一、互聯(lián)網(wǎng)改變了消費(fèi)者購(gòu)物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也受之影響

互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著變化：購(gòu)物空間立體化(全渠道購(gòu)物)、時(shí)間碎片化、購(gòu)物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大方面的購(gòu)物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時(shí)間、固定場(chǎng)所進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)的購(gòu)物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)直接面臨這種購(gòu)物方式的沖擊。

二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥可數(shù)

目前，中國(guó)市場(chǎng)上，有三大力量在驅(qū)動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱。

1.是政府的主導(dǎo)力量。基于對(duì)城市發(fā)展的需求，政府往往主導(dǎo)著城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)開(kāi)發(fā)能力成為目前開(kāi)發(fā)企業(yè)取地的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.是市場(chǎng)榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購(gòu)物中心的興起，高額的銷(xiāo)售帶來(lái)的收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹(shù)立良好的品牌效應(yīng)，都驅(qū)使著大量開(kāi)發(fā)企業(yè)繼而模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。

3.是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體的擴(kuò)容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求；住宅開(kāi)發(fā)商這塊是主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)開(kāi)發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商這塊是其商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，進(jìn)而加大了對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張。預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。從現(xiàn)在到2025年，還會(huì)有7000家建成開(kāi)業(yè)，屆時(shí)購(gòu)物中心將超10000家。因此在當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，特別是在城市綜合體是有非常明確的泡沫趨勢(shì)。

不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬(wàn)多家登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對(duì)人的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。

三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從租售并舉變成自持為主

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個(gè)階段。第一階段是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段，以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向；那么第二階段將進(jìn)入租售并舉階段。這個(gè)階段以銷(xiāo)售和自持商鋪并重的階段；第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個(gè)階段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢(shì)影響。

從當(dāng)前現(xiàn)狀來(lái)看，一、二線(xiàn)城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線(xiàn)城市郊區(qū)和二線(xiàn)城市的部分非核心地段，才會(huì)存在租售并舉的產(chǎn)品，這種產(chǎn)品一般的持有比率能夠達(dá)到50%左右。只有在三、四線(xiàn)城市，現(xiàn)在還存在著大比例散售的項(xiàng)目存在。相信隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來(lái)越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段，政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目散售的審批和監(jiān)管也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格。

四、科技化、大數(shù)據(jù)成為商業(yè)地產(chǎn)的基本配置

進(jìn)入2013年，無(wú)論是購(gòu)物體驗(yàn)，還是經(jīng)營(yíng)管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代。大數(shù)據(jù)，Wi-Fi，電子標(biāo)簽，智能貨架，自動(dòng)收銀，自動(dòng)打包，移動(dòng)互聯(lián)，線(xiàn)上App，所有的新技術(shù)都在推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)的革新。雖然我們當(dāng)前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業(yè)正在使用科技化和大數(shù)據(jù)技術(shù)，相信在2014年，這批科技化浪潮將會(huì)以驚人的速度大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，很快將成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置。

五、藝術(shù)、生態(tài)、體驗(yàn)式商業(yè)成為發(fā)展共識(shí)

發(fā)展到2014年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗(yàn)性已經(jīng)從營(yíng)銷(xiāo)口號(hào)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)感已經(jīng)無(wú)需細(xì)說(shuō)，各家都有自己的獨(dú)到想法。從硬件的設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)感將會(huì)無(wú)處不在。但無(wú)論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢(shì)的潮流不會(huì)改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一味講求體驗(yàn)，標(biāo)新立異，忽略了研究市場(chǎng)需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項(xiàng)目將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。體驗(yàn)式商業(yè)，只會(huì)是錦上添花，不會(huì)是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運(yùn)營(yíng)管理才是決勝的根本。

六、社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲

隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域性購(gòu)物中心也就是社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。經(jīng)過(guò)跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)更多向香港、日本等成熟市場(chǎng)學(xué)習(xí)。今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。

七、物流商貿(mào)城類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)入精細(xì)化、集約化發(fā)展時(shí)代

