造成人參傷害。為了彌補(bǔ)這部分空間的損失，可以根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)脑跇潜P的另一面將住宅超出底商3—5米。

⑤底商影響上層的個人生活空間的私密性、噪音干擾

買了擁有底商的樓盤，可以就近購物，節(jié)省了時(shí)間，但是如果底商過于繁華，造成車水馬龍的局面，那么上層住戶的休息會受到干擾、即使做到商住分流，其在社區(qū)的活動空間也會隨之縮小。

這點(diǎn)需要開發(fā)商在開始建筑設(shè)計(jì)整幢樓盤時(shí)就需要規(guī)劃好，避免后期糾紛。

⑥底商影響上層的產(chǎn)權(quán)年限，商業(yè)配套不影響

一般來說，住宅是七十年產(chǎn)權(quán)，而加入底商后，土地成為綜合用地，產(chǎn)權(quán)隨之成為50年，消費(fèi)者會以七十年產(chǎn)權(quán)的金額購買五十年的產(chǎn)權(quán)嗎？

在這里我們不討論如何告訴消費(fèi)者土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的年限是不一樣的，而是研究如何避免不必要的負(fù)面因素。

最好的解決方法是向當(dāng)?shù)赝恋夭块T提交兩份申請，一份是底商的商業(yè)用地申請；一份是上層住宅的用地申請，在同一塊地上進(jìn)行分別處理。

⑦底商空調(diào)排放熱氣等對上層的影響

底商作為商場必定會安裝諸如空調(diào)等設(shè)施，這必然會影響上層業(yè)主的利益，所以需要注意。但是可以采用類似餐飲另設(shè)排煙道一樣，熱氣出口和樓盤保持一定距離，那么底商和上層住宅業(yè)主就會相安無事。還可以采用把上層住宅的整體進(jìn)深向后5—10米的方法，避免不必要的影響。 

八、其它事項(xiàng)

1、在項(xiàng)目規(guī)劃初期，開發(fā)商就需要確定本樓盤是以上層住宅為主還是底商為主，在最保證某部分的最大利益同時(shí)，盡量減少另一部分損失。

2、規(guī)劃底商時(shí)，最好是由開發(fā)商選擇租賃時(shí)間較長、業(yè)態(tài)生命力較旺盛的承租者，然后根據(jù)其的具體要求對底商戶型進(jìn)行彈性調(diào)整，同時(shí)適度調(diào)整上層住宅的戶型空間以達(dá)到雙方最大的和諧。

3、底商的最大優(yōu)勢是“背靠大樹好乘涼”，小區(qū)人口有著相當(dāng)強(qiáng)的購買力，這就為底商提供了充足的客戶資源。為了更好的讓上層業(yè)主成為底商的忠誠消費(fèi)群體，開發(fā)商可協(xié)助底商經(jīng)營者給業(yè)主免費(fèi)辦理會員卡、打折卡等。

4、底商不同于項(xiàng)目的商業(yè)配套，它應(yīng)該獨(dú)立計(jì)算公攤，不能將其使用的過道、停車場、上下水、貨梯等內(nèi)容計(jì)入上層住戶的公攤；同理，也不可以將上層住宅公共設(shè)施在底商中占用的面積計(jì)入底商的公攤。

5、目前有車消費(fèi)一族十分龐大，他們購物時(shí)會考慮前往消費(fèi)場所或商場的停車設(shè)施和到達(dá)路徑。所以在底商建筑規(guī)劃期就需要考慮劃分出最大的停車空間，并在最大程度減少對上層住宅業(yè)主車流的影響。

6、一般底商經(jīng)營者的租金承受能力無法同專業(yè)商場比較，在開發(fā)商制定底商銷售價(jià)格、出租價(jià)格時(shí)，需要謹(jǐn)慎而行，必要時(shí)可以考慮在物業(yè)管理等方面予以一定的優(yōu)惠，以達(dá)到放水養(yǎng)魚的目的。