一般情況下，我們對房地產(chǎn)進行評估會將其視為一個整體，不會簡單將其分為相對獨立的兩個部分。因為房產(chǎn)和地產(chǎn)是房地產(chǎn)的兩個重要組成部分，兩者共同作用實現(xiàn)房地的效用與價值，兩者價值相互依存，難以分離。但是有時很難找到合適的方法用整體評估的思路進行評估，這時為了得出更科學的評估結(jié)果可以對房產(chǎn)和地產(chǎn)分開進行評估。例如運用成本法進行評估，成本法可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法，基于成本法的評估理論，可以實現(xiàn)房地產(chǎn)中各個組成部分在理論上的分離。在實踐中，房產(chǎn)和土地又分別歸屬于房產(chǎn)管理部門和國土資源管理部門管理，房產(chǎn)和土地管理人為地分離，使得房地產(chǎn)的評估工作也不得不人為地分離。 

因此房地分離評估適用兩種狀況：主動采取合適的評估的方法進行分離評估及被動分離評估兩種狀況。

工業(yè)房地產(chǎn)一般采取房地分離評估。工業(yè)房地產(chǎn)一般占地面積較大，附屬建筑較多且多樣化，一般容積率較小，如果整體評估，以建筑面積單價表示，把價值較大的地價分攤到較小的建筑面積上，建筑面積的變化會引起單價的大幅度波動，在實際中對案例的選擇和修正幅度及精度要求非常高，很難形成可比性。而一般工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地價格比較透明，建造成本相對較易評估，因此一般對工業(yè)用地采取房地分離評估的評估方法。對其土地可以采取基準地價系數(shù)修正法、成本法或市場比較法進行評估，對建筑物采取重置成本的評估方法。

與工業(yè)房地產(chǎn)類似，房地分離估價在實踐中也適用于自建房、別墅等土地面積對價格影響較大的物業(yè)中。如一套別墅，建筑面積500平方米，土地面積400平方米，同小區(qū)內(nèi)另外一套別墅建筑面積480平方米，土地面積800平方米，在寸土寸金的現(xiàn)代城市中，兩者的單價差別是很大的，如果單純采用市場比較法進行評估，很難確定準確的修正幅度，而且修正幅度可能會超出估價規(guī)范規(guī)定的范圍。在此種情況下，可以采取房地分離的方法，對土地評估時，一般采用市場比較法，考慮容積率的影響，對影響其價格的各因素進行修正，可得出土地價格，建筑物同樣可采取重置成本進行評估，從而可以比較合理的確定房地整體價格。

對于這兩種情況，因為各地的地價和房屋重置價都有較為成熟的標準和相應的修正體系，量化這些影響因素的依據(jù)相當充分，從而擺脫了把不同實物和價值形態(tài)的房地合一作為整體來量化影響因素難以確定的狀態(tài)。

以上情況其實就是采用成本法對房地產(chǎn)進行評估，即對房地產(chǎn)中的房產(chǎn)和地產(chǎn)分開進行評估，是估價師對估價對象進行分析后主動選擇的分離評估，但實際中也有被動分離評估的情況存在。

對于一些特定目的的評估需要人為地對房地分開進行評估，如在對房產(chǎn)課稅及土地課稅中，需要人為地將土地或房產(chǎn)的價格剔除；對于一些特定要求的評估也需要人為地對房地分開進行評估，如當?shù)胤康禺a(chǎn)和土地管理分開管理，需要分開進行審核或登記時，房地產(chǎn)的評估工作也不得不人為地分離。

對于這兩種情況，可采用合適的方法單獨對房產(chǎn)及土地進行評估，但在沒有合適的方法或條件單獨評估時，就需要先對房地產(chǎn)整體價值進行評估，再剝離出房產(chǎn)或土地價值。對房地產(chǎn)進行整體評估時，可采用收益法、市場比較法等常規(guī)評估方法。房產(chǎn)價值剝離一般可采用重置成本法，而采用市場比較法或其他方法可剝離出土地價值。這種被動分離評估類似于剩余法，或者說是成本法的倒推。

房地分離估價在實際運用中不算少，但任何評估方法都不會十全十美，其中存在的一些問題值得思考。

1、房地客觀上難以分離 

房地產(chǎn)價格并不是簡單的房產(chǎn)和地產(chǎn)價格相加。房以地為載體，地以房而升值，房地在客觀上相輔相成，難以分離。房地產(chǎn)的價格主要由市場形成，地價會因其地上建筑物的建筑面積大小、建筑物的形狀、裝修狀況、利用情況、施工質(zhì)量等不同而影響地價，而房價更不可能離開土地而成為空中樓閣空談價格，房價和地價很難嚴格界定。如對于多層、高層房屋而言，其所占土地的比例是不同的，如果房地分離估價，房屋和土地的獨立價格及其合理比例在實際操作中必定很難把握。這就要求我們在實際評估中認清各種估價對象的特點，合理選用估價方法，正確使用房地合一評估和分離評估，真正做到房產(chǎn)和地產(chǎn)內(nèi)在的統(tǒng)一。

2、房地合一后增值部分分攤難度較大

土地和建筑兩者共同作用實現(xiàn)房地的效用，開發(fā)建設(shè)后，超過總成本的效用價值是由土地和建筑物共同創(chuàng)造的，如果沒有土地的有利環(huán)境因素，則建筑物就沒有產(chǎn)生效用價值的條件；而如果沒有建筑物的營造，則土地的價格應該屬于生地的價格，也不能真正體現(xiàn)其效用價值。土地是基礎(chǔ)，建筑物是實現(xiàn)手段，而且好的建筑更能大大提升房地的價值，房地合一后的房地產(chǎn)增值了，那么增值部分是地產(chǎn)、房產(chǎn)單獨占有，還是房地分攤、如何分攤，往往成為房地分離估價實務的難點。另外房地產(chǎn)的價格主要由市場形成，人為房地分離后，采用傳統(tǒng)評估方法進行評估，市場增值部分一般體現(xiàn)在地價中，很難從房價中體現(xiàn)出來。因此，在具體分攤中，應當按照土地和建筑的成本價值，根據(jù)所處區(qū)位的不同，測算不同的房地權(quán)重值按比例進行分攤。