近日，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海甲級(jí)寫字樓2014第二季度整體平均租金為每天每平方米8.57元，環(huán)比下降0.92%，同比下降1.27%,為兩年半以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。其中，浦東區(qū)域內(nèi)甲級(jí)寫字樓的平均租金持續(xù)上升，達(dá)到每天每平方米9.20元，環(huán)比上浮2.22%，同比上漲4.90%；而浦西區(qū)域?yàn)槊刻烀科椒矫?.29元，環(huán)比和同比分別下降2.36%與4.05%。

“上海寫字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)浦西大型外資總部型企業(yè)持續(xù)向非核心區(qū)外遷的趨勢(shì)。大型知名企業(yè)在選擇非核心區(qū)作為總部辦公場(chǎng)所時(shí)，通常會(huì)重點(diǎn)考量六大因素：規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品和服務(wù)、產(chǎn)業(yè)和客戶、政策優(yōu)惠以及生態(tài)環(huán)境。”戴德梁行董事、華東區(qū)寫字樓部主管沈潔分析認(rèn)為，“由于成交不理想，很多寫字樓開(kāi)始轉(zhuǎn)向整租，探索新的管理服務(wù)模式。”

供應(yīng)大增

區(qū)域分化

在最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年第二季度，上海甲級(jí)寫字樓共有約17萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到646萬(wàn)平方米；2014下半年全市預(yù)計(jì)仍有近28萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓入市，其中約20萬(wàn)平方米位于非核心商務(wù)區(qū)。由于郊區(qū)多個(gè)項(xiàng)目的集中交付，第二季度整個(gè)浦西甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率為12.61%，達(dá)到2008年金融危機(jī)以來(lái)的最高點(diǎn)。

寫字樓在今年上半年已經(jīng)迎來(lái)了一輪洗牌，而這樣的洗牌在寫字樓市場(chǎng)熱門區(qū)域板塊的變更上體現(xiàn)得尤為明顯。具體來(lái)說(shuō)，外灘、陸家嘴、人民廣場(chǎng)等老牌核心商務(wù)區(qū)內(nèi)有限的辦公樓供應(yīng)已不能滿足企業(yè)迅速擴(kuò)張的需要，不斷上漲的租金令企業(yè)成本越來(lái)越高，而市郊非傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)雖異軍突起但自身劣勢(shì)明顯，相比較而言諸如大連路、世博浦西段、淮海西路等一些原本就占據(jù)市中心城區(qū)核心位置的板塊由于規(guī)劃支撐、交通配套完善、高端商務(wù)氛圍日漸提升，正迎來(lái)“二次崛起”的良機(jī)。

實(shí)際上，以陸家嘴為代表的浦東核心商務(wù)區(qū)寫字樓市場(chǎng)正陷入“一房難求”的緊張局面。數(shù)據(jù)顯示，目前陸家嘴核心商務(wù)區(qū)的寫字樓入住率已達(dá)到了100%，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)的空置率更是創(chuàng)下了六年來(lái)的最低點(diǎn)，僅為0.34%。

與陸家嘴寫字樓供應(yīng)緊張的情況相反，被規(guī)劃熱炒的大虹橋商務(wù)區(qū)正遭遇寫字樓過(guò)剩的煩惱，商業(yè)地產(chǎn)扎堆開(kāi)發(fā)造成的供需難題或?qū)⒅饾u暴露出來(lái)。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，上海寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入這樣一個(gè)階段——越來(lái)越多的租戶開(kāi)始考慮如何控制成本的同時(shí)，也在放緩擴(kuò)租的計(jì)劃?！备呔暛h(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

孫琦表示，很多集團(tuán)型大企業(yè)，類似醫(yī)藥、消費(fèi)品等，由于規(guī)模的擴(kuò)張，希望有自己的企業(yè)總部，所以它們需要從市中心外遷到更適合自己的地方，而這類企業(yè)的外遷，對(duì)于市中心的寫字樓會(huì)帶來(lái)不小的挑戰(zhàn)。

探尋運(yùn)營(yíng)新模式

商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的改變對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)至關(guān)重要?！澳壳埃k公樓產(chǎn)品的同質(zhì)化比較嚴(yán)重，但在成熟的市場(chǎng)，我們可以看到每一棟樓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、招商手段各有不同。未來(lái)，管理得好的辦公樓可以長(zhǎng)期收取比較高的租金，如果管理不善，租金回報(bào)會(huì)低很多?！?/span>

由于部分地區(qū)租賃市場(chǎng)的不景氣，市場(chǎng)催生了多種寫字樓包裝重組新模式。以中華企業(yè)大廈為例，十年前這里曾吸引歐萊雅等世界500強(qiáng)企業(yè)總部入駐，但后來(lái)物業(yè)逐漸老化，歐萊雅等企業(yè)陸續(xù)遷離。但它的地理位置非常優(yōu)越，位于上海最繁華的位置，2012年高和資本收購(gòu)后，改名靜安高和大廈。經(jīng)過(guò)對(duì)大廈進(jìn)行內(nèi)外整體改造、提升大廈品質(zhì)，吸引了眾多優(yōu)質(zhì)的租客。

“傳統(tǒng)意義上的甲級(jí)寫字樓代表了高端、豪華、專業(yè)，但同時(shí)也可能意味著細(xì)節(jié)僵化。夏天你穿著西服、打著領(lǐng)帶都覺(jué)得冷颼颼的，這就是甲級(jí)寫字樓對(duì)制冷溫度的要求。我不相信所有人都喜歡上班的地方一進(jìn)去就像酒店大堂。比如做創(chuàng)意的白領(lǐng)，肯定希望工作場(chǎng)所有個(gè)性和設(shè)計(jì)感。這就是機(jī)會(huì)?！备吆唾Y本董事長(zhǎng)蘇鑫對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

目前，這類資產(chǎn)精裝修概念之下的寫字樓租賃模式創(chuàng)新正不斷花樣翻新。資產(chǎn)精裝修的初衷，是針對(duì)市場(chǎng)上出售型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)無(wú)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)而導(dǎo)致租客良莠不齊、資產(chǎn)貶值而提出的一種理念。通過(guò)資產(chǎn)管理提升租金水平、租客品質(zhì)、物業(yè)品質(zhì)，提供金融服務(wù)，可以實(shí)現(xiàn)客戶投資收益的最大化。

蜂巢辦公空間CEO張鵬表示，各類企業(yè)對(duì)辦公空間的靈活性和智慧性需求正迅速提升，這大大促進(jìn)了服務(wù)式辦公室市場(chǎng)的高速發(fā)展?！翱紤]到企業(yè)用戶的成長(zhǎng)性需求，蜂巢辦公空間在為入駐企業(yè)提供靈活、智慧的辦公空間的基礎(chǔ)上，還可為有需求的入駐企業(yè)提供諸如金融服務(wù)、公務(wù)租車等多元化的跨界服務(wù)支持，以全方位助力企業(yè)快速發(fā)展?！?/span>