物流商貿(mào)城這類(lèi)業(yè)態(tài)經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，這類(lèi)業(yè)態(tài)已經(jīng)遍地開(kāi)花。應(yīng)該說(shuō)這個(gè)對(duì)于外行來(lái)說(shuō)，看似藍(lán)海的商業(yè)模式，只有走近之后，才知道其中的險(xiǎn)惡?？傮w來(lái)看，當(dāng)前要想再涉足這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，不得不面對(duì)下面四個(gè)重大挑戰(zhàn)。

1、資金壁壘。小規(guī)模的集貿(mào)市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，發(fā)展到當(dāng)前產(chǎn)業(yè)更為集中的物流商貿(mào)城時(shí)代，開(kāi)發(fā)商必須具備充沛的資金。

2、土地供應(yīng)壁壘。除卻雄厚的資金壁壘之外，政府供地模式的變革也成為這類(lèi)業(yè)態(tài)發(fā)展的關(guān)鍵困難。進(jìn)入城鎮(zhèn)化發(fā)展的2.0時(shí)代，各地城市建設(shè)進(jìn)入精細(xì)化管理進(jìn)程。上千畝以上的批量供地模式已成為過(guò)去，政府供地更是在前期大刀闊斧的拉開(kāi)城市發(fā)展框架后，在原先的新城、開(kāi)發(fā)區(qū)等各類(lèi)新區(qū)已有的土地上進(jìn)行精雕細(xì)琢，在切碎的小地塊進(jìn)行精準(zhǔn)的定位。目標(biāo)是提高土地集約化利用效率，提高土地產(chǎn)出率，減少公共市政基礎(chǔ)資源的浪費(fèi)。因此，在這樣的大背景下，若想通過(guò)興建物流商貿(mào)城的方式大規(guī)模圈地，再分期開(kāi)發(fā)，做好一個(gè)再做一個(gè)，這樣的模式已越來(lái)越困難。

3、 行業(yè)商戶(hù)資源瓶頸。物流商貿(mào)的根本還是商貿(mào)業(yè)資源，對(duì)于普通城市而言，各個(gè)行業(yè)的商貿(mào)資源有限。除非在傳統(tǒng)的大交通、大物流等樞紐型城市，這類(lèi)商貿(mào)資源會(huì)相對(duì)集中。如若一個(gè)城市已有穩(wěn)定的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，若這是大規(guī)模興建商貿(mào)城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，只能依靠本地存量商戶(hù)資源消化，這樣的新增供給在未來(lái)數(shù)年內(nèi)都會(huì)給城市帶來(lái)惡性競(jìng)爭(zhēng)。除非傳統(tǒng)商貿(mào)市場(chǎng)的搬遷消亡，否則新的商貿(mào)市場(chǎng)很難短期成市，經(jīng)營(yíng)上會(huì)舉步維艱。

4、如何應(yīng)對(duì)電子商務(wù)購(gòu)物交易模式的沖擊？物流商貿(mào)是傳統(tǒng)的商品貿(mào)易的重要匯聚地。但隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的沖擊，傳統(tǒng)商品貿(mào)易正在經(jīng)歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的O2O式生產(chǎn)和消費(fèi)，如若這類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)效應(yīng)在某一地區(qū)對(duì)某一品類(lèi)形成了成規(guī)模的影響和滲透，那么這種沖擊將是巨大而顛覆性的。

八、奧特萊斯成為熱點(diǎn)，但已泡沫化

2002年底，燕莎集團(tuán)在北京東四環(huán)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)中國(guó)第一家?jiàn)W特萊斯，從那時(shí)開(kāi)始到現(xiàn)在，中國(guó)已經(jīng)有四五百家各種各樣的“奧特萊斯”，中國(guó)的奧特萊斯亂象叢生。從整體來(lái)看，運(yùn)營(yíng)奧特萊斯是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壁壘相對(duì)較高的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)最需要的是聲望、信譽(yù)和管理經(jīng)驗(yàn)。因此，對(duì)于一個(gè)行業(yè)新進(jìn)入者來(lái)說(shuō)，要想短期內(nèi)掌握到如此多的資源的難度非常大。關(guān)鍵指標(biāo)在于：

