佛山分公司  劉偉祥

【摘要】由于星級(jí)酒店投資量大、回收期長(zhǎng)、通用性差、市場(chǎng)交易實(shí)例少，而且其市場(chǎng)價(jià)值不僅取決于區(qū)域環(huán)境、坐落位置、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、酒店定位及服務(wù)水平，更與經(jīng)營(yíng)模式、管理水平、品牌效應(yīng)等直接相關(guān)，因此星級(jí)酒店評(píng)估價(jià)值的確定成為房地產(chǎn)估價(jià)的一個(gè)難點(diǎn)。本文從完善技術(shù)方法體系和實(shí)際應(yīng)用的角度出發(fā)，對(duì)星級(jí)酒店價(jià)值評(píng)估相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了剖析，通過(guò)研究酒店價(jià)值的評(píng)估技術(shù)路線和評(píng)估方法、確定影響酒店價(jià)值的關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)，進(jìn)而提高星級(jí)酒店價(jià)值評(píng)估的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的應(yīng)用。

【關(guān)鍵詞】星級(jí)酒店  價(jià)值評(píng)估  收益法  成本法

一、概論

酒店是房地產(chǎn)與旅游服務(wù)高度結(jié)合的產(chǎn)物，是商業(yè)房地產(chǎn)中的一種。在傳統(tǒng)的概念中，酒店首先是房地產(chǎn)，其以特定的房地產(chǎn)形態(tài)向客戶(hù)提供服務(wù)。酒店在最初多是自主經(jīng)營(yíng)，隨著社會(huì)分工的專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，委托管理或者是加盟連鎖成為越來(lái)越重要的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。 

酒店，尤其是高星級(jí)的酒店，具有位置佳、價(jià)值高、通用性差、流動(dòng)性差等特點(diǎn)。但對(duì)于經(jīng)營(yíng)好的酒店，除了具有良好的現(xiàn)金流入能力外，還能夠成為一個(gè)地區(qū)、一個(gè)城市、甚至是一個(gè)國(guó)家的地標(biāo)性的建筑，成為構(gòu)筑當(dāng)?shù)赝晟?、合理商?wù)功能的不可或缺的組成部分。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)于酒店業(yè)的投資已經(jīng)成為眾多投資機(jī)構(gòu)全球化投資組合中的重要組成部分。經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好的酒店具有良好的現(xiàn)金流入能力，能夠?qū)ν顿Y（債務(wù)融資）提供良好的保證。而酒店一般沒(méi)有直接的市場(chǎng)價(jià)格，不能簡(jiǎn)單地通過(guò)與其他物業(yè)類(lèi)比的方法得出，因此很難判斷和評(píng)估一個(gè)酒店的客觀市場(chǎng)價(jià)值。酒店的價(jià)值應(yīng)通過(guò)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)確定，為酒店交易提供價(jià)值參考。

此外，隨著各個(gè)商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)的增多，特別是以正常經(jīng)營(yíng)的酒店作為抵押物的中長(zhǎng)期貸款比例增加，如果金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物價(jià)值的判斷出現(xiàn)失誤，可能直接導(dǎo)致呆壞賬的產(chǎn)生，進(jìn)而影響正常的貸款回收和信貸循環(huán)，降低銀行對(duì)酒店信貸的支持力度和信心。因此只有正確把握酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，了解特定區(qū)域酒店業(yè)的現(xiàn)狀，才能準(zhǔn)確把握酒店類(lèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)于酒店的投融資業(yè)務(wù)的開(kāi)展有非常的現(xiàn)實(shí)意義。 

二、星級(jí)酒店估價(jià)特點(diǎn)

相對(duì)于一般房地產(chǎn)估價(jià)，星級(jí)酒店估價(jià)有以下特點(diǎn)： 

1、范圍廣、情況復(fù)雜、價(jià)值量巨大，對(duì)估價(jià)人員的專(zhuān)業(yè)性和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)要求較高。

由于星級(jí)酒店個(gè)體差異往往比較突出，不同酒店之間可比性較差，估價(jià)要建立在對(duì)酒店整體經(jīng)營(yíng)及實(shí)物現(xiàn)狀全面了解的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 

