商業(yè)街按照規(guī)?？蓜澐譃榇笮蜕虡I(yè)街（10萬㎡以上）、中型商業(yè)街（5萬-10萬㎡）及小型商業(yè)街（5萬㎡以下）。

我國商業(yè)街發(fā)展面臨的問題主要在于市場供應(yīng)量過大，商鋪銷售壓力不斷增大，后期運營難度大。

現(xiàn)在大型商業(yè)街區(qū)越來越難做，開業(yè)后的慘淡經(jīng)營是投資方不能承受之重。如何破解這一困局？

審視商業(yè)街的產(chǎn)品開發(fā)鏈條，包含戰(zhàn)略、研發(fā)及操作三個環(huán)節(jié)，九洲遠景認(rèn)為，研發(fā)是開發(fā)鏈條中最為關(guān)鍵部分，其決定了戰(zhàn)略的實現(xiàn)程度，也決定了操作的方向，因此需對研發(fā)部分進行重點研究。

商業(yè)街的前期研發(fā)主要包括三部分：商業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計和物業(yè)處置方式，這三部分存在一定的相互關(guān)系，在其分別研究的基礎(chǔ)上，應(yīng)統(tǒng)一進行考慮。如對這些環(huán)節(jié)能正確地分析、研究、處理，基本可避免產(chǎn)品研發(fā)上出致命傷。

一、商業(yè)定位

商業(yè)定位對一個項目的影響可以有多大？可以先看看三里屯SOHO的案例。

三里屯SOHO位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，商業(yè)街總體量約12萬㎡，定位為配套型商業(yè)街，目前經(jīng)營狀況慘淡。

一切問題始于“商務(wù)配套型商業(yè)街”這一定位。12萬㎡的大規(guī)模商業(yè)街以內(nèi)街形式出現(xiàn)，難以吸引項目以外的客群，而核心的商務(wù)人群無法支撐如此大體量商業(yè)，導(dǎo)致供需嚴(yán)重不平衡，再加上銷售價格過高，業(yè)態(tài)規(guī)劃不統(tǒng)一，導(dǎo)致后期經(jīng)營困難。

破解方法一：商業(yè)定位對商業(yè)街的商業(yè)價值有著關(guān)鍵的決定性作用，是實現(xiàn)開發(fā)訴求的首要保證：

1）開發(fā)商應(yīng)首先依據(jù)自身開發(fā)訴求，確定目標(biāo)收益。

2）依據(jù)確定的目標(biāo)收益，確定商業(yè)街規(guī)模體量。

3）在項目規(guī)模確定的前提下，結(jié)合項目所在區(qū)位條件，綜合考慮項目內(nèi)外部條件。

4）根據(jù)項目規(guī)模、區(qū)位環(huán)境客群等因素，確定項目商業(yè)定位。

5）根據(jù)項目商業(yè)定位、客群定位，進一步進行業(yè)態(tài)規(guī)劃。

二、產(chǎn)品設(shè)計

商業(yè)街在建筑設(shè)計方面，應(yīng)以商業(yè)整體定位為前提，遵循產(chǎn)品設(shè)計的一般原則，以總體建筑布局、商鋪分割、交通規(guī)劃及建筑設(shè)計為核心，打造與定位相符合的商業(yè)街產(chǎn)品。

產(chǎn)品設(shè)計有三個主要步驟：

1）建筑布局：大規(guī)模商業(yè)街項目布局方式有板式布局、獨棟式布局、條狀式布局，應(yīng)根據(jù)自身定位及區(qū)位特點選擇。

2）店鋪分割：應(yīng)在注重商業(yè)整體定位的同時，充分考慮各業(yè)態(tài)的實際物業(yè)需求、承租能力以及購買客戶的實際承受能力。

3）商業(yè)街交通規(guī)劃：應(yīng)對交通規(guī)劃原則加以重視，重視內(nèi)部溝通，各樓層各業(yè)態(tài)的溝通，注意垂直交通設(shè)計，避免盲區(qū)。

4）商業(yè)街空間設(shè)計：應(yīng)以定位為前提，注重空間尺度、建筑外觀、主題環(huán)境及非建筑元素等方面的打造，從而有效提升商業(yè)街銷售價值。