1、擁有成規(guī)模數(shù)量的品牌供應(yīng)商渠道；

2、快速周轉(zhuǎn)速度；

3、基礎(chǔ)客源數(shù)量；

4、進(jìn)貨談判的溢價(jià)能力；

5、基礎(chǔ)物業(yè)條件。

上述五大核心資源和競(jìng)爭(zhēng)力，是確保在奧特萊斯行業(yè)制勝的法寶。

九、百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，從零售商轉(zhuǎn)型為零售制造商，迎接大數(shù)據(jù)革命

在中國(guó)零售業(yè)，自有品牌的發(fā)展尚處在起步階段。根據(jù)一項(xiàng)針對(duì)國(guó)內(nèi)65家主要超市、超大型商場(chǎng)(涵蓋內(nèi)外資，占總市場(chǎng)份額的25%)的專(zhuān)題調(diào)研，有60%的企業(yè)提供自有品牌產(chǎn)品，但一般自有品牌產(chǎn)品在總銷(xiāo)售額中的占比不會(huì)超過(guò)5%。在美國(guó)超市零售業(yè)，自有品牌的銷(xiāo)售占比平均在25%左右，在歐洲，這一比例更高達(dá)40%甚至是50%。在嚴(yán)酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，零售商不能僅僅依靠品牌商品來(lái)存活，銷(xiāo)售品牌商品很難取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。因此，發(fā)展自有品牌，從“零售商”轉(zhuǎn)型“零售制造商”，這個(gè)才是百貨業(yè)轉(zhuǎn)型的根本方向。由聯(lián)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)樽誀I(yíng)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提出了更高的要求。在聯(lián)營(yíng)模式下，百貨企業(yè)的管理重點(diǎn)是商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，而在自營(yíng)模式下，百貨企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者需求有精準(zhǔn)的定位，并擔(dān)負(fù)起采購(gòu)、商品管理、市場(chǎng)推廣、品牌建設(shè)的重任

2013年，銀泰、王府井、大悅城等著名商業(yè)零售品牌吹起了商業(yè)變革的號(hào)角。許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過(guò)上線(xiàn)網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP軟件，與微信合作等方式來(lái)應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式；家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線(xiàn)同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014 年零售公司經(jīng)過(guò)探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。

十、超市業(yè)外延式擴(kuò)張放緩，迎來(lái)關(guān)店潮、并購(gòu)潮和觸網(wǎng)熱潮

總體來(lái)看，超市業(yè)在一、二線(xiàn)城市出現(xiàn)飽和，三、四線(xiàn)城市逐步成為主戰(zhàn)場(chǎng)。雖然超市行業(yè)經(jīng)營(yíng)成本越來(lái)越高，但由于終端消費(fèi)者對(duì)價(jià)格敏感度較高，超市難以通過(guò)提價(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁成本，要想提升毛利率，只能重視精細(xì)化管理。這種精細(xì)化管理能力包括對(duì)超市購(gòu)物環(huán)境、品類(lèi)管理、營(yíng)銷(xiāo)策略的提升。除此之外，企業(yè)還需要在信息化、供應(yīng)鏈方面進(jìn)一步改善。通過(guò)減少采購(gòu)環(huán)節(jié)、有效利用資金、建立高效節(jié)能的物流配送網(wǎng)絡(luò)、搭建先進(jìn)的信息系統(tǒng)、鼓勵(lì)員工和管理層的有效溝通，達(dá)到提升人流、物流、資金效率的目的。

十一、餐飲成購(gòu)物中心新寵，但受到國(guó)家政策調(diào)控，正經(jīng)歷痛苦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整