2、收入來(lái)源的復(fù)雜性、運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目較多，受品牌、經(jīng)營(yíng)方式影響較大。

收益法評(píng)估星級(jí)酒店最關(guān)鍵是把握其經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用。星級(jí)酒店的收入主要有客房收入、各種餐飲收入、商品部商品銷(xiāo)售收入、會(huì)議及展覽收入、商務(wù)中心收入和其他娛樂(lè)、健身設(shè)施收入等等，收入與整體建筑規(guī)模的大小、酒店經(jīng)營(yíng)水平的高低、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的品種組合和經(jīng)營(yíng)面積大小及帶來(lái)的額外收入的各種特殊因素有直接關(guān)系。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用、人員工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)、能源維修費(fèi)、市場(chǎng)推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金等。

三、星級(jí)酒店評(píng)估思路及估價(jià)方法的選擇:

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。 

據(jù)此，對(duì)于已取得相關(guān)權(quán)屬文件、正常運(yùn)營(yíng)的高星級(jí)酒店，由于在市場(chǎng)上很少有整體買(mǎi)賣(mài)交易案例，且所在地理位置往往極佳，在建成投入運(yùn)行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的求取，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，在基本評(píng)估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應(yīng)作為星級(jí)酒店類(lèi)房地產(chǎn)的首要評(píng)估方法。又由于酒店類(lèi)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)案例極少，市場(chǎng)比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而長(zhǎng)期趨勢(shì)法以及路線價(jià)法根本就不具備使用的技術(shù)條件。故選用成本法作為第二種方法對(duì)酒店的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，只有成本法在理論上是唯一的第二種評(píng)估方法。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)。

綜上所述，在實(shí)際估價(jià)作業(yè)中，星級(jí)酒店評(píng)估的一般評(píng)估方法有收益法和成本法。

收益法計(jì)算公式： V=a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]

其中：   V表示房地產(chǎn)價(jià)格；                      a表示房地產(chǎn)第一年年純收益；

r表示房地產(chǎn)報(bào)酬率；                     g表示房地產(chǎn)收益年遞增比率；

n表示房地產(chǎn)的有效使用年限；

成本法計(jì)算公式：

房地價(jià)值＝土地取得成本＋開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋投資利息＋銷(xiāo)售稅費(fèi) ＋開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（適用于新建成房地產(chǎn)）

或房地價(jià)值＝房地重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊＝土地重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物折舊（適用于舊房地產(chǎn)）

四、酒店估價(jià)中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

1、成本法估價(jià)中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

（1）、土地取得成本的確定

土地取得成本是取得土地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般包括購(gòu)置土地價(jià)款和應(yīng)繳納的稅金（如契稅和交易手續(xù)費(fèi)）。在求取土地取得成本時(shí)，通常采取市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法來(lái)求取。

（2）、開(kāi)發(fā)成本的確定

開(kāi)發(fā)成本包括建安工程費(fèi)、前期工程及其他專(zhuān)業(yè)費(fèi)，在估價(jià)中，一般根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型，參照當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行《建設(shè)工程概算定額》和《材料預(yù)算價(jià)格》、《機(jī)械臺(tái)班費(fèi)用定額》以及《建設(shè)工程間接費(fèi)及其它費(fèi)用定額》進(jìn)行測(cè)算，并參考近期同類(lèi)型建筑物的結(jié)算價(jià)格，綜合考慮后確定建筑物的建造成本。

（3）、利潤(rùn)率的確定

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)所要求的相應(yīng)的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。通常按土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本、建筑物開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用之和乘以一定的投資利潤(rùn)率求取。其計(jì)算公式如下：

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）×利潤(rùn)率。

在目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)顯著高于其投資成本，高出部分即為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在星級(jí)酒店的估價(jià)實(shí)務(wù)中，確定利潤(rùn)率時(shí)，應(yīng)充分考慮酒店的區(qū)域環(huán)境、坐落位置、建筑規(guī)模、投資多少、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、酒店定位及服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)情況、管理水平、品牌效應(yīng)等狀況。通常酒店上述條件越好利潤(rùn)率越高，反之，則越低。酒店利潤(rùn)率一般在 20—50%之間。

2、收益法估價(jià)中關(guān)鍵技術(shù)參數(shù)的確定

（1）、凈收益的求取

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式主要有出租和經(jīng)營(yíng)兩種。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：基于租賃收入測(cè)算凈收益和基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。出租型房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)根據(jù)租約中的租金、其他收益、費(fèi)用等信息計(jì)算其凈收益，凈收益為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

對(duì)于有多種收益類(lèi)型的房地產(chǎn)，如星級(jí)酒店一般有客房、會(huì)議室、餐飲、商場(chǎng)、娛樂(lè)等多種收入來(lái)源和經(jīng)營(yíng)模式，其凈收益視具體情況采用下列兩種方式求?。?/span>

①、把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類(lèi)型物收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。

對(duì)一個(gè)星級(jí)酒店而言，客房部分的變動(dòng)費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會(huì)議室部分的變動(dòng)費(fèi)用是與使用會(huì)議室的次數(shù)、時(shí)間長(zhǎng)短等直接相關(guān)的費(fèi)用，餐飲部分的變動(dòng)費(fèi)用是與用餐客人數(shù)量的多少及消費(fèi)水準(zhǔn)直接相關(guān)的費(fèi)用等等。固定費(fèi)用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等，不管客房是否有人住、會(huì)議室時(shí)否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場(chǎng)是否有人購(gòu)物等，都要發(fā)生的費(fèi)用。

②、把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)客房、餐飲、會(huì)議、娛樂(lè)等各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有凈收益相加。

在星級(jí)酒店實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象的凈收益的一般采用第二種方法來(lái)求取。

（2）、收益期限的確定

收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)點(diǎn)。收益期限應(yīng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自然壽命、不同用途土地使用權(quán)限定的剩余使用年限和合同約定的期限等基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。

（3）、資本化率的求取方法

資本化率實(shí)質(zhì)上是投資的預(yù)期收益率，其影響因素非常眾多、復(fù)雜多變。確定資本化率的方法有：市場(chǎng)提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法和復(fù)合投資收益率法四種。

目前最常用的資本化率的確定方法是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，即累加法。

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱(chēng)安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。

在實(shí)際估價(jià)中，由于近年來(lái)國(guó)家多次頻繁調(diào)整銀行存款利率且變化較大，而利率的變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的升降變化是不一致的且與社會(huì)一般利潤(rùn)率水平相差較大，因此在實(shí)際估價(jià)中，一般參考一年期的貸款利率作為累加法中的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高，反之，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越小，資本化率越低；收益期越長(zhǎng)，不確定因素也越多，風(fēng)險(xiǎn)越大，資本化率越高。同時(shí)，資本化率與投資發(fā)生的時(shí)間也有關(guān)，投資發(fā)生時(shí)間不同，投資項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)情況不同，造成資本化率也會(huì)不同。因此，在確定項(xiàng)目的資本化率時(shí)首先應(yīng)選取資本化率的確定方法，再根據(jù)項(xiàng)目的當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目特點(diǎn)和估價(jià)師掌握的市場(chǎng)資料充分分析，并根據(jù)自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)最終確定項(xiàng)目的資本化率數(shù)值。

五、結(jié)語(yǔ)

一般來(lái)說(shuō)，在估價(jià)過(guò)程中，理論上酒店的收益與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)可以通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表獲得，但現(xiàn)實(shí)情況是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表一些數(shù)據(jù)往往失真，不能真實(shí)反映酒店經(jīng)營(yíng)的情況。因此應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象本身及周邊類(lèi)似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并對(duì)取得的資料仔細(xì)分析，經(jīng)過(guò)整理，去偽存真?？傊?，酒店評(píng)估比較復(fù)雜，技術(shù)參數(shù)比較難以把握，只有不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)值才能比較客觀地反映其內(nèi)在價(jià)值。