破解方法二：通過對商業(yè)街外部環(huán)境及核心產(chǎn)品的打造，可有效提升銷售價格及去化速度，在一定程度上支撐銷售價值的實現(xiàn)：

1）在保證商業(yè)街有效的整體定位的前提下，商業(yè)街產(chǎn)品設(shè)計將對商業(yè)街的去化速度、銷售價值有一定影響。

2）商業(yè)街的總體建筑布局在一定程度上決定了商業(yè)街臨街面的長度及規(guī)模，在一定程度上有助于提升商業(yè)。價值，因此應(yīng)盡可能將商業(yè)街設(shè)置在價值較高的臨街位置。

3）商業(yè)街有效的產(chǎn)品設(shè)計，將直接影響商業(yè)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃的落地性。

4）良好的產(chǎn)品設(shè)計將對商業(yè)街后期的運營有一定積極影響。

三、物業(yè)處置方式

隨著商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，在商業(yè)街處置方式方面日趨多元化，在項目定位確定的前提下，選擇適當(dāng)?shù)牟僮髂Ｊ剑捎袨轫椖慷ㄎ灰约伴_發(fā)訴求的最終實現(xiàn)提供有效支撐。

物業(yè)處置有五大方式：

1）全部持有：以長期收取租金為收入來源。

**適用于資金實力較為雄厚的開發(fā)商，且項目處于城市區(qū)位價值較高區(qū)域。

2）全部裸售：是現(xiàn)階段商業(yè)街普遍的處置方式，將商業(yè)街商鋪切割出售，商鋪產(chǎn)權(quán)分散到客戶，爭取銷售收益最大化。

**適用于中小規(guī)模商業(yè)街項目。

3）租約銷售：部分商業(yè)街項目由于入市時銷售市場環(huán)境較差，需要等待銷售最佳時機，可采用招商先行，從而提升項目商業(yè)氛圍，促進后期商鋪銷售。但部分商業(yè)項目由于出售情況不好，被動采取此方式進項銷售。

4）售后返租：是開發(fā)商在實現(xiàn)資金快速回籠的前提下，實現(xiàn)商業(yè)街統(tǒng)一規(guī)劃運營的較為有效的手段，通過將商鋪分散出售給小業(yè)主，并簽訂反租合同，獲取統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，再按照整體規(guī)劃定位實施招商。

5）租售并舉：開發(fā)商根據(jù)前期商業(yè)概念定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃以及項目自身特點，確定一定的租售比例，劃定銷售范圍，對于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。

典型案例：龍湖“金蘋果計劃”

龍湖地產(chǎn)在銷售型商業(yè)方面通過“金蘋果計劃”的315價值體系，在操作模式方面，由傳統(tǒng)投資型（散售）逐漸向資產(chǎn)管理型轉(zhuǎn)變。

315是指三大資源主體：龍湖地產(chǎn)、龍湖商業(yè)、龍湖物業(yè)，一個資源價值平臺，金蘋果計劃，五大衍生功能即提供商家資源共享、提供定位建議、招商促進、經(jīng)營輔導(dǎo)、資產(chǎn)包。

通過“金蘋果計劃”所實現(xiàn)的資產(chǎn)管理型處置方式，在投資購買途徑、購買環(huán)節(jié)、收益途徑及收益環(huán)節(jié)均有所轉(zhuǎn)變，從而保證了開發(fā)商在實現(xiàn)銷售價值及商業(yè)價值兩方面達到平衡。

如何決策租售比？

應(yīng)遵循三方面主要原則——主力店自持、關(guān)鍵節(jié)點商鋪自持、銷售利潤最大化的情況下，低價值商鋪被動自持 ，從而實現(xiàn)銷售收入最大化的同時，保證良性運營。

破解方法三：產(chǎn)品設(shè)計與操作模式可在一定程度上對商業(yè)街銷售、定位提供支撐與促進作用。

1）在準(zhǔn)確定位的前提下，有效的操作手法可以提升產(chǎn)品溢價。

2）選擇符合項目定位及開發(fā)訴求的處置方式，可以有效提升商業(yè)街去化速度、減少銷售阻力。

3）有效的物業(yè)處置方式可以使銷售、招商、運營等環(huán)節(jié)達到平衡，在銷售收益最大化的前提下，保證整體定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃的落地性。

4）物業(yè)租售比的確定，在追求銷售收益最大化的同時，保證商業(yè)街后期的良性運營。