2013年，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將餐飲作為救命的最后一根稻草。餐飲行業(yè)在國(guó)八條出臺(tái)以前，餐飲行業(yè)都是25%的增長(zhǎng)，而受這一政策影響，上半年增速在13%到15%左右。另外，人力資源成本上漲百分之百，行業(yè)壓力還是比較大的。餐飲行業(yè)啞鈴形的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將調(diào)整，未來(lái)將呈現(xiàn)紡錘形的結(jié)構(gòu)，人均價(jià)格在20~80元的大眾化餐飲將有很好的發(fā)展空間。”相比傳統(tǒng)餐飲行業(yè)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，新興的、具備互聯(lián)網(wǎng)精神的快時(shí)尚餐飲成為很多購(gòu)物中心的新寵。

十二、線(xiàn)上線(xiàn)下?tīng)?zhēng)奪生鮮

生鮮本是實(shí)體零售業(yè)在與電商抗衡中最有效的武器之一。由于零售行業(yè)在2006年開(kāi)始興起的生鮮自營(yíng)，中國(guó)的實(shí)體零售企業(yè)大多在生鮮經(jīng)營(yíng)上有自己的一套，在后端供應(yīng)鏈和前端陳列、鮮度、包裝、分級(jí)等上面有了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。而且確實(shí)提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升了業(yè)績(jī)，成為一塊強(qiáng)有力的吸客磁石。但隨著順豐優(yōu)選、本來(lái)生活網(wǎng)等生鮮類(lèi)電商的強(qiáng)勢(shì)出擊，再加上1號(hào)店、京東等也開(kāi)始朝生鮮領(lǐng)域進(jìn)軍，生鮮開(kāi)始成為電商爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)，很多農(nóng)業(yè)基地和公司也開(kāi)始紛紛推出有機(jī)蔬菜或定制果蔬的一對(duì)一配送服務(wù)，并且在市場(chǎng)上有一定的“粉絲”。更有意思的是，被實(shí)體零售一直認(rèn)為最受限制的供應(yīng)鏈問(wèn)題，生鮮電商們似乎也找到了“互聯(lián)網(wǎng)模式”在嘗試解決。

盡管目前生鮮電商還沒(méi)有盈利的代表，也沒(méi)有成功的模式可言，所針對(duì)的目標(biāo)客戶(hù)也是中高端消費(fèi)者，但不難預(yù)料，很快就會(huì)普及到中低端消費(fèi)者。況且，就算是將中高端消費(fèi)者截流掉一部分，也夠?qū)嶓w零售企業(yè)難受的。重要的是，生鮮電商尤其是大電商切入生鮮經(jīng)營(yíng)，在短期內(nèi)并沒(méi)有盈利壓力。因此，雖然仍是最具差異化的品類(lèi)之一，很多電商的生鮮配送實(shí)際也是與實(shí)體賣(mài)場(chǎng)合作解決，但從2014年開(kāi)始，實(shí)體賣(mài)場(chǎng)里純粹的生鮮品類(lèi)和價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)可能將不再是王牌。主食廚房、精細(xì)加工……如何在生鮮產(chǎn)品上做足深度加工文章，或許才是再度樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)利器的法寶。

十三、兒童類(lèi)業(yè)態(tài)蓬勃興起，正成為購(gòu)物中心的主流業(yè)態(tài)

2013年開(kāi)始，全國(guó)已有近百家購(gòu)物中心先后擴(kuò)大兒童品牌招商，并對(duì)兒童區(qū)進(jìn)行改裝升級(jí)。隨著中國(guó)購(gòu)物中心的調(diào)整，日漸興起的兒童業(yè)態(tài)正成為購(gòu)物中心重要組成部分，有的甚至成為核心部分。兒童業(yè)態(tài)帶來(lái)高利潤(rùn)的同時(shí)，也成為購(gòu)物中心拉動(dòng)家庭型消費(fèi)及關(guān)聯(lián)商品銷(xiāo)售的重要因素。目前兒童零售約占整個(gè)兒童業(yè)態(tài)的20%，兒童體驗(yàn)和教育市場(chǎng)規(guī)模占80%。兒童類(lèi)業(yè)態(tài)的興起，正成為購(gòu)物中心吸引人流、帶來(lái)差異化的重要手段。