市場(chǎng)上出現(xiàn)的商鋪返租銷售因看似對(duì)售購(gòu)雙方雙贏的模式受到了較多投資者的親睞，這種返租銷售是否合法、盈利模式怎樣呢？本文對(duì)商鋪返租銷售概念、分類及合法性進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，并對(duì)其評(píng)估關(guān)注點(diǎn)提出相關(guān)建議。

一、定義與內(nèi)涵

商鋪返租銷售，一般是指出售方將商鋪出售的同時(shí)，與購(gòu)買方簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由出售方（或其關(guān)聯(lián)公司）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，同時(shí)會(huì)按約定期限支付給購(gòu)買方固定的租金。

出售方在商鋪銷售進(jìn)度及資金回籠較慢的情況下，為促進(jìn)商鋪的銷售，采用“返租”形式作為促銷手段，在一定期限內(nèi)(3-5年左右)通過(guò)支付返租租金沖抵價(jià)款，以達(dá)到刺激銷售的目的。購(gòu)買方則可以在圓一個(gè)商鋪夢(mèng)的同時(shí)，商鋪由出售方（或其關(guān)聯(lián)公司）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，把商鋪“做起來(lái)”，并在一定期限內(nèi)有穩(wěn)定租金收入， 似乎對(duì)出售方和購(gòu)買方都有利可圖，實(shí)現(xiàn)雙贏。但風(fēng)險(xiǎn)也似乎顯而易見(jiàn)，采用返租銷售模式的商鋪其風(fēng)險(xiǎn)主要有以下兩點(diǎn)：

1、出售方經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

在承諾的返租期內(nèi)，由于出售方的經(jīng)營(yíng)管理不良，或其他原因?qū)е聼o(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或無(wú)法兌現(xiàn)承諾的返租租金。

2、返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

分散產(chǎn)權(quán)與統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問(wèn)題。在期滿后，產(chǎn)權(quán)分散，各方利益訴求和招租意向不一致的情況很容易將集中統(tǒng)一的發(fā)展模式打亂從而嚴(yán)重影響其商業(yè)氛圍，在分散經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)下很難達(dá)到集中經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的商業(yè)氛圍及租金水平。

二、分類

1、按銷售主體的不同，可開(kāi)發(fā)商一手商鋪和投資商二手商鋪兩種類型。開(kāi)發(fā)商一手商鋪是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，首次流入市場(chǎng)的商鋪；投資商二手商鋪是指投資商投資商持有的或從現(xiàn)有市場(chǎng)上收購(gòu)的商鋪，一般是將商鋪成批量重新包裝再出售。

2、按商鋪類型的不同，可分為原始型和分割型。原始型是指經(jīng)政府部門備案的且經(jīng)初始登記有原始分戶圖的商鋪，分割型是指將一手商鋪，一般是大面積的，再分割成小面積商鋪出售。

3、其他類型，即高返租類型，是指返租租金的資金回報(bào)率比市場(chǎng)平均水平高的商鋪。

三、銷售的合法性

?2001年，建設(shè)部頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定：返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。依照上述規(guī)定，返本銷售商品房（包括商鋪）是明令禁止的，返租銷售未竣工商品房也是禁止的，但法律未禁止返租銷售現(xiàn)房（已竣工商品房）。

不具有銷售商品、提供服務(wù)的真實(shí)內(nèi)容或者不以銷售商品、提供服務(wù)為主要目的，以商品回購(gòu)、寄存代售等方式非法吸收資金的，按照《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2010〕18號(hào)）第二條規(guī)定以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

1996年12月30日工商局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫定規(guī)定》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

以上法律信息可以看出返租銷售未竣工商品房是禁止的，但未禁止返租銷售現(xiàn)房（已竣工商品房）。但市場(chǎng)上出現(xiàn)的含有從投資回報(bào)承諾的廣告是不允許的。

四、實(shí)例調(diào)研分析

1、羅湖*富大廈——一個(gè)騙局

    據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，某企業(yè)冒用某央企之名兜售羅湖*富大廈商鋪，盡管裝修至今從未啟動(dòng)，已然吸引大批小業(yè)主購(gòu)買。某企業(yè)以每間30萬(wàn)到100萬(wàn)元的價(jià)格將商鋪產(chǎn)權(quán)賣斷給355名小業(yè)主，共融資2億多元。購(gòu)鋪合同簽訂后，業(yè)主們突然發(fā)現(xiàn)，該商場(chǎng)早已抵押給第三方且是一本房產(chǎn)證并未分割。而數(shù)度推遲交付之后的商鋪，至今還是爛尾狀態(tài)。室內(nèi)還掛著小業(yè)主維權(quán)條幅。

2、羅湖*士大廈——未裝修、未經(jīng)營(yíng)

該大廈是舊樓，某企業(yè)于2015年以售后返租、高返租、配以“著名品牌入駐，知名協(xié)會(huì)入駐”等廣告宣傳，將該大廈包裝成“羅湖*玓商場(chǎng)”對(duì)外銷售商鋪，筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該商場(chǎng)到現(xiàn)在還未裝修未經(jīng)營(yíng)。

3、龍崗*城國(guó)際廣場(chǎng)——經(jīng)營(yíng)不理想、人流量較少

出售方將該廣場(chǎng)的裙樓商鋪改造成“漫*匯”，分割成小商鋪承諾高返租對(duì)外銷售，調(diào)查發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不理想、人流量較少。

4、羅湖*湖金岸——在招租、經(jīng)營(yíng)狀況不佳、人流量不大

上述四個(gè)實(shí)例有幾個(gè)共同特點(diǎn)。1、與實(shí)例周邊的商鋪相比較，案例的售價(jià)明顯偏高，承諾的返租租金偏高；2、經(jīng)營(yíng)都不理想或根本就沒(méi)有經(jīng)營(yíng)；3、銷售似乎都不錯(cuò)，就算是（第一個(gè)案例）一個(gè)騙局，依然吸引了大批投資者購(gòu)買了該商鋪，這點(diǎn)尤其值得反思。

五、評(píng)估

帶返祖的商鋪的評(píng)估跟一般的商業(yè)物業(yè)評(píng)估思路與方法是一致的，一般宜采用市場(chǎng)比較法和收益還原法，但是在評(píng)估中需要注意二點(diǎn)：

1收益法中的市場(chǎng)租金的取舍和租賃期限制。

收益法估價(jià)中收入的取值，除有租約限制外，應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)；有租約限制的在租賃期限應(yīng)按合同租金確定租金收入。合同租金明顯高于或明顯低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。

2比較法中的可比實(shí)例的取舍。

比較法估價(jià)中可比實(shí)例的選取應(yīng)遵循估價(jià)規(guī)范的要求，可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。針對(duì)返租銷售的商鋪，尤其是高返租（高售價(jià)、高租金和長(zhǎng)租期），應(yīng)仔細(xì)甄別，一般不以同樓盤的“成交實(shí)例”作為可比實(shí)例。

六、小結(jié)

現(xiàn)如今，在網(wǎng)絡(luò)電商的沖擊下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是實(shí)體商鋪的發(fā)展也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，商鋪的投資要格外的謹(jǐn)慎。筆者建議投資客在選擇商鋪時(shí)要盡量的理性，首先要選擇實(shí)力雄厚的知名商家，有些投資公司收購(gòu)一批商鋪高價(jià)返租賣出之前并沒(méi)有做足運(yùn)營(yíng)的準(zhǔn)備或者根本不具有運(yùn)營(yíng)商業(yè)的實(shí)力，返租期內(nèi)難以形成濃厚的商業(yè)氛圍，對(duì)期滿后的運(yùn)營(yíng)則是更大的挑戰(zhàn)。第二是要對(duì)高返租的承諾保持警惕，高回報(bào)則有高風(fēng)險(xiǎn)，需對(duì)該商鋪的價(jià)值做足充分的考慮，可調(diào)查周邊市場(chǎng)客觀租金水平幫助判斷商鋪價(jià